一问：有多少需求是自住的？
房子好卖，供不应求，今年以来，南京楼市出现了比较奇怪的需求“井喷”现象。然而，需求如此庞大，究竟有多少是自住，投资的比例有多大呢？
买一套房，空置个两三年，等房价上去了看准时机出手。这是投资客常用的手段，这样的房子往往是没有装修过的“次新房”。也就是说，“次新房”的抛售量在某种程度上能反映投资客的多少。
记者注意到，自去年下半年河西楼市变热以来，大量次新房涌入二手房市常金马郦城2005年新空房，103平方米，82.5万；拉德芳斯新空房143平方米，105万；城开怡家新空房114平方米，95万，中海塞纳丽舍2006年新空房，90平方米，74万……
记者在网上的二手房频道搜索了一下挂牌房源，发现河西新城有大量的新空毛坯房在出售，涉及缤纷家园、千峰彩翠、嘉业阳光城、朗诗国际街区、万科光明城市、奥体新城等几十个小区。江宁区也有不少，翠屏国际城、21世纪现代城、文化名园、天地新城、江南青年城等新小区都有大量“次新房”在挂牌。
上涨的房价刺激了一部分房虫入市。在不久前刚结束的房展会上，记者现场采访了20位市民，表示购买首套住房的有13位，其他7位是购买第二套甚至第三套房。
南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华认为，投资需求在南京楼市占到了相当的比例。“南京房价已经达到了一个高度，投资是有风险的。”吴翔华指出，现阶段的南京楼市已经发出了过热的信号，比如二手房市场出现“价升量降”的情况，即挂牌价很高，但实际成交量在下降。
记者同时了解到，投资的房产再出售，不是被市场照单全收。在二手房市场，部分房源有价无市，在网上挂了一两个月都没有卖出去。
二问：“十条新规”能否管住一个“房”？
开发商拖延开发，有房不卖，“挤牙膏”式销售；买房人是看着房价往上涨，摆在面前的却是一房难求。结果，市场反映出来的，就是“房子太好卖了，一推就卖完”。
面对新规：买房人热议，开发商冷对
本月中旬，房管部门再抛“十条新规”，以加强市场管理、规范房地产市场秩序。此时，也正好是在南京国展中心举办的南京春季房交会的热展期间。因此，这个措施一出，就让买房人充满了无尽的期待：“但愿这十条规定能把开发商的房子逼出来。”“要让囤房的开发商赚不了‘大钱’。”“既然开发商拿了预售许可证，却又不愿把期望拿出来卖，那就干脆让他在房子盖好了再卖吧。”
然而，“十条新规”的出台并未使楼市的现状有多大改观。一位知情人告诉记者，河西一个楼盘原先决定在五一前后推出3栋楼。可是，看到近期这个板块的行情继续看涨，于是赶紧又更改了销售计划，决定五一前后只推出1幢栋对外销售，另外两栋留着以后慢慢卖。
一位开发商就直言不讳地说，“十条新规”里面其实也有不少漏洞。他打个比方说，第九条是这样规定的：开发企业经过整改恢复销售的，其继续销售商品房的价格不得高于停售前已在网上公示的价格。“问题是，网上公示的价格都是由开发商自己操作打上去的。也就是说，网上只要一解禁了，开发商就可以在上面改动价格。而且，据我们所知，停售前已在网上公示的价格，也只在恢复销售的当天管用。”所以，这个“十条新规”对打击囤房惜售行为，并没有致使的杀伤力。
专家观点：“十条新规”解决不了所有问题
“‘十条新规’是在一个特定的条件下采取的措施。目前楼市相关信息不透明，比如近来‘抢购风潮’四起，除了开发商，购房者并不了解房源是否真的如此抢手，如果任由这种现象频繁出现，无疑会推动房价的上涨。”南京大学房地产信息研究中心秘书长葛扬教授认为。因此，相关的条款还需要再调整和制度化。比如，“解禁时不得涨价”，开发商完全可能在停盘刚解禁时不涨价，但很快就上调价格。
接受记者采访时，葛扬还进一步指出，房管部门的“十条新规”针对的，仅仅是房地产交易环节中的一部分，涉及的只是交易环节上的囤房惜售、虚假旺销等。
还有专家认为，从出台后一段时间的实行情况来看，不仅“十条新规”力度欠缺，光靠这十条规定，也不能解决目前楼市中的所有问题，特别是难以遏止拖延开发、囤房惜售、抬价销售等问题。因此，不仅房产管理部门要加大力度，还必须各个相关部门之间的协同配合，并在各自的职能范围内拿出实实在在的措施，才能使这些问题得到有效遏止。
三问：核定基准价起什么作用？
单价一次性上调1000元/平方米，一套房子上午一个价，下午变另外一个价。楼盘频繁调价的现象如今并不罕见。基准价6078元/平方米，住宅类均价6352元/平方米，当月均价8272元/平方米，在南京网上房地产网站，河西的一个楼盘就显示了这样一个数据。可以看出，该楼盘现在的销售价格高出当初的基准价2000多元/平方米。
