上海房价降了吗？面对这个问题，恐怕是业内人士也会感到困惑。“二次调控”之后的上海楼市(楼市博客|楼市新闻)局势似乎尚未明朗，各种关于房价的数据和预测，更是“乱花渐欲迷人眼”。
国家发改委、国家统计局11月1日发布的最新统计数据显示，2006年三季度，全国70个大中城市房屋销售价格上涨5.5%，而下降的城市只有上海，降幅为1.1%。9月份新建商品房销售价格上海则为同比下降2.3%。
这个微幅的下调并不令人意外。然而值得关注的是，上海市房地产交易中心网上有关数据显示，上海内环商品住宅预售登记成交均价已经从6月的21094元/平方米下跌到9月份的15766元/平方米，跌幅达25.56%！
“宏观调控措施产生明显的影响后，内环以内投资者密集导致了价格的下跌。”泛城(中国)综合住宅服务执行董事胡港文分析说，包括二手房转让征收个人所得税以及营业税；对境外人士购房进行限制等政策，使得投资客退出，自住者观望，因而一些新盘销售滞缓，开始采取降价促销行为。一切迹象表明，宏观调控似已开始迅即显效，上海房价已进入下行通道。
然而，最近光大证券的一份研究报告表明，上海房价从2005年5月份开始调整，最大跌幅大约13%左右，从今年开始房价逐步回稳，目前仅与最高点相差5%左右。换言之，也就是上海房价仅下降了5%。
“事实上，今年前八个月房价均价同比则有2.9%的上涨。”光大证券房地产研究员赵强告诉记者。他是以去年及今年1~8月份以成交面积为权数的加权平均成交价格来计算的。结果显示，去年1~8月份的商品住宅成交均价是9345元/平方米，而今年则是9617元/平方米。
“有些数据并未考虑开盘量、区域因素个体权重对房价所造成的影响。”赵强认为，从上海市房地产交易中心网上有关数据来看，相对于内环以内房价的大幅回落，上海其他几个地区表现相对平稳，并没有表现出明显的价格差异。
“单纯的统计数据并不能显示房价的具体变化，因为有样本采集上的差异。”仲量联行住宅部助理董事胡晓波也持同样观点。他表示，从仲量联行住宅部监测的具体楼盘的价格情况看，豪宅价格并没有下降。
胡晓波表示，与其他区域不同，内环以内楼盘的价格梯度差别非常大，一些顶极楼盘的价格超过6万元/平方米，而内环线靠近中环部分的一些自住型楼盘价格则可能在1万～1.3万元/平方米左右，这种价格落差在成交量小的时候可以形成巨大的均价落差。
记者在实地调查中发现，一些楼盘所谓的“降价”的确并非名至实归。比如黄浦区世博板块辐射区内，一楼盘新推房源的确比之前所推房源报价低了2000元/平方米，但新推房源都是毛坯房，而之前的房源为精装修房，预计装修的标准就在2000元/平方米左右。
“目前还不能一概而论地说上海房价明显下跌。”沪上楼市知名评论人士蔡为民(蔡为民博客|蔡为民新闻)表示，应该看到“上海房价领跌全国”这个现象的背后，是近几个月上海楼市供应结构的变化——低价位的动迁房与配套房入市放量。“从中短期来看，不同区域的不同价格走势的情况还将继续。”上海易居地产研究院高级评论员杨红旭说。
