二套房确定以家庭为单位
业内人士认为《通知》仍存在漏洞
争议已久的二套房认定标准的靴子终于落地了。昨日，住建部、中国人民银行、银监会三部委联合下发了《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，明确规定已二套房的认定不仅要以家庭为单位，并且执行认房又认贷的严厉政策。
三种情况视为二套
通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。
对于拟购房家庭成员名下实际拥有的成套住房数量的认定，具备查询条件的城市房地产主管部门，应通过房屋登记信息系统查询，并出具书面查询结果。如因当地暂不具备查询条件，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。贷款人查实诚信保证不实的，应将其记作不良记录。
以下情况执行差别化住房信贷政策
1、借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的；
2、借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的；
3、贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。
异地置业门槛放宽
相较于4月底出台的京版十二条，此次通知最大的区别，就是对异地置业者购房门槛的适度放松。根据规定，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。不过，业内人士分析，政策中并没有明确指出哪些是“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”，地方政府在执行上依然有自由空间。
此前，北京关于异地购房人房贷的要求要更加严格，一律不能发放贷款。如果真能依据该条政策，对这部分人群来说可谓是“雨后甘露”，将会再度刺激异地置业者在京购房的热情。
“认房又认贷”已被执行
5月初，“认房又认贷”的界定准则就已确定，但由于具体标准并未落地，市场上各家银行关于二套房贷的执行也是非常混乱。据了解，从5月份下旬开始，各家商业银行已陆续拿到了住建部房屋登记信息系统的“密钥”，开始通过“认房又认贷”的标准来认定二套房。
另外，北京住房公积金管理中心相关负责人昨天表示，北京住房公积金贷款已经执行了北京此前规定的房贷政策。“我们在汇总各种情况，并不断进行总结，一旦住建部出台公积金贷款二套房的认定标准，北京将立即落实，并根据住建部的要求，制定具体的实施细则。”
赵莹莹 姚丽颖 J201 D140
二套政策仍需细化
业内人士表示，尽管住建部、央行和银监会联合发布的认定标准对“二套”进行了明确，但仍有一些问题并未涉及，留下悬疑。
悬疑1
在外地购房如何算二套
通知指出“借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的”算做二套。荧灿地产总经理顾晨天认为，如果购房者之前贷过款，在外地贷款买房就算二套；如果购房者之前没有贷款买房，在外地也是第一次购房的话，实际上依然可享受首套房待遇。据统计，目前北京人在海南、秦皇岛、山东等地购买度假型房屋的比例占到总购房人群的两成，而这些人基本在北京已经有一到两套甚至更多的房产。
悬疑2
夫妻离婚析产是否算二套
通知规定，只要购房者名下有一整套房产再买房即算二套，那么对于夫妻共有一套房产，各占50%的产权，然后离婚，双方需要再买房的，是否算做二套呢？荧灿地产总经理顾晨天认为，政策里没有明确规定，但是从常理上应该算做首套。
悬疑3
商业地产是否算在内
过去对于个人买底商等商业地产是否算做是有房族没有明确规定，而昨天出台的新规同样也没有做出解释。由于之前商业地产不受二套房限制，因此在住宅市场受新政影响低迷时，商业地产项目逐渐成为新的投资渠道。
赵莹莹 姚丽颖
