二手房何以令投资者眼热
深圳二手房小区日趋成熟，交通学校等配套设施完善更受买家青睐
随着房地产市场的不断升温，房地产投资以其风险小、回报稳健受到不少投资者青睐。有关统计显示，近几年进入房地产投资的人群比例开始增加，初次进入投资领域的比例也在增多。手头上有一定的闲置资金，希望通过投资达到增值的目的，这是大部分投资者所抱的心态，而在目前个人闲散资金投资项目相对单调、股市风险难以把控的状况下，房地产投资无疑成为众多消费者的一种理想选择。
业内专家指出，由于房地产具有土地稀缺性、投资回报稳定、投资价值高等特点，已成为国内外个人投资的一个重要品种。在深圳，随着经济持续稳健的高速增长态势、土地资源开发的日益稀缺和大规模的城市改造建设，为个人投资房地产提供了良好契机。据世华地产、创辉租售、中联地产、泛城租售、星彦地产等多家知名品牌中介的成交数据分析及市场研究表明，目前深圳市场二手房置业中投资客比例近两年呈现快速发展增长态势，特别是一些交通便利、位于名校旁的物业，其二手房成交比例明显偏高，成交时间明显偏低，成交次数也明显偏多。创辉租售的一位区域经理告诉记者，有些名校周边物业一两年时间就已经被转卖或转租了四五次甚至是七八次，一些特别好的物业只要业主一放盘，甭管价格多高，都能很快成交。在世华地产百花片区的一家分行，记者还了解到，排队购房也从一手楼市逐渐延伸到了二手楼市，要寻找到一套好的二手房，无论对置业者还是投资客，都是一件令人愉快的事，因此，出现了不少购房者和投资客还排队等着周边物业业主放盘的现象。
二手房市场环境的日益成熟，使投资二手房积极看好，“有钱，就买房”因此成为当前广大投资客及消费者的一种共识和新的风向标。
二手房成交快速增长与投资需求有关
近两年，深圳楼市无论是一手楼还是二手楼，都呈现了一派火热的场面。但相对于一手楼，深圳二手楼的发展似乎更存在稳健快速的一面，除二手房成交量已连续三年增长35%以上是一个方面，各二手楼中介加大分行的开发力度以及其它一些一手中介纷纷看好二手市场发展空间，同样也看出二手楼市的潜在魅力。
据深圳市国土资源与房产管理局的统计数据显示，2004年，深圳全市商品房销售面积为935.85万平方米，同比增加了6.61%；2004年，深圳全市商品房批准预售面积953.19万平方米，同比增长9.53%。与这些数据相比，更震撼人心的莫过于二手房。2004年，深圳存量房屋销售面积达到686.58万平方米，同比增长了38.19%，二手楼交易面积与同期新房销售量的比例达到0.72：1。这是继2002年以来，二手房连续三年增幅超过35%(2002、2003增长分别为36%、45%)。
2005年，深圳二手楼交易面积达到860多万平方米，较2004年增加近200万平方米。2006年上半年，深圳二手房交易面积同样表现出喜人局面，交易面积首次超过了一手楼交易量，其比例达到1.05：1。深圳土地资源的有限，以及二手房交易总量和交易面积的快速增长，使得二手房成为楼市的关注焦点。
与深圳一样，全国不少城市二手房交易呈现火热局面。在北京、广州、上海、成都等地，二手房市场是今年当地房地产市场的亮点。以上海为例，2004年，上海市二手房成交量就超过了一手房。2005年，广州二手房屋交易同比上升超过两成。
一些业内人士分析，二手楼市的快速发展与投资需求的膨胀不无关系，随着市场环境的积极看好以及二手房市场的全面启动，将把大量的购房者吸引到二手楼市场上。至少在一线城市，几乎所有的购房者都集中在一手市场的现象已经发生改观，人们的买房压力，将不再取决于新建商品房的价格，而是二手房的价格。不少中介公司也发觉，尽管今年出台了一系列的房地产政策，但从二手房交易上看，投资需求仍呈现出快速增长态势。英联不动产董事长郭建波说，由于投资渠道匮乏，很多投资投机客赌的是房价上涨周期，而非投资的租金收益。因此，在深圳房价上涨的周期内，即便要交上一笔营业税，也还是有得赚，不会对投机投资形成很大障碍。
个人投资二手房日益增多前景看好
二手楼市的活跃程度较真实地反映出市场需求。从近几年二手房成交大幅增长可以看出普通市民对于住房仍旧保持着较大的需求。另外，深圳移民城市的特点，使得在深圳工作的外地人多，需要购买或租住房子的人也多，这使得投资者一般购买了房屋即可出租或出售获得稳定的、较高的收益。
前不久，一位张先生刚转手了位于景田的一套3房，张先生也是去年从别人手上买的，当时的成交价不到6000元每平方米，现在转手价接近8000元每平方米，净获利近20万元。张先生说，在目前投资渠道相对单一的情况下，投资房产不仅风险较小，而且回报率还是非常可观。当记者表示投资房产同样具有高风险时，他认为这种担心至少在近两年或未来两年是没有必要，因为需求摆在那，而且深圳房价相对平稳且不存在多大泡沫，再之，随着可开发土地供应量的逐年减少，房屋增值是显而易见。他告诉记者，在房产投资里，投资二手房其实优势更加明显，二手房由于小区成熟、配套设施完善，容易受到买家的青睐，况且有些二手房放盘时也较为便宜，这样投资价值就更大。
在科技园区的几家中介铺行，一些经纪人表示，总以为不少购房者买房就是为了自己住，可在今年年初以来，因投资原因购房的老百姓比其它任何动机都多。他们分析认为，投资者增多可能与周边的名校有关，深圳学位紧张，特别是一些好的学校，周边物业就更加紧俏，不少投资者正是看好了这一客观事实，使得片区物业一路看涨。
世华地产、美联物业、通泰地产等多家中介的调查显示，在二手房交易中，出于投资动机购房的比例首次突破两成，约占22%，与去年深圳中原发布近两成投资客相比，今年明显有所提高。深圳中原总经理李耀智也表示，今年年初以来，深圳二手房的投资客确实呈现了一种上涨趋势。
而在南京、上海等地，投资购买二手房的比例接近三成，某调查机构的数据显示，今年一季度，南京投资购买二手房的比例为27.6%，有关人士称，27.6%的数字还比较保守，实际数字只有更高。不管怎样，投资购房人群正在迅速崛起。
业内专家认为，买二手楼投资较买新楼有其自身优势：一是二手楼已经剥离了豪华的包装外表，房屋质量更易看清；二是价格弹性较大，提供投资者发挥空间更多；三是周边设施更加完善，居家生活方便，较易吸引租赁者。因此，不少房产投资者逐渐从一手楼转到了二手楼。
要理性对待二手房投资
尽管二手房投资被越来越多的置业者、投资者所看好，但任何投资都需要承担一定的风险。有的人投资二手房是为了转手出售，靠差价赚取利润，而有的人投资二手房是为了获得较高的出租回报。但专家认为，由于二手房的房价比较成熟，不可能在短期内大幅上涨，想要通过买卖二手房，迅速赚取高额差价，显然不太现实。相反，由于二手房相对于同地段的周边新房，价格水分要少很多，对于打算买房出租的人来说，二手房是最好的选择。尤其是在北京、上海、深圳等大城市中，房屋租赁的需求越来越大，买二手房用于出租就很合算。但对于这部分人来说，投资二手房必须考虑房屋面积及所在的地段、配套设施、装修、物业管理、小区环境等因素，因为这会直接影响租金的高低和投资收益。
业内人士指出，个人直接投资房产可以通过分析楼盘的整体素质和区域发展前景以及投入产出的比较等方式进行。而目前住房投资模式主要有以下三种：直接购房模式，即投资者直接向房主或房地产开发商购买住房，并适当装修后，或出售、或出租以获取投资回报。这是一种传统的投资方式，其中包括了短期投资，即“炒楼花”；其次是通过出租来获取收益，“炒楼花”包括买卖商品房和二手房两种，目前商品房在开盘期前后都有较大的宣传力度，这在一定程度上提高了人们的心理预期，使得现房出售往往难以比认购期困难，因此采取内部期内购买，开盘再卖出的“炒楼”方式风险很大；再次是现房的二手房，一般可以根据其历史走势及周边发展预期进行投资分析，同时二手房价格较低，目前在相对低价位上投资定位合适的二手房比较好把握。但无论投资哪种房屋，都要有抗风险心理准备，要有长期意识。
不少专业人士在谈及这一问题时则表示，二手买卖也好，再次租售也好，专业中介是必不可少的。专业的投资中介会详细提供专业投资的服务，诸如物色投资物业、争取更优惠价格和租客打交道等。资深中介会协助处理投资过程中出现的各种小问题，对于投资者确实提供不少便利。当然，在专业中介的帮助下，投资者对整个投资过程需要了解什么，注意什么也应该心里有数，也好对中介的说法有一个衡量的标准，避免风险加大。 (记者：曾圣华)
