豪华别墅城郊居民区
大城市居住区不该两极分化
一些地方城市建设中出现不好的苗头，即在城中心繁华地段建立高档社区，而将低收入者通过各种方式迁到城郊。
担任某投资公司总裁的李明飞先生正考虑在北京买一套住房。
他选房的条件很明确：位于金融街或者CBD核心区域的高档公寓小区，整个小区内不能有150平方米以下的“小户型”，这样居住者的人员成分就“不会很杂”。
按照目前的行情，李先生要买的房子单套价格至少要在300万元以上。自称“小有积蓄”的李明飞在上海和深圳还各有一套住宅，都是单价400万元左右的大户型，居住者大都是和他类似身份或者收入的人。
类似李明飞的选择，正在成为高收入阶层的一个社会普遍心理。与此相对应的注解是，今年上半年开始，网上关于贫富分区论的争论一度十分激烈，一直到现在，争论还在持续之中。日前《瞭望》新闻周刊在北京、上海、广州、西安等地做城市问题调研时发现，不管争论何方的观点占据上风，目前一个不争的事实是，在我国的大中城市，因收入差异而导致的居住区分割现象已越来越明显。
相关专家接受《瞭望》新闻周刊采访时分为两种意见，一种认为这确实是一种正常的社会现象；另一种观点则认为，城市居住区分割现象强化了社会各阶层在空间上的分布，割断了先富起来的人与平民之间的联系，容易造成社会不同阶层人群间的分离甚至是对立，加剧社会割裂，成为影响城市和谐的因素。
党的十六届六中全会通过的《中共中央关于构建社会主义和谐社会若干重大问题的决定》明确指出，要统筹协调各方面利益关系，妥善处理各种社会矛盾，并且把它作为加强和改进社会管理、维护和促进社会和谐稳定的一项重大任务旗帜鲜明地提了出来。专家认为，城市居住区分割现象正在考验着政府规划和管理的水平和智慧。
先富阶层居住地开始“扎堆”
在大中城市，掌握一个人的富裕程度不能看他穿什么品牌的服装、坐什么品牌的汽车，而要看他居住的小区。而各个城市都有一些大家较为熟悉的高收入者住宅小区，只要对方一报上居住小区的名字，他的富裕程度基本上就能够猜个大概。
如北京的豪宅开发始于上世纪90年代初，别墅为主要产品形态，早期较著名的别墅有丽京花园别墅、紫玉山庄、名都园别墅、香江花园别墅等。从区域格局看，以别墅为主的北京豪宅，早期主要沿京顺路、立汤路、京昌路沿线展开，近期则在温榆河、潮白河及西山、香山乃至远郊密云发展。
据现有资料，国内目前最贵的两个豪宅项目都在上海——紫园别墅位于上海松江佘山，占地1300多亩，由13个小岛和一个半岛组成，规划建造别墅150多栋，每户平均占地八亩以上，大小相当于一个标准足球场。其中，1号别墅一度以1.3亿元的天价成为中国大陆最昂贵的住宅，但这一价格已被位于陆家嘴的汤臣一品住宅区刷新，汤臣一品每平方米售价超过10万元，单套住房售价都超过亿元。
广州是除了北京和上海之外的又一个豪宅聚集地，目前，广州城里城外四处开花的豪宅楼盘，已经逐渐勾勒出一个个新的先富阶层居住区轮廓，其中广州的二沙岛不仅在地产界，更在整个华南地区乃至包括港澳台地区在内，已经成为富裕阶层的一个标签。
一些专家认为，目前我国贫富差异已开始在空间上定型，最主要的表现就是居住空间的割裂。只要人们的收入存在差别，市场中的房价存在差别，程度不同的分区居住就不可避免。社会分层化的趋势促进了富人们在居住区域的聚集。
谁在助推城市居住区分割
清华大学社会学系教授孙立平告诉《瞭望》新闻周刊，近些年来，我国社会贫富差别在不断扩大，大中城市的两极分化比整个社会平均水平还要大。因为社会中的富人主要居住在城市，而城市中下岗困难群体已具有相当的规模，在这种情况下，平民和富人如何居住的问题就不可回避了。
而房地产业向特定富人的开发，加剧了这一趋势。我国地产界不少人士认为，在近十年我国房地产发展中，从早先混居型开发，到现在有明确市场定位、客群定位的开发，是房地产行业以及市场日趋成熟的一项具体体现。在这一社会背景下，出现城市区分割的现象似乎已不可避免。一些地产商明确告诉记者，曾经有房地产商尝试过富人和平民“混搭”的模式，“但还没有成功的案例”，因为在房地产市场细分的背景下，开发“混合型”的小区根本不好销售。
复旦大学经济学院副教授陆铭等专家接受《瞭望》新闻周刊采访时认为，随着城市居民的收入差距逐渐扩大和住房市场的商品化，我国的城市出现了日益加剧的居住区分割现象，即城市居民按收入和社会地位的不同居住在不同的地段和社区，这种居住区分割现象产生的基本原因有经济和社会心理原因。
从经济原因上分析，一方面高档社区较高的住宅价格及服务价格，本身就对低收入者产生一种挤出效应，使得一般人根本“买不起”；另一方面，高档社区及其周边社区配套通常都有较好的公共服务，其中特别重要的就是学校、医院、治安环境等，尽管需要支付较高的服务成本，但这些钱对于先富阶层来说并不会产生经济负担。
从社会原因来分析，大多数人都喜欢与高收入阶层居住在一起，因为当你居住在高档社区的时候，你可能就觉得比较有面子，并产生一种心理上的优越感。从整个社会结构来看，因收入、地位不同而产生的阶层划分已越来越明显，许多高收入阶层普遍产生一种社会心理，要努力进入更高阶层的人群，要和“更高层次”的人交往，这样才有利于自身素质的提高，也能寻找到更多的商业机会。
高档住宅区不好管理
居住在上海松江别墅区的一位富豪告诉记者，他今年30多岁，有两个孩子，他也知道这样做违反了国家计划生育政策，但小区里大部分业主都有两个孩子，所以，他们也就顺理成章地生了第二胎。第二胎上户口问题对他们来说，根本不是难事，找一些关系就可以轻松搞定。别墅区对外非常封闭，一般人员根本进不了这些区域，所以，相关的管理部门如街道办等机构，很难触及得到。
西安枫叶别墅区是西安市乃至西北地区较早的成片豪宅区，聚集了西北首富等富人。从2005年起，入住在枫叶别墅区的部分业主，因为不满意开发商所建造的房型结构或追求更加奢华等，无视政府相关规划，争相拆除别墅重新建造。
负责枫叶别墅区物业的西安美联物业管理公司经理助理王志江告诉记者，这里的业主“手眼通天”，啥事都不在乎，300多万元的别墅，说砸就砸了。砸了之后重新修建过程中，大多数会违反规定，超高超标建设，而且还扰乱其他居民的正常生活。作为物业管理公司，对于这一现象根本制止不了。
王志江说，有钱人很不好管理。业主委员会很不好组织，大部分业主都不愿意承担社区工作。好不容易选举出来的业主委员会并没有开展正常工作，处于瘫痪状态。一些具体事务，只好由物业公司出面协商。
谨防发达国家贫富分区恶果
孙立平、陆铭和天津市国土与房地产管理局局长吴延龙等多位专家对《瞭望》新闻周刊表示，我国正处在市场转型、收入分化和社会分层不断加深的发展阶段，居住区的分割也正在逐渐加强，政府需要在不违背市场规律的条件下，对上述现象保持高度的警觉，并采取适当的政策控制居住区分割的负面影响。
孙立平认为，在居住区分割的状态下，平民社区的居民之间持续地相互影响，使得这些社区非常可能产生持续的失业、贫困和犯罪等问题，而这些问题对于全社会来说都具有非常强的负面效应，也很难通过政府政策去治理。在世界上很多国家或地区出现的难以根治的“贫民窟”现象，就是在居住区不断分割过程中形成的，一旦问题严重到产生大面积的“贫民窟”，整个社会将为之付出沉重的代价。
陆铭介绍说，近几年，法国政府正在推行一项城区更新计划，为的是改正35年前法国在经济高速发展中匆忙建设所犯下的错误。这项计划的目的有两个，一是住宅的不同社会层次的掺杂和融合，不再人为地分割富人区和穷人区，让他们生活在共同的氛围内；二是一个街区里多种多样的经济文化生活的融合，包括重新引进学校和一些传统店铺等。
发达国家走过的弯路似乎没有引起我们的高度重视。吴延龙告诉记者，近几年来，一些地方城市建设中出现不好的苗头，即在城中心繁华地段建立高档社区，而将低收入者通过各种方式迁到城郊。这会增加低收入者的生活成本，让他们在交通等方面多支付许多，一些普通民众甚至由此失去谋生机会。
专家建议，政府可以通过“大混居、小聚居”的模式促使不同阶层的共处，即在一个较大的区域中实现混合居住，其中又能体现一定的分区和距离。这种模式的好处是，既可以促进阶层间的接触和交往，防止教育、商业和环境等公共资源的过分不合理分布，也可以使不同阶层之间保持一定的距离。
天津市在规划建设经济适用房时，就注意把经济适用房散布在一些相对高档的楼盘区域内，如在天津市规模和档次较高的华苑居住区，规划建设了经济适用房。这样可以为低收入者提供家政等就业服务，这种混居的模式可以实现“功能互补，互惠共生”，不同的阶层或人群需要在职业和生活上互相依赖，有利于城市的和谐。
孙立平指出，从一定意义上讲，混居的好处是显而易见的，既有利于减轻阶层之间的隔离，又有利于分享公共资源，还有利于增加低收入者的就业机会和社会资本。在一个城市中，有大户、高收入的人群，也应有一部分收入比较低的，如管家、保姆、司机，为高收入者服务。这样的社区才是完整和可以良性循环的，才能形成一个良性的居住系统。
如何解决好低收入阶层支付较高社区居住成本的问题，有关专家建议，在公共物品的提供上，要向普通居民区倾斜。如可以适当地给予低收入家庭以票证补贴，让他们更加有能力获取优质的公共品服务。这些公共物品包括道路、公共卫生设施、商业和服务业、学校、文化娱乐设施等。政府的公共物品特别是社会福利的开支应当更多向普通社区倾斜，以缩小不同居住区在“公共消费”上的差距。(文/《瞭望》新闻周刊记者胡梅娟储国强黄庭钧)
