日前，北京市统计局发布的数据显示，2005年本市房地产开发投资1525亿元，比上年增长3.5%，增速比上年下降19个百分点。而其中，商铺总投资为112.9亿元，比上年增长19.1%。
国际物业顾问戴德梁行研究表明，目前本市高达500万平方米的商铺同期招商，创历史最高峰值，部分开发商将面临“消化不良”！“如果说2005年是商铺的开发年，那么它同时也是其问题年，2006年是商铺的招商年，同时也必须解决其面临的问题。”中国商业地产联盟秘书长王永平如是表示。
海量商铺源源不断压向市场
2005年北京的零售业得到了快速发展，同时外资零售商加快了进入北京的速度，大大丰富了零售市场品牌。包括家乐福、麦德隆以及沃尔玛在内的零售巨头都在大力扩展店面。但这些利好消息，并不是所有商铺的福音！戴德梁行助理董事张家鹏表示，虽然零售业得到了长足发展，但与商铺面积的急剧增加相比，目前仍出现供过于求的状态。
据北京市商务局商业信息咨询中心主任陈文介绍，2005年，北京共有239个面积超过5000平方米的商铺；面积过万的零售商业就有121个！同时，2006年商铺新增供应的步伐并没有放慢，3月份，商业地产集中放量的势头就已经显现了出来——
位于崇文门的国瑞城花市商业街商铺正式发售；
位于海淀区阜石路的锦绣大地物流港首层铺王开盘销售；
位于宣武区的信然广场“潮式传家铺”正式开盘；
位于通州的蓝调·六道体验式WALK风情街开盘；
位于朝阳区南营房的日坛上街即将正式面世；
位于西南四环的时代财富天地2万多平方米的商铺开始对外销售……
除了截至2006年1月的500平方米商铺存量，今年新开的项目也要进行招商，同时，部分未来要入市的商铺也将在今年提前进行招商，因此2006年同期进行招商的商铺面积预计有600万平方米，项目的招商压力很大。
“不要问谁开发了商铺，而要问谁没有开发商铺。”中国商业地产联盟秘书长王永平用这样的话来概括目前商铺的开发热潮。据其透露，国美在丰台将盖一个五六十万平方米的商业中心，同时储备了350万平方米的商业用地！而珠江地产相关负责人也表示，将加大商业地产业务的力度，并且将走大的商业地产路线。同时，另外一位私营企业老板也表示，今后将转型完全做商业地产开发。
“是商铺的高额回报吸引了我们！”一位从居住转型做商铺的开发商如此解释其转型的原因。而这，也是众多商铺开发者主要的理由。
消化危机积重难返
高投资回报吸引了众多开发商转而投资商铺，但美味的“大蛋糕”过多，也有可能转化为包袱！
招商压力首当其冲！一个地处朝阳门的服装市场招商租金竟然越降越低，引起老租户强烈不满，集体罢市，市场经营受到严重影响。相关专家认为，该商铺地段优越，而租金却越走越低，也许有多方面原因，但商铺供大于求是必然原因之一。
此外，商铺消化难题的另一大表现是部分商家开始自己找地盖商铺，而较少考虑现有商铺。苏宁电器集团副总裁兼华北大区执行总裁范志军表示，感觉市场上商铺很多，但当真正要选址开店时却发现，找不到适合自己的商铺。也就是说商铺供需错位加大了其消化难度。
同时，投资型商铺面临很大的销售压力，失败的投资案例也让很多人对商铺投资望而生畏。日前北京发行了一次国债，其利率比三年固定期存款利率低，但一小时内就被全部抢购一空。购买国债的张先生表示：“我看多了商铺投资的失败案例，自己对商铺市场又不是很了解，所以即使开发商承诺回报10%以上我也不敢投，而投资国债却很安全。”
业内专家认为，投资者的风险意识在不断加强，而且总体上变得越来越理性，“售后包租”“稳赚不赔”等营销口号的魅力在不断降低。一位开发商曾私下对记者表示，2004年其开发商铺时本打着“填补市场空白”的口号，但自己的项目推出不久，周边又连续推出新项目，市场上的供应大大增加，自己的项目就面临很大的销售压力。
张家鹏表示，市场供应的增长速度远大于市场需求的增长速度，“蛋糕”就那么大，切割的份数多了，量自然就小。供大于求，给只租不售和出售型商铺都带来了不小的压力。
同时，王永平表示，为防范小投资者的风险，今年政府还将出台政策，对产权式商铺的售后返租模式进一步进行限制，上海前不久已规定，不允许返租回报在广告中出现，否则视为违规。新政策出台，在减小投资者风险的同时，也进一步证实了政府对商铺“消化危机”的担心。“商铺项目可能出现两极分化，有的经营良好，有的则可能形成烂尾。”王永平如是对《楼市》记者表示。
后市隐忧迫在眉睫
在商铺供应激增，消化压力骤然加大的情况下，如何化解市场隐忧已然成为摆在政府、开发商及广大投资客前的严峻现实。
据了解，为缓解北京市商业地产供应过量、结构失调的问题，政府已经出台了相关政策和法规。2月份，北京市商务局、市发改委、市规委和市工商局联合发布了2006年北京商业白皮书——《北京市流通发展分类指导目录(2006年)》，新的指导目录明确提出了北京2006年鼓励和限制发展的商业项目。例如中关村地区的电子、通讯、数码产品市场、二环以内面积6000平方米以上的超市，三环以内面积1万平方米以上的大型商业设施，以及五环以内面积在5万平方米以上的大型商业设施等，都属于限制发展目录的商业项目之列。而这些被限制的项目对部分地区而言，都处于相对饱和过度发展的状态。
同时，据王永平介绍，首部全国性商业网点法规——《商业网点规划建设管理条例》已制定完毕并提交国务院，有望下半年开始正式实施，其将解决商业资源配置以及城市规划之间的难题。《条例》要求今后对1万平方米以上的大型商业项目举行强制听证，由多部门以及专家学者参与，开发商必须拿到听证会后的相关书面同意建设意见才可开发建设。
而从商铺开发运营模式上说，专家认为还是要坚持“先招商，再开发”的原则。商铺开发运营的经验在当前名盘——望京国际商业中心身上就得到了充分的体现。其引进的华堂商场就是在项目建造之前就已经定下，设计施工时把商家的需求都考虑在内，因此建好之后对方非常满意，且可立即投入运营。
对于已开发的商业项目，再改变建筑形式相对困难，那么邀请专业的管理运营团队就十分重要。因为随着商业市场的发展变化，业态也需要不断调整。据陈文介绍，从2003年到2005年，商业业态发生了很大变化，北京的零售百货由63个下降到40个，连锁、专卖等业态有的增有的减。这就证明部分传统的业态已经不适应市场需求，需要进行变革。而这对管理运营团队的要求非常高，必须保证其专业性。
对于小投资者来说，因其资金有限，抵抗风险的能力也较弱，前期防范就非常重要。在投资商铺时，别轻信投资回报承诺，要仔细看清开发商的品牌、考察商铺的地理位置及消费人群、研究其运营模式、以及有无明确的担保和清晰的推出机制等。经营者则应主要考虑商铺的环境与自己所要经营的产品是否相符，并且首次签约时间不要太长，可先通过一段时间的实际经营实践，再选择续签与否。
结语：
“一铺养三代”，正是这样的观念，虚化了大家对商铺投资的过高期望，也成了不少开发商“忽悠”买铺者的“幌子”。而对风险的忽视，必将遭遇“风险”的报复。面对商铺供应巨大的市场，压力之下，所有的参与者是否该有所清醒，值得期待。
