如弥漫京城的沙尘暴一样，外资正在这个春天迅猛地扑向中国房地产市场。
“最近连续有三个中东国家的投资者来和我们洽谈合作，想投资中国的房地产，”北京首创集团投资银行部总经理汪洪对记者说，“原先从来没有进入中国的欧美基金也开始大量出现。”
远在香港的摩根士丹利的著名分析师谢国忠也感受到同样的热度，“过去很多基金并不投资中国房地产，但是，最近他们所谈的业务越来越多地跟中国房地产有关”。
与此同时，宏观调控一年之后，中国楼市价格近期出现加速上行的趋势。数据显示，今年一季度北京住宅产品的平均销售价格为7168元/平方米，同比上涨约15%，广州房价环比上涨14%，而受调控影响最大的上海市场也开始回暖。
“对于外资进入房地产肯定要防，要建立预警措施。他们对落实宏观调控政策有很大影响。”建设部政策研究中心副主任王珏林对此不无担忧，“中国欢迎外资，但是房地产业比较特殊，正好处于规范调整期，市场太旺，外资可能增加一些麻烦。”
外资规模之谜
4月12日，摩根士丹利资产服务咨询(中国)有限公司上海分公司正式成立。按照计划，摩根士丹利今年将在此前15亿美元的基础上，追加30亿美元用于投资中国房地产，新的公司将为其在中国的房地产投资服务。
这家美国公司的房地产基金，2003年7月作为第一家海外基金率先进入上海房地产业，并在短期内获得了超过预期30%的收益。
此后，曾经谨慎的海外基金，开始越来越多地出现在上海黄浦江两岸。高盛、麦格理银行、荷兰国际集团ING、美国雷曼兄弟、罗斯福基金、洛克菲勒基金等鱼贯而入。
究竟有多少外资进入中国房地产市场，相关政府部门没有人知道具体规模。去年盛阳地产基金战略中心发布《2005中国外资地产基金生态报告》认为，地产调控新政期间，海外资本在中国房地产的投资超过150亿美元，并以每年三倍以上的速度增长。
“海外基金大宗的投资，一个要超过10亿元人民币，一年至少成功20-30个，那就是200亿-300亿人民币的规模，这代表了一个趋势。”汪洪推测说。如今，上百只海外基金云集上海、北京等地已经成为业内共识。
“来自欧美和香港、新加坡等地的境外来华投资房地产的主要有两种类型。”汪洪告诉记者，一种是境外房地产开发商，一般是开发具体项目而不是购买项目。另一种就是金融投资者。
宏观调控后，中国商业银行对房地产企业贷款实施了严苛的约束。“大部分企业因无法贷款而支撑不住，外资趁机而入，以极高的成本提供资金，”汪洪透露，“双方签订秘密协议，外资要求回报率至少20%。”
“他们会选择最好的公司的最好的项目，这样风险小，一般不会出现意外。这就导致了大公司淘汰中小公司，而大公司则为外资打工。”裕汇投资的一位经理说。
“外资有多大规模，什么渠道进入，对中国有什么影响，未来有什么趋势，针对这些应该采取什么措施，是政府比较关注的问题，但是现在还没有答案，”王珏林说，“政府比较担忧。”
从商业地产转入住宅市场
与上一波投资热潮相比，一个明显的变化是，外资正在由商业地产杀入中国住宅市场。
“国外基金已经在商业地产淘过一遍金，”汪洪说，“开始时，海外基金多是购买出租型物业，比如酒店、写字楼、商场等，不是他们喜欢商业地产，而是国外基金不愿进入具有高风险的领域，要寻找有现金流的项目，而商业地产正好满足现金流的要求。”
一位要求匿名的海外基金代理人告诉记者。2005年全年,北京有8个大单成交,其中凯德置地、摩根士丹利、美林银行、三星集团等的出手主要集中于CBD区域的顶级商业项目。
而现在，外资正全面出击杀入中国的住宅市场。最近一个公开的例子是，1月23日，瑞士瑞信房地产私人股本部出资6亿元与北京天鸿房地产公司合作，共同开发团结湖高档住宅项目。
记者获得的一份海外基金不久前召开的内部研讨会资料显示，凯雷投资公司正在与中国本土开发商联系，试图建立本土品牌。高力国际认为，中国住宅市场，如果能够找到很好的本地伙伴，“是一个很好的赚钱渠道”。GROSVENOR亚洲基金则正在关注中国的旧城改造。参加会议的一位中国经理告诉记者，“海外基金正在寻找中国本土的优秀开发商作为进入住宅市场的代理人。”
“目前亏损严重的商业地产风险最大，金融风险也最大，”王珏林表示，“比如，上海商业地产过剩，而且配置不合理。这是外资转入住宅市场的一个原因。”
资料显示，2005年,上海甲级写字楼供应、租金均达到历史最高点，当年市场新增供应面积39万平方米,成为过去7年中市场新增供应最多的一年。
国际炒房团：游资从美欧而来
“从目前看，中国房地产融资机会来临，但是，不确定性很大，美国国会压迫人民币升值的法案推迟到9月表决，9月之前，境外资金会继续涌入中国。”汪洪根据他的观察得出结论说，“中东国家出现在买家名单上，则是因为他们在伊拉克战争后，增加了对美国等西方国家的不信任感。”
最新数据显示，今年第一季度，中国FDI里大约有180亿美元的资金来历不明，“由于人民币中长期看涨，所以，这些资金会在中国持续等待2-3年，进入房地产市场是最好的方式”。
