受到春节长假以及年末淡季的影响，2006年初上海商品房的成交量出现明显的下滑。
楼市监控数据显示，1月份上海全市共成交一手普通住宅13791套，成交总面积约为144万平方米，动迁及配套商品房表现较为活跃，占据了总成交量的半数以上。日均成交面积为4.6万平方米，比起去年12月的7.09万平方米，下跌幅度达到35%。春节假期过后，2月新房成交量继续呈现低靡，全部房源共签约9257套，较1月下跌了47%。
事实上，2006年遭遇冷启动的上海楼市，眼下还面临诸多难题和一系列的变数。
存量住宅消化难题困扰上海楼市
提起商品房的供应，人们往往更多的关注即将出现的新增供应量，而忽视另一块―――存量住宅。
戴德梁行综合住宅服务有关专家曾预计，2006年上海市住宅新增供应量将达到2700万平方米。其实，相对于新增供应量，如何消化上海的存量住宅而不至于使其转变为空置房，同样是目前上海楼市所面临的一个巨大的难题。
上海的存量住宅主要分为两部分，一是已达上市标准计划2005年上市而未上市的项目，二是2005年已上市而未销售掉的房源。
虽然2005年开始，上海商品房供应量较2004年有所下降，但房地产开发惯性将使得未来两年左右的供应具有一定刚性，2005年部分推迟上市的项目将极有可能在2006年推出。
2006年住宅供应将不会有明显下降，而是与2005年持平或高于2005年的水平，存量房供应相对新增供应更具弹性，其比例将不断上升，在市场定价机制中将发挥更大作用。
有关统计数据显示，2005年1-9月，上海的供求比例已达到1:0.9，供大于求。
中国指数研究院(华东)分院研究报告指出，2005年的商品房供应量超过4000万平方米。而截至2005年12月31日，上海可售商品房(不含配套房)为1582.44万平方米，其中住宅(不含配套房)为1071.58万平方米；如果加上配套房，2005年将有超过2000万平方米的商品房需要转入到2006年继续销售，这个可售量相当可观。
由于2006年投机性需求空间很小，被动型的拆迁需求将会弱化，尽管刚性需求依然存在，预计2006年供过于求的趋势不会改变。
“存量住宅基本都是在建或已建成项目，沉淀了开发企业大量的资金，如果这些房源不能及时消化掉，极有可能使得企业的生存状况进一步恶化。”一位业内人士指出。
如何撬动观望状态的刚性需求？
“2006年上海楼市的需求仍然存在，但是此前的投机或投资需求将大大弱化，而大量的动迁户、结婚置业者等刚性需求成为楼市的支撑力量。”中国指数研究院(华东)分析师认为。
在经历了各种打折降价措施后，如今上海楼市开始有进入平稳阶段的迹象，一些延迟的购房者也开始重新启动了自己的置业计划。当然，这一轮入市的购房者在心态上已经相当理性，那些注重品质、价格定位合理的楼盘在逆市分化中凸现了自己的优势，因此也将更加获得购房者的青睐。
“接下来的几个月，上海房价仍将在箱体内做小幅震荡，并保持相对稳定持续较长时间，直到新的价格体系形成。”上述分析师指出。
对于开发商而言，如何撬动正处于观望状态的刚性需求，显然是个不小的难题。其实，从3月份开始，一些开发商已开始大打“自住牌”，包括降价或调整产品结构。
“现在困扰上海楼市的最大问题就是成交量过于低迷，而成交量低迷的重要原因就是刚性需求在目前的价位上被极大地压抑了。上海有很多刚性需求，但目前的价位还是高于他们的承受能力，所以，只能通过大量真正百姓住宅的供应来激发这种需求。”3月4日刚刚推出三盛颐景园第五期房源的三盛宏业投资集团常务副总周健民如是表示。
为杀出重围，位于松江九亭的三盛颐景园近期突然调整产品结构，推出了一批面积在100平米以下房源，相对较低的总价使其在竞争空前激烈的九亭楼市杀出了一条血路。网上房地产交易数据显示，10天的时间该盘已售掉97套房源。
事实上，2005年第四季度住宅交易较二、三季度明显回升，已恢复到日均成交500-600套的水平。
分析人士预计，2006年市场还将继续逐步回暖的趋势，到第四季度市场交投活跃程度将会高于2005年第四季度，但不会超过2004年末的水平，全年市场需求可望达到2300万平方米。
调控政策尚有变数
不同于2005年年初狂热而下半年骤寒的强烈对比，2006年政府早早显明了以稳定为主、巩固调控措施的基调。
中国城乡建设经济研究所所长陈淮明确表示，2006年是鼓励自住型住宅消费年，稳定基调初现端倪。随后，国家统计局、国土资源部等部门都纷纷表示2006年政策将向经济使用房及普通商品住宅倾斜。种种迹象表明，随着2005年一系列严厉调控政策的出台，2006年继续出台大强度的调控措施的可能性不大，巩固调控成果、防止房地产大起大落将是2006年的政策主流。
但对上海楼市来说，政策方面仍然存在一定的变数，是否征收二手房交易个人所得税、是否取消预售制度以及房地产在上海十一五规划中如何定位等，都成为2006年上海楼市政策面的不确定因素。有专家指出，2006年会有一部分刚性需求结束观望，陆续进入市场。而如何消除这些政策预期和政策出台后的影响，是上海楼市2006年必须解决的一大课题。
