瓯海，由于在城区中地理位置相对偏远，多年来遭遇“城市化滞后的烦恼”。今年，该区域除了瓯海行政中心区建设外，一项体现我市西部城市建设与发展的“西优”战略——新火车站规划，已在最大程度上吸引了市民的视线。无疑，对楼市有着相当助推力的此项规划，已给该区域楼市描上最为浓墨重彩的一笔。
铁路枢纽站规划亮点展现
据市规划局对火车站站前区控制性详细规划公示显示，规划建设中的新火车站规划范围：北起温瞿公路(浦东、浦西村)，南到南过境路(500KV温州变)，西连站西路(潘桥镇)，东与南过境路、瓯海高新产业园区横屿工业区和东一路等为邻。规划区总用地面积为1683.99公顷。
从结构来看，该片区规划将形成“一廊二心二片”的总体空间结构。“一廊”：即以铁路、铁路站场以及铁路控制带形成的南北走向铁路廊道。“二心”：即以铁路客站为中心的站前商贸中心和以铁路货站为中心的货站物流中心。“二片”：指由南北走向铁路廊道分割而成的东西两片综合发展区。站东区主要以铁路客站和站前商贸区以及生活功能为主；站西区以货站和物流功能为主。其规划居住人口为6.3万人，就业人口为1.2万人，总人口为7.5万人。
那么在此规划中，有哪些住宅小区值得我们期待呢？在用地布局中，该规划居住用地分为城市居住用地和村镇居住建筑用地两类。总居住用地面积约238.8公顷，占建设总用地的19.5%。居住用地规划布局总体上分为五个小区：站前居住小区、娄桥陈庄居住小区、潘桥站西居住小区、娄桥吕家居住小区和郭溪浦北居住小区。主要集中分布在铁路两侧；公共服务设施配置分为城市级、片区级(居住区级)和居住小区级共三级。城市级公共设施主要围绕新客站布置在其东侧和西侧，并形成该区的核心公建区域；在站南路南侧设置居住区级中心；根据组团划分设置六个居住小区级公共服务设施中心。该区域公共设施用地达119.38公顷，占总用地的9.8%。
该区域功能定位为:以交通功能为主导，突出物流信息和商贸功能，并与瓯海行政中心区联同形成一个功能互补的有机整体，成为城市对外交通中心和公共交通枢纽地区。有关人士表示，该区域将以火车新客站建设为契机，以交通枢纽、生态环境、物流信息、商贸办公为核心，与瓯海中心区联动发展，迅速集聚人气、带动周边城镇和谐发展的城市门户地区。
瓯海借此向“都市城区”转型
长期以来，作为在三个城区中地理位置相对偏远的瓯海，自1992年撤县设区以来，由于大多数区域处于西部山区、农村面在三个城区中最广、城市化水平也相对较低，一直遭遇“城市化滞后的烦恼”。而今年，该区域随着新火车站和瓯海行政中心区建设的推进，无疑给了该区域发展的历史机遇。瓯海区有关领导对瓯海城市化现状作了如上点评。
种种迹象表明，对于这样一个难得的发展机遇，瓯海已开始承接我市城市的“西优”发展战略。根据瓯海今年确定的发展思路，该区域在城区发展上，将以金温铁路、甬台温铁路、瓯海大道等交通大动脉建设为契机，构建“中心区半小时交通圈”，加快建设行政中心区，使该区域成为温州城市的交通枢纽区、生态功能区、旅游休闲区、商贸集聚区和展示形象区。同时，在发展方向上，其将实现由强县战略向都市化战略转变、由“行政区”发展理念向“都市区”发展转变。
相对于瓯海目前的各种举动，市规划局局长肖健雄也于日前表示，新火车站是按照温福铁路和甬台温铁路线网规划，结合温州城市总体规划确定的。它将充分利用新站址的自然条件，营造出一个独具特色的城市铁路枢纽站。新火车站的建设，将大大推进市区西部的城市建设与发展，体现我市城市规划“东拓、西优、南连、北接”策略中的“西优”战略思想。
无疑，相关规划已在最大程度上吸引了市民的注意力。置信房开副总王峰认为，尽管目前该区域规划还处于建设中，对楼市的搅动力量还没有真正体现出来，但从市政建设的经验来看，它的推力具有延后性，因此该区域房地产开发潜力和区域房地产市场的有效需求，将在今后几年得到展现。
楼市助推力能有几多展现
据悉，根据温福铁路、甬台温铁路的建设计划，新火车站将于2008年底建成投入使用。
对于这样一个信息，有着“楼市发动机”之称的此项规划，会对区域楼市有怎样的推力呢？“此项规划，无疑会对区域楼市产生一定程度的助推力，其利好消息的表现，也将在今后一段时间内有所展现。而如果要从产生多少影响力的角度来考虑，这最大程度上要取决于新火车站的规模和该车站的技术设施条件，也就是新火车站的综合档次和实力。”温州大学建筑与土木工程学院石海均教授，对未来新火车站的影响力作了如上表述。
目前，城西住宅与东向住宅的每平方米价格，有着3000元左右的差距，如果这些规划建成后，会在多大程度上改变这种现状？王峰等众多业内人士认为，从我市城市总体规划来看，现在我市主要增长极还是在东向，但西向的发展趋势会较以前有很大进步，也会很大程度上改变目前这种劣势，但差距还是会存在。
海螺置换公司总经理王珍楠认为，从如今全国各个城市火车站区域楼市的情况来看，火车站周边的物业，办公楼和商业住宅会更有吸引力，而由于市民对火车站周围居住环境的认识，住宅市场相对会处于劣势。因此，从可接受的距离上看，住宅最好离火车站有1-2公里远，这样既可以享受新火车站带来的优惠和便利，又可以避免火车站带来的各种缺陷。
在商铺投资方面，虽然目前政府在新火车站区域还没有大型的商业网点规划，但火车站强大的人流、物流，依靠市场自发形成大型商圈也极有可能。相信投资者对客流量和消费模式区域发展的前景基本判断，将会决定新火车站最前沿商用物业的主要投资类型。
购房者对于新火车站所带来的长远的保值和升值潜力给予了足够的重视。有业内人士表示，新火车站的落户为瓯海提供了一个新的城市空间，为瓯海进一步打开局面提供了平台和契机。从投资角度上分析，新火车站造成的土地稀缺性将在一定程度上使物业的保值和升值成为可能；其次，以新火车站为载体而产生的商业经济圈，将会在改善居住状态的基础上，带来更大的商机；再者，通过新火车站，使原有商业基础较好的经济圈、商业圈、居住区等有机地连接起来，成为一个繁荣的城市格局。商报记者冯章国
