在土地采用招拍挂的情况下，房产成本在业内其实早无秘密可言
昨日，上海证券报独家刊登的“房产成本开发清单曝光”一文引起业内不小的反响，所披露的杭州和上海的两家开发商操作的房产项目毛利回报接近甚至超过100%，令市场唏嘘不已。昨日，记者又采访了一些开发商及业内人士，在他们看来，虽然在数字计算背后还有其他一些因素需要考虑，但近几年房产开发的“暴利”情况的确是事实。
开发商承认利润惊人
“从一些民营企业的情况看，我基本认可这两份项目成本清单的准确度。”华润集团一位人士在接受记者询问时坦承，“如杭州那家公司，2001年楼市还没起来时买地，2004年楼市最火热时卖房，利润是显而易见的。”
他表示，杭州那家公司是民营企业，在市场好的时候操作一些单个的项目，如此“暴利”的可能性很大，而如华润、万科、中海等品牌企业运营严格、项目滚动开发的大开发商是很难做到的。
此外，他认为，对两家开发商旗下项目的利润计算看的是毛利，应该还要扣除所得税，如果按净利润来计算，项目回报不至于翻个倍。
也有一位上海开发商则向记者“喊冤”：“这些只是个体项目的收支测算，但还有企业整体的管理成本、运营费用。何况操作一个楼盘，两三年的周期总是要的，平均算下来，年利率根本不算高。”
30%以上就算暴利
而在业内人士眼里，100%的惊人利润也许是个案，但不容否认的是，近几年房地产开发确已成为一个暴利行业。
上海易居房地产研究院高级评论员杨红旭向记者表示，与大部分行业社会平均利润率7%至8%的水平相比，30%以上的利润率就算是暴利了，而近年来房地产开发的利润普遍在此水平。
另有不愿透露姓名的市场人士也承认房地产开发利润偏高，但他站在开发商角度认为，房地产开发能够获得暴利属于“歪打正着”。因为当开发商在几年前以较低的成本买到土地时，并没有想到随后几年的房价会飞涨。
“如杭州那家公司拿地时楼板价才每平方米2000多元，而到销售时市场价格已涨到每平方米7000多元，让开发商贱卖也是笑话。同时，近几年的楼市飞速发展，土地价值也和房价一样飞涨，一些企业不算开发，光靠土地增值，每年财务报表上的数字就已经很光鲜了。”他说，“当然，随着中央开始有针对性的调控，特别是此轮对房地产市场的整顿力度加大，逐渐恢复理性的楼市将挤压开发商的利润空间。”
大多赞同适度公开成本
至于房产开发成本能否公开，记者采访到的业内人士乃至开发商都持赞同态度。
虽然日前广东省建设厅对省人大代表提出的公开房产开发成本的建议以“商业机密”为由给予了拒绝，但一家房地产上市公司的有关负责人坦承，随着房地产市场信息透明度的提高，一个楼盘开发商到底可以挣多少钱已经不算是秘密。“如今土地基本上都是公开招拍挂出让了，地价很容易就被公开，另外只要有点行业知识，配套费用、建安成本、相关税费等也能做到心里有数。如果真要公开，我觉得无所谓。”
杨红旭则认为，倡导市场公开公正、完善信息披露制度是房地产业界需要把握的一个大方向。“站在中立的角度，我理解对已经开始信息公开试点的盐城、福州等小城市来说，操作难度没有上海、北京以及包括了广州、深圳的广东省来得大，毕竟对大城市来说，完全公开开发成本很可能使一些‘阴暗面’曝光，对行业的触动也会很大。但对老百姓来说，适度公开是可行的。”
在杨红旭看来，站在扶持市场、惠及老百姓的角度，国家大力发展的普通住宅、住房保障性质的住宅的开发帐目完全可以公开；一些投资属性偏重的中高档住宅则可以不公开，因为这类住宅的定价主要还由市场机制发挥作用。
