商品房的建设速度越来越快，快得如同魔术,迅速变幻着城市的天际线；商品房的销售技巧越来越妙，妙得就像魔法,让业界看来都不可思议的房价也能最后成交。不幸的是，在创造“奇迹”的同时，开发商的形象似乎也越来越妖魔化。
“妖魔化”是一种状态，也是一个过程。
开发商正被妖魔化？
2005年是中国房地产业受到批评最多的一年。
在缺钱、少地的同时，另一个让房地产企业大伤脑筋的问题，是开发商的形象正在变得越来越狰狞。
如果说过去开发商形象的“丑陋”主要来自房屋质量与合同纠纷，那么在2005年，“房价虚高”的舆论以及由此引发的“暴利”论更是雪上加霜，让开发商变得格外面目可憎。
爱说、敢说的华远总裁任志强每每急公好义奋起替同业争不平，结果似乎都适得其反，无形间成了开发商“妖魔化”的代言人。“不给穷人盖房子”的宣言在网络上被演化成“为富不仁”；“品牌就是要暴利”更在坊间被认为是向老百姓叫板，“羞辱气急败坏的民众”。
万达董事长王健林的一番话道出了多数开发商目前的焦虑：“房地产企业自我宣传比较好，但是公众评价不满意；对中国经济做出的贡献比较多，但得到的表扬比较少；房地产商的经济地位比较高，但社会地位比较低。用一句话形容，一直赚钱不少，但近两年心情不好。”
严格意义上的中国房地产市场是在1999年房改之后才全面启动的。有5年以上历史的开发商都知道，我们的房子越盖越好，我们的售后服务越做越好，我们的企业越来越规范，甚至我们的利润也开始变薄，为什么我们的形象却未见好转，甚至越来越糟？！
究竟有哪些因素导致了、加剧了房地产开发商的“妖魔化”？
学界？
学界人士的专业身份使他们的话语更具有某种权威性，也更容易形成影响力。如果说某些经济学家已遭舆论指认“被利益团体收买”而恶名昭著，那么也有一些学者挺身而出向开发商叫板，成为“老百姓的代言人”。
2005年最让房地产开发商头疼的学者，非社科院金融研究所金融发展室主任易宪容莫属。易宪容对房地产业的批评贯穿于整个2005年，主要集中在房地产“泡沫”与“暴利”。前者实际鼓励消费者持币待购，加剧了市场的观望与胶着；后者直接导致消费者对开发商的不满与愤怒。
在首创置业日前于A-Z TOWN接待中心举办的第二期“房地产语文沙龙”上，在谈到2006年房地产发展趋势时，易宪容进一步阐述了他的观点：
2003年以前，整个房地产市场的泡沫程度是10%；2004年的泡沫程度到了20%；2005年是14.9%；如果按照现在的程度走下去，2006年房地产泡沫程度是26%；2008年泡沫程度是59.4%，如果按照修正值，还可能达到68%。民众如果在这样的情况下进入房地产市场，就和2001、2002年进入股市一样，“你接最后一棒，你高价买了这些东西没有办法出来”。民众近年来在股市上的亏损额为8900亿。
关于房地产“暴利”，易宪容的论据主要有两个，一是房价收入比：在联合国1993年对世界107个国家房地产市场的调查中，房价与收入比是3:1～6:1。中国2003年以前的这个比重一般为7:2.6；2004年平均已经到8:2，2005年进一步拉大。二是行业利润率：2004年以后房地产开发商所获的利润是20%-30%，2004年获得的利润是2000多亿元，利润率是15.8%。
易宪容的观点得到了许多消费者的认同。北京的一些新婚夫妻推迟了置业计划。但观望了一年的结果，是2005年北京商品住宅期房预售平均价格1083元，涨幅为19.2%，普通住宅也比上年增长10.9%。而这些中等收入的新婚夫妻还发现：适合他们购买的房子其实并不多。在2005年北京商品住宅期房批准预售面积下降23%、预售成交面积下降18.7%的同时，预售成交面积却为当期批准预售面积的97.6%，比2004年高5.1个百分点，换句话说，作为市场“中流砥柱”的期房，依然是有多少卖多少。
事实上，易宪容的观点很难为开发商所接受。同样在这个沙龙上，与易宪容鏖战一年的任志强提出了一系列反驳的论据。如关于房价收入比，按照联合国的调查，收入1000美元的国家中有些是6:1，而中国目前还没有超过3.6:1。更重要的是，在任志强看来，单说房价收入比很容易对消费者形成误导。首先是户型标准，建设部部长新近谈到2005年的平均户型是70平方米，易博士讲的是75平方米，而标准户型只有65平方米，不同的户型会形成不同的房价。其次是收入计算，北京2004年公布的人均可支配收入是1.68万，没算其他补贴，2005年家庭平均收入大约6万元；即使按商品房6000元一平方米计算，总价36万元，也就是收入的6倍。而收入的价值实际是不同的。美国的房价确实是收入的3.9倍，平均房价约22万元。但在美国6.9万的年收入可以买6辆汽车，我们的年收入可以买几辆汽车？任志强认为，房价上涨并不代表行业暴利。比如，在房价上涨25.4%的同时，根据建委公布的数字，地价也涨了20%多。房价上涨的另一个因素是房子质量、包括住宅环境、市政设施都比过去好了。由于城市土地的相对稀缺，房价上涨是发展趋势，不应把对发展趋势的预测和实际的利润混为一谈。
其实，房地产利润相对较高是不争的事实，不然不会有那么多“外行”、“外资”要进来。但利润较高并非就等同于“暴利”。应该承认，房地产行业至今仍然可能存在暴利，而局部的暴利并不等于行业的暴利。众所周知，暴利滋生的最大土壤是土地使用权交易的非市场化，而这种交易如今在法律上已没有生存空间；至于海外资金的炒作，只是、也只能是在个别城市。
房价高企的因素很多，很复杂。如果是相关领域的学者，应该可以对这些现象做出更加高屋建瓴的分析。也因此，开始有业内人士质疑某些学者对房地产业的态度是娱乐化向学术界的升级，甚至担心这是一种文化上、道德上的堕落。
消费者？
中国的消费者始终是弱势群体的形象，在住宅这个“超大件”的消费过程中更不例外。新近关于2600万个“还贷抑郁症”年轻患者的报道，似乎进一步加剧了开发商的“妖魔化”。
事实上，“还贷忧郁症”的病根并不都是房价。
51岁的张先生家住北京幸福大街，祖孙三代多年住在只有40多平方米的3间平房。为了儿子结婚，买了东南四环89平方米的楼房，总价近50万元，每月月供3500元，而全家月收入不足5000元。我们自然会担心张先生或是他的儿子也罹患“还贷忧郁症”。其实，即使张先生买小一些的房子，居住条件同样会大为改善，还贷压力却减轻许多；当然，他也可以选择经济适用房，同样的面积总价却会少很多。
张先生咬牙买了现在这处房子，是因为儿子的要求。这其实就已经是房价之外的问题了。
在许多北京人看好经济适用房投资价值的同时，也有许多如张先生儿子的新婚夫妇，买房的第一条标准，就是“不买经济适用房”。而这无疑将加大他们的还贷压力。
中国真正意义上的房地产市场形成还不到10年，张先生这一代完全没有房地产消费理念与经验，张先生儿子这一代则更多看到的是房地产市场的满目琳琅。许多消费者喜欢用“一个大学毕业生”做样本，并进而得出诸如“一个工薪阶层不吃不喝20年也买不上房子”这样的结论。
这在逻辑上犯了两个前提性的错误。
首先，在任何房地产市场正常发展的国家，大学毕业两三年无力买房者比比皆是。至于政府对低收入人群给予的住房保障，都是以家庭而非个人为单位。包括房价收入比，也是以家庭为单位。即使是在发达国家，更多个人的住房问题，也是通过租赁来解决。
其次，工薪阶层的收入是不断提高的。有业内人士根据北京以往的工资水平，推算出每7年工资翻一番，平均每年工资增长9-11%。如果保持这个增幅，工作30年工资能翻四倍；现在可以承受30万的房子，30年之后就可能承受300万元的房子。当然，这要以社会经济持续发展为基础。即便如此，如果消费者买房时不能量力而行，依然不能解决“还贷忧郁症”的问题。
媒体？
媒体不是弱者。媒体掌握着话语权。如果没有被收买，媒体可以替消费者说话。也因此，开发商对媒体爱恨交集。
