“国家新的调控措施的实施，是非常及时和必要的，也是迫在眉睫的选择。当然，抑制房地产价格上涨过快，房地产价格进入到平稳合理的预期的关键，还是要强化政策的落实力度，要在各方配合、各项政策配套的条件下才能有效。"
国务院总理温家宝日前主持召开国务院常务会议，研究并确定了促进房地产业健康发展的六条措施，这将成为今后一段时间我国房地产业发展的主导性政策导向。可以预见，如果这些措施能得到有效落实，则对于房地产健康发展，尤其是关系到整个居民生活和市场秩序的房地产价格，将会很快进入到转折期，即房价增速将会得以有效控制。在这里，笔者主要谈谈这六项措施中的第二条，即“进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。”
税收、信贷、土地政策是抑制房价上涨过快的核心
在过去的一年中，我国房地产价格经历了房价快速上涨、增速回落、增速反弹，个别地区甚至出现了快速反弹的阶段性变化过程。造成这种动态变化的原因很多，不同人士的看法存在差异，不同的阶层和利益群体看法更是大相径庭。但笔者认为，主要原因还是在于我国在控制房地产价格上涨上对“税收、信贷、土地政策的调节作用”的力度把握以及相互之间配合关系出现错位。实际上，我国从2003年开始就一直采取这种市场手段调整房地产价格，诸如，提高贷款利率，提高银行准备金，提高房地产预售所得税率，增加房地产税等等。应当说，这些措施对房价上涨的抑制作用是明显的，但这些措施受到了严重的干扰。例如，房地产贷款增长仍然很快，尤其是2006年以来，增加规模很大。在房地产税收方面，各地都采取了放松标准的做法，总希望本地税收不要太高，因为，增加税收的收入要远远小于房价上涨带来的土地出让金以及房价上涨自身带来的税收增加量。所以，降低税收标准是地方政府通行的做法，这在相当程度上减弱了税收调节房价的作用。而在土地出让过程中，目前仍然还存在着大量的土地囤积行为，不仅严重干扰了房地产市场秩序，而且也对我国的土地市场供求带来了严重的后患。可以说，税收、信贷、土地政策是抑制房价上涨过快的核心。税收和信贷是一种市场化手段，而土地政策则是一种国家宏观行政性手段，这两种手段的结合将在控制房价上涨中起到关键性作用。
税收的重点应是提高税率和扩大征收范围
过去我国一直执行着土地出让金、房地产交易税、土地增值税等，这种税率的确定已经有很长时间了，在目前房地产价格新格局下仍然执行这一政策，显然已经滞后。因此，适当提高交易税率，对于控制房地产投资和投机行为是极其有效的。同时，对于税收征收的范围和标准也应当适当地进行调节，如现在的政策只对个人购买住房不足2年转手交易的征收营业税，而对超过2年(含2年)转手交易的，免征营业税。实际上这一政策并不能很好地抑制房地产的投机行为。而假如将这一年限变更为4年，则对控制房价作用将会更大。本次国务院提出了“完善住房转让环节税收政策”，实际上就是要在住房转让环节上提高税率，适当扩大征收范围，增加税种。当然，加强“物业税”可行性研究无疑对我国房地产健康发展是很有利的。
运用信贷政策调整房地产投资、交易以及调整经济增长，是最常用的市场化工具。2003年以来，我国多次采取了这一政策，也起到了一定的作用，但是，效果不是很明显。主要是因为，信贷政策中利率政策、提高银行准备金率是一种间接调节作用，效果是逐渐释放的，而且这项政策是在原有的房地产贷款政策条件下实施的，假如能够在现有的基础上提高房地产首付比例，则会对房地产投机行为产生很大的抑制作用。国家此次新的调控措施重新提出了发挥信贷的调控作用，也预示着可能会在这方面进行试点。
土地政策的关键是公正公开和市场化
有些人将房价上涨过快完全归因于土地价格过高，因此提出了要降低房价就必须降低土地出让金，笔者认为这不是要降低土地价格的正确理由。
土地市场化是市场经济发展的规律，实行土地招标拍卖挂牌是我国土地市场化改革的必然趋势，人为地降低土地的价格，是一种倒退。实际上，假如再回到土地划拨或者协议出让的做法，房地产价格根本不会也不可能同幅度下降，而只会被一些投机分子、开发商和腐败分子所瓜分。不过，对于国家公共性社会保障项目，土地出让金则可以适当降低，如城市的廉价房建设项目就可以适当减免土地出让金。对于严格规范的经济适用房建设，也可以在一定时间内适度降低。而其他的房地产建设则绝不能放开，否则，造成的混乱将会更加严重。
笔者一直坚信，2006年我国房地产价格将会在适度反弹之后进入到下降通道，其中2006年1—3月份是一个反弹时期，2006年4月—5月还会继续延伸适度价格增幅回升惯性，但2006年6月份后，房价将会适度回调，甚至到2007年底同样将会向合理预期方向变动。即房价逐步走向价值回归，虚涨的价格泡沫将会逐渐挤掉。国家新的调控措施的实施，是非常及时和必要的，也是迫在眉睫的选择。当然，抑制房地产价格上涨过快，房地产价格进入到平稳合理的预期的关键，还是要强化政策的落实力度，要在各方配合、各项政策配套的条件下才能有效。否则，可能会重蹈去年的覆辙，对此，笔者呼吁国家及地方政府应该吸取一年来的经验教训，严格执行国家新政策，全面落实各项措施。
