杭州楼市中小户型进入上市高峰。
4月22日，地产大佬万科在杭推出它独立操作的第一个项目：万科·魅力之城。首期推出的181套房源全部为90平方米左右的两房户型。让人关注的是，杭州楼市几年不见的漏夜排队现象又在该楼盘上演，开盘第一天即售出90%。
这个从拿地到开盘不到一年的楼盘奏响了杭州楼市中小户型的上市高峰曲。
未来一个月，90平方米房源上市近千套
据记者了解，今年4月末至5月，市场将掀起90平方米左右中小户型集中供应的第一波浪潮，1000套左右的90平方米以下房源将在此间推出。
中小户型的上市高峰比人们预想的要更早一些。万科·魅力之城(楼盘详情<<< )是按照杭州90/70政策执行，并第一个开盘销售的住宅项目。这比业内原本预计的供应时间提前了半年。
紧接着上市的是盛元·慧谷。4月28日，盛元·慧谷计划新开一批房源，共计344套。这些房源中建筑面积在100平方米以下的户型占了绝大多数，有320多套。其中，又以90平方米左右户型为主。
预计在5月推出的中小户型就更多了。滨江·万家花城，计划5月中旬开盘，推出约740套房源，其中建筑面积90平方米左右的房源有300余套，有200多套是最受购房者欢迎的小三房户型。
一开盘就创出销售佳绩的万科·魅力之城5月底还有新房源推出，同样是90平方米的两房户型，约90套。万科南都的良渚文化村项目，之前一直以130~150平方米的大户型为主，今年5月下旬将推出首批80~120平方米的中小户型房源。整个白鹭郡东有800多套中小户型房源。
另一个销售成绩亮眼的坤和亲亲家园·幸福里，5月也有将近200套新房源推出，建筑面积在80~110平方米左右。再加上杭州城北的香溢德信·银树湾也计划在5月底开盘，有近200套房源，其中90平方米左右户型有80套。
这么算下来，再包括其他若干将上市楼盘在内，今年五月份集中上市的90平方米左右紧凑户型约有950套左右，虽然数量不算太惊人，但已经足够引起市场的关注，毕竟这是90/70政策实施后杭州首批面市的创新90平方米户型，而且其中绝大部分是市场上最紧俏的两室户和小三房。
户型精细化设计的比拼已开始
从房源分布区域来看，杭州市区城南、城东、城西、城北、滨江近期都有90平方米左右的中小户型上市，近郊的余杭、闲林板块也有楼盘要推出。而各个开发企业之间也在设计上各下工夫，比拼意味浓厚。
首先是80~90平方米，究竟是做舒适两房还是做紧凑小三房。在五月份准备上市的楼盘中，90平方米左右户型多数还是做成了两房格局，居住的舒适度相对高。但从几个热销楼盘反馈的信息看，购房者中对小三房的呼声渐涨，可以预见下半年经济型或舒适型小三房的市场供应量会增加。
另一个问题是，如何增加空间利用率，并提高户型的灵活度，以适应居住者不同时期的生活需求。亲亲家园·幸福里采用的是“逆推式”，先考虑入住后的装修、家具的摆放，然后在户型设计时预留出这部分空间。
魅力之城则是尽可能地利用了室外面积，比如把储藏空间从室内搬到了阳台上，并预留了洗衣机位。
旅游·橡树园采用的是软隔断。与餐厅、客厅相邻的小卧室采用软隔断，交付的时候其实并没有实体墙阻隔，小卧室可以作为起居空间的一部分。
很多开发商羡慕幸福里、魅力之城卖得那么好，万家花城还没开盘就已经房源告急。其实这并不奇怪，因为90平方米两房、小三房户型正是目前市场上的紧俏货，他们喝的是头口水，自然甘甜可口。一旦市场上90平方米户型开始集中放量，购房者选择余地大了，到时单凭一个“90平方米户型”的概念恐怕就不够了。
采访中，一些喝到头口水的开发商们已经在考虑：紧接着就要开始比拼户型了，同样是90平方米，怎样才能做得更出色？只有比对手跑得更快、想得更多，才能继续留在这个赛场上。
中小户型供应房源调查
“90平方米以下住房必须达到开发建设总面积的70%。”在这一新政发布的10个月后，经历了多方的质疑、茫然和观望之后，首批新政楼盘终于揭开“面纱”，自4月份底开始陆续上市。
根据汉嘉机构土木咨询的统计，下半年还将上市的自住型中小户型约有30万~40万平方米左右的量，折合成套数的话，基本在4000~5000套之间。
九堡：热闹自魅力之城开始
2006年5月26日，万科在杭州一举拿下九堡两块宅地，总建筑面积约19万平方米。在规划中，这个项目90平方米以下房源的建筑面积要占整个项目建筑面积的近70%。
在拿地的11个月后，魅力之城开盘销售。有着万科的品牌支持，再加上产品品质，魅力之城开盘之日吸引了大批客户的追捧，“90平方米”头炮打得很漂亮。
九堡及附近新出让土地在面积配比的限制上都比较严格，经过前两年的预热，经过一两个楼盘的热卖后，九堡真正的热闹将在今年开始。在万科之后，不少楼盘都将开盘或亮相，如名城·左邻右舍、九月庭院、华鸿怡景嘉苑、宋都阳光领秀等，而且中小户型比例都不小。像九月庭院预计年底开盘，90平方米以下户型占了30%。
滨江：中小户型填补市场空白
滨江区一直是杭州房地产市场的供应大户，130平方米以上的大户型一直是市场的主力产品。去年底以来，华业南岸晶都、现代印象广场相继推出一批精装修小户型房源受到市场追捧，让开发商尝到了甜头。但这批房源的主力户型为60平方米左右，90平方米的户型上市热潮可能接下去才会开始。
盛元慧谷在这股热潮中打的是“前锋”。其一号楼预计4月底开盘，户型面积从48~114余平方米不等，主力结构两房两厅和三房两厅，90平方米成为这幢楼的主力户型。
记者在刚刚对外开放的盛元慧谷1号楼精装修尚品公寓样板区看到，这儿的4套样板房面积依次为90.52平方米、95.16平方米、56.38平方米和114.61平方米。室内空间以两房或三房为主，90平方米做的是两房。像90.52平方米的户型，被设计成一个卧室一个书房加餐厅厨房，非常适合年轻夫妻。
据悉，盛元慧谷公寓定位为注重品质、追求时尚的白领人士，其户型设计给人一种新鲜的感觉。设计师在考虑居住功能的基础上，更注重空间的可变性和情趣感。比如，90平方米的户型就拥有10平方米左右的大面积的观景阳台，将室外的景观最大可能地延伸到室内，使建筑与自然形成良好的对话。比如，一个户型的卧室墙面被设计成景观窗，在卧室里对江景一览无遗，显得十分前卫。
三墩申花路良渚：90平方米新房源最多
在下一拨的上市高潮中，三墩、申花路和良渚的楼盘最多，成为90平方米的聚集地。如申花板块的芳满庭是一个以90平方米以下的中小户型为主的精装修楼盘，万家花城、橡树园、文鼎苑以及三墩的亲亲家园都将有一定比例90平方米以下的房源推出。
三墩算得上已是杭州90平方米的“试验田”，亲亲家园4期幸福里就是主打90平方米户型的。整个幸福里90平方米以下户型占了60%以上。1月底，幸福里首次推出120余套精细化中小套房源，开盘当天就出现抢购热潮，一天预订掉100余套。5月初，据了解，幸福里第三批精细化房源将面市，主力户型80~110平方米左右，其中90平方米以下的两房占了将近五成，主打户型为80平方米的二房和110平方米的三房。
另外，申花路一带的万家花城、橡树园都是去年“6·1”后才拿出施工许可证的项目，户型结构都向90平方米有所倾斜，90平方米以下户型比例都在30%以上。5月中旬，万家花城将开盘，开盘均价预计在7860元/平方米左右。橡树园稍迟，预计在8月份左右。
另外，位于良渚的良渚文化村也有中小户型的“储备”。良渚白鹭郡东总用地面积约9.9万平方米，总建筑面积约14.5万平方米。白鹭郡东户型设计采用“小室、大厅”的标准，形成紧凑合理的二房、三房的户型，预计第一期BLOCK3(63套)将于5月份开盘，预计2008年初交付使用。
