北京师范大学房地产研究中心主任、博士生导师董藩教授在2006年4月3日的《中国房地产报》发表《地产舆论、学术与空置率不得不再说的话》一文，认为“在炒房者手中的房子”、“烂尾楼”等不符合“空置面积”含义的规定，因此不能算是“空置房”，因为它们已经不属于生产经营领域，而是进入了消费环节。
笔者对董藩教授文中大多数观点都比较认同，但是对于董藩教授认为开发商只要把房子脱了手，就不属于生产经营领域，而是进入了消费环节这些观点却难以信服。既然董藩教授承认“一些人买房不住，一些小区出现较多的黑灯现象”，那么，这些房子又何谈是进入了消费环节呢？居民住房最大的功用是“住人”，既然无人居住，那么就只能说是进入了投资环节或者是经营环节，而不能说是进入了消费环节。
事实上，只要是没有住人的房子，不管是在开发商手中、还是到了炒房者手中，都算是市场存量，因为它属于客观存在又未被消费的住房。董教授指出造成这种现象是住房消费政策的问题，笔者却以为，住房消费政策固然有待改进，但我们并不能因为住房消费政策有问题，就否认或者逃避行业本身的问题。如果行业真的无问题，所有事情都能在行业内解决，那么，政策有没有问题又有什么重要的呢？
探讨究竟是政策先有问题，还是行业先有问题，无疑会陷进“鸡生蛋”还是“蛋生鸡”的圈子里去。笔者认为，房地产行业应该本着“有则改之，无则加勉”的态度对待自身和外界的所有问题，而不应一味强调客观，而忽视主观。比如空置率的计算，如果仅仅以开发商手中的“库存”作为“空置房”计算标准、而无视投资炒房者手中的“空关房”，那将对房地产业的后续发展带来隐患。用来的投资的房子反映的并不是社会的真实需求，一旦房价下跌，市场存量出现集中抛售，这样对市场的冲击将是非常巨大的。
即使退一步来讲，只计算开发商手中的空置房而不考虑“消费环节”的存量，这样我们就能看到真实的数据了吗？未必。因为过往确实有些开发商通过假按揭等种种手段，把手中的空置房转换进董藩教授所说的“消费环节”，从而套取银行资金。这些也是造成一些小区“黑灯现象”的源头之一，如果不计算所谓“消费环节”的空置房，那么这些数据将无法摆到台面，从而为政策制定者提供真实的依据。从表面上看，这些房子确实已经脱离开发商进入了“消费环节”，但事实上，却仍然是开发商手中的烫手山芋，只是从“显形炸弹”变成了“隐形炸弹”，其危险性显而易见。
既然如此，董教授如何能够让大家信服“空置房这个概念完全是对开发商而言”是正确的，并认同按照开发商手中的空置房来计算空置率呢？从理论上讲，“空置面积”确实有如此规定，但是，考虑到实际情况的复杂性，应该要考虑一下市场上的“空关房”，而不只考虑开发商手中的“空置房”，以避免因为行业的种种不规范行为导致数据与真实情况有较大出入，从而对政策和市场产生误导，影响行业的健康发展。不管是什么环节出了问题，导致假按揭出现，都不能否认按照目前的现实，只要开发商愿意通过假按揭把空置房转换进消费环节，商品房就可以永远在账面上保持非常低的空置率甚至是“零空置”。这样的话，仅仅计算开发商手中空置的房子，对于在现实中指导房地产业的健康发展有何意义呢？
因此笔者认为，不管房子是空置在开发商手中，还是空置在投资炒房者手中，都不否认这部分市场存量。国家之所以进行宏观调控、抑制房地产投资的过快增长，正是因为不管房子空置在哪个环节，其“空置”都是不容忽视的，甚至空置在后一个环节的结果更具灾难性。
董藩教授出于“为住房制度改革和房地产业的健康发展献计出力”的良好动机，多次为房地产业的发展鼓与呼，甚至因此招来社会上众多的驳斥、谩骂甚至威胁也毫无退意，无疑是值得肯定也是令人动容的。但董藩教授的着眼点局限在房地产业，忽略了除房地产业以外的其他社会因素；而国家宏观政策的制定者关注的却是整个社会的金融秩序、经济安全与国民经济的可持续性发展。房地产业并不是一个可以孤立地游离于社会肌体之外的行业，是要通过为社会大众提供更合适的产品，才能获得长远的发展。
