房地产宏观调控效果初显经济适用房投资上升
一、房地产宏观调控政策的回顾
2003年开始，针对宏观经济运行中的问题，中央实施了以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施。宏观政策的两条主线：一是严把土地关，二是严把信贷关。其根本宗旨和政策目标是：抑制投资过快增长，促进经济增长模式的转变。一方面，土地管理部门持续开展土地市场的清理整顿，强化对土地供应的管理，严格对耕地占用的审批，执行经营性土地的“招拍挂”制度；另一方面，银行严格控制对房地产的信贷投放，提高商业银行存款准备金比率、提高贷款利率、实行差别贷款政策等，房地产管理部门则加强规范房地产市场秩序，实行网上签约，严厉打击炒房，对短时间内的房屋转让征收营业税和个人所得税，限制外资投资和购买房地产。
2005年，房地产调控的政策进一步深化，调控力度加大，重点更加突出，目标是：加大中低收入住房供应，抑制房价的过快增长。一些地方政府甚至把控制房价作为政府官员考核的主要指标。国务院明确要求加大对中低价位房屋和中小户型房屋的供应，并提出了明确的量化指标，各地也相继出台加大经济适用房建设和推进廉租房建设的计划和措施；实行土地总监察制度，对土地出让金的征管和使用进行改革，加大对土地和项目的清理检查，规范工业用地的价格和地方政府在招商引资中的土地使用，提高土地使用税和耕地占用费，加大对征地农民的补偿。中央还加大了对地方的检查力度，包括内蒙古违法开工项目和河南违法占地项目被中央严肃处理。
可以说，这几年房地产宏观调控的力度之大，政策之多，政策之集中，超过了任何一个时期，也超过了任何一个行业，然而，一些深层次的问题仍然没有得到根本的解决，政策的效果还有待时间的检验，房价与地价增长的势头并没有有效抑制。
二、问题与困惑
我国房价上涨有没有内在的客观动力吗？房价究竟应该保持一个什么样的增长速度才合理呢？三年前，国家刚开始实行宏观调控时，甚至有人认为政策的实施将在短期内使房价下降，然而，经过三年的宏观调控，并没有如大家所愿，市场自有它内在的规律。以下是国外发达国家经济增长时期住房价格变化情况：
1、瑞典1981-2005年住房价格变化情况
从图表可以看出，在经济快速增长时期，瑞典的房屋价格波动很大，从1981年到2005年的25年间，房价总体上处于快速上涨的阶段，消费者价格指数上涨了2.5倍，平均年增长在10%，而房屋价格同期(住宅类价格)上涨了3.87倍，年均上涨15.5%，住宅价格的上涨高于物价的上涨。
2、美国GDP与住房消费支出增长速度
从1980年到2005年的25年中，美国个人住房消费支出指数上升了2倍多，高于美国GDP的上涨幅度，而且，从1980年到2001年前，住房消费支出上涨快于可支配收入的增长，2001年，才出现了收入增长快于消费增长和GDP增长的局面。
此外，英国住宅价格从1980年到1993年的13年中价格波动很大以1980年的价格为100，住宅用地价格在1985-1987年的三年中上升了3倍，尽管房屋的价格也平稳得多，但仍然在1980年到1992年的12年中上升了2倍多。
从以上发达国家的情况可以看出，在经济持续快速发展的时期，在全球货币流动性过剩，人民币升值带来不动产价值重估的背景下，在资源性产品价格普遍快速上升，房地产区别于其他商品，在满足使用价值的同时，其投资属性和投资价值不断激发，价格必然呈现上涨的趋势。关键是上涨的速度是否与GDP的增长速度相协调，与居民可支配收入增长相协调，与社会总体物价指数的上涨相协调。长期而言，只要是房价的上涨速度低于居民收入的上涨速度，那么这种上涨仍然在合理的范围以内。从金融风险控制的角度和按揭的偿还能力分析，只要可支配收入保持稳定增长，收入增长速度高于银行贷款利率的增长速度，购房人在不出现意外的情况下，偿还就没有问题。
3、中国的房价与居民收入增长速度
我国大部分地区的房价上涨具有明显的周期特征，受政策的影响极大。以北京市为例，从1990年以来，北京市的房价多年来一直保持平稳，只是在1992年—1994年出现了一个高峰，1997年—2005年，北京市家庭可支配收入保持持续增长，平均增长达到11.12%，而房价上涨平均为1.7%，收入上涨一直快于房价上涨，居民住房购买力在不断提高，一大部分人在这一过程中解决了住房问题。然而，在2003年三季度以后，北京市房价突然出现了加速上涨的趋势，2005增长速度是2004年的2倍，而2006年一季度上涨了106.6%，达到2005年全年的上涨幅度，2006年前三季度累计涨幅达到109.3%，按照这一速度，预计2006年北京市房价上涨有可能超过居民收入增长速度，带来购买力下降的隐患。
因此，相对于我国人多地少、资源制约、经济高速增长的国情，按照市场价值规律，商品房的价格并不高，但固定资产投资和房地产开发总量居高不下，已经引起了宏观经济的失衡，必须加以控制，由于住房建设中的结构性矛盾突出，住房保障制度建设的不完善，导致了当前的深层次问题，解决住房问题是一个长期的过程，如果短期内过大地增加住宅供给，通过供给来抑制房价可能有一定效果，但短期内过大的投入和供给，有可能导致固定资产投资的过快增长，从而进一步加剧宏观经济的失衡。
三、政策建议
近年的三次房地产宏观调控，充分显示出我国房地产市场管理是被动的、缺乏前瞻性的管理，我们在一些问题的认识上还不是很清晰，短期的政策手段和中长期的思路还不完全一致，必须客观分析我国的现实特征，从中长期可持续发展的高度，重新考量和调整中国房地产行业发展的政策。
1、宏观调控的目标是综合的而不是单一的，但在一段时间内，必须有主导目标，在中长远目标的统一指导下，还必须解决最突出的矛盾。当前我国房地产宏观调控的短期目标是：尽快解决市场供求的结构性矛盾，保持市场供需的总体平衡，抑制房价的过快上涨。但要充分认识到我国当前所处的经济社会发展阶段，真正解决大部分人的住房问题将是一个长期的艰巨的历史性任务，我国房地产宏观调控的中长期目标是：解决产业发展的深层次的矛盾，重构房地产市场的价值体系和基本框架。
2、住房保障制度必须与经济发展阶段和经济发展水平相吻合。要根据经济发展阶段在商品房市场和经济适用房市场之间建立一个合理的结构和比例关系。通过实施不同的开发建设管理政策，实施不同的消费和转让流通的政策，实施不同的银行金融支持政策，实施不同的税收政策，实施不同的物业管理和收费政策，真正体现二者之间的本质差异，真正还原经济适用房的保障功能。相对于目前的收入水平而言，经济适用房购买限制条件过宽，导致了对经济适用房的过度需求。应该进一步限制购买条件，经济适用房和廉租房的消费应该建立严格的封闭体系，同时建立退出机制。
3、由于土地的稀缺和资源的制约，在同等经济发展水平下，与其他国家相比较，中国城市的总体房价应该相对较高，只有通过市场化运作，才能实现土地和房屋资源的优化配置，实现集约化和节约化配置，提高有限的资源的效率。对于商品房市场，市场交易的效率越高，越容易形成自由竞争的价格，一个完全自由竞争的市场所形成的价格，才是最合理的价格。供求总量的相对平衡就能够形成价格的相对稳定。房地产市场价格控制的重点应在经济适用房，而不是商品房。加大经济适用房的建设，保持经济适用房的价格稳定甚至下降，而放开商品房的市场，形成经济适用房市场和商品房市场的合理的科学的价值重构，形成各自独立的市场体系，形成各自的价格形成和波动的机制。
