有人把我国的空置率与国外的“空房率”相提并论，并说如果比例超过10%，就表明房地产业出现了“泡沫”，必须引起高度警觉，云云。对此概念上的混乱，前有包宗华先生撰文澄清，最近又有董藩先生先后发表评论(《中国房地产报》2006年3月20日、4月3日)，再次批评了“以讹传讹”的空置率分析方法和判断标准。笔者认同两位学者的观点，并认为与空置率相关的认识还应进一步深入。
我国的空置率其实一直在不断变脸。上世纪90年代，有关部门出台统计口径，当年建成的商品房而未完成销售的，列入空置房统计范畴。这样粗疏的统计方式，不能反映商品房销售的真实状况。后考虑到房产销售期长的实情，改为一年以上没有卖出的商品房才认定是空置房。空置率与总量相关，与哪个指标比较，才真实反映住房建成后的空置程度？于是，又引进连续三年建房总量的概念，以它为分母，以空置房为分子，两相比较得出空置率。如2004年我国的一年以上滞销商品住宅为0.74亿平方米，前三年的商品住宅竣工量分别为2.36、2.66、3.48亿平方米，三年合计8.50亿平方米，空置率大约在9.25%，算不得高。
空置率超过警戒线则是庸人自扰。市场经济中的商品，须保持一定数量的库存，否则，无法满足不断增长的市场需求，也无法形成成熟的买方市场。商品房库存逐年增长，符合市场规律，人们不必谈虎色变，惶惶不可终日。
在空置率计算上，国外使用公式的分母是存量，即住房的总量。西方国家的大规模住房建设期早已过去，每年增量房的数量不大，如果用我国的住房空置率统计，他们的空置率远高于10%。我国是发展中国家，空房并不多。参照董藩先生的算法，目前商品住宅的空置率仍不超过1%，这客观反映了我国经济水平比较低，居民居住水平不高，尚待努力逐步提高。
既然如此，对几年来商品房“空置率”逐年攀高的现象，是否可以不闻不问呢？非也。这里涉及两个概念：空置房和空关房。
我国房地产业有自己的鲜明特征，空置率不能完全反映住房的空关实情，统计之外另有玄机。许多城市的新楼盘入住率低得很，可开发商却高挂“免战牌”，说那栋楼宇早已售罄，这种房子一般是空关房。空关房的涵盖面超出了统计范围。空置率只与增量房产的销售有关，与销售后房产是否住人不相干。住房空关，不等于开发商没有卖掉，而现实中民众感知的所谓“空置房”有很多正是空关房。
住房空关就代表入住率低，低入住率不是好现象。空置率高，入住率必定很低；空置率低，入住率未必很高。前者反映开发商的销售业绩，后者才触及市场的本质。低空置率掩盖下的低入住率，是我国房产市场的特色之一，对此麻痹大意，有可能导致对市场前景的误判。
造成新房入住率低的原因错综复杂，投资购房的大量存在是重要原因之一。空置率与入住率的双低现象，一方面反映房地产市场的火爆，另一方面向人们昭示投资性房产需求旺盛，严重扭曲了市场，非花大力气治理不可。投机购房推动房价虚高，抑制了弱势群体的合理住房需求，造成楼市供不应求的假象。大量游资投向房地产，给市场带来太多泡沫。低入住率还给物业管理带来困难，物业公司向没入住的业主讨要费用，事倍功半，影响了管理质量的提高。遏制房产投机行为，使入住率回归到正常水平，已是当务之急。 (作者原任中房集团扬州房地产开发公司总经理，现已退休)
