作者：湘江伟业(北京)投资有限公司董事长方明理
曾几何时，曙光初照，大地回春，住房制度改革强力推行，按揭贷款等成为商业银行奋力争夺的香饽饽，房地产从业人员更是抖擞精神。十年磨一剑，房地产业终于“修成正果”，成为国民经济的支柱产业。
事曾昨日“过热论”、“冬天论”、“崩溃论”不一而足，甚嚣尘上，年轻的房地产业再次成为世人瞩目的焦点，在怀疑的目光中，房地产业负重前行，却创出一个又一个新高——“居住改变中国”，推动中国经济高速增长。
然而，新一轮责难蜂拥而至，房地产再次成为“过街老鼠”，“调控”新政频出，信贷急剧萎缩，学界观点纷呈，媒介、百姓以从未有过的热情置身其中展开热烈讨论。《大趋势——2006中国房地产新春论坛》应运而生。政府官员、行业主管、学界权威、媒体精英、企业代表齐聚一堂，共话未来。我们无法预知世界，也无法主宰历史，但是我们可以拥有理想，我们有充足的理由和信心相信：中国房地产业的未来充满希望！
中国房地产业在调控中健康成长。“人没有生而知之，只有学而知之”。住房虽然伴随着人类的诞生就存在，但中国的房地产业却是一个全新的话题。由计划经济到市场经济，由实物分配到货币分配，由追求数量到提高质量，由增量到存量，每一个发展、改革过程都是一个利益再分配的焦点。谁也没有经验，谁也没有资格，谁也没有胆量确保变革的过程中不出现偏差。局部过热、结构失衡、价格涨幅过高，甚至个别企业在经营上诈骗，在质量上以次充好，确实存在，但又有哪个行业发展的初期没有出现过类似的问题？
幸运的是：2005年房地产新政下的房地产业经过短暂的调整，已经更加理性、更加规范。土地供应、项目开发、房产销售、金融信贷，政策更加透明，监管愈显严格。新政下的房地产投资与销售价格涨幅回落，已经进入合理景气区间，为可持续发展奠定了良好的基础。
中国房地产存在可持续发展的原因
中国房地产需求旺盛。供求决定价格，需求决定发展。中国房地产业虽已经过几年的高速发展，但仍然没有跟上需求增长的步伐，存在巨大的发展空间。
一是城市化进程加快，城镇居民急剧增加，住房需求旺盛。据“十一五”规划纲要，未来城市人口要在5.7亿基础上增加3亿人以上，按人均25平方米计算，住宅需求超过75亿平方米。
二是旧城改造与城市基础设施建设任务很重。据权威人士估计，165亿平方米的存量住宅中1/3以上需要在未来的10-20年内拆除重建。
三是经济持续增长，生活品质日益提升。据国家统计局2004年全国经济普查：GDP总量增加2.3万亿元，达到15.7万亿元；2004年末居民储蓄存款达到14万亿元，全国人均10000元，北京则是7万元/人。据“十一五”纲要，未来GDP增长率预计达到7.5%，国务院计划是8%，26个省市已出台规划纲要统计，最低计划增长8.5%，最高达13%，平均达到10%以上。持续、高速的经济增长，人民生活日益改善，住房需求放量增长。除解决基本生活需要外，更追求第二居所、第三居所。新富人群中拥有两套住宅已成为正常现象。
四是稳定的政治、经济形势吸引大量海外资金进入中国房地产市场。在摩根士丹利(亚洲)首席经济学家刺耳的“泡沫”声中，摩根士丹利在中国房地产业的投资却在放量增长。
中国经济的持续高速增长离不开房地产。2005年中国外贸顺差超过1000亿美元，同时贸易纠纷有增无减，反倾销声浪一浪高过一浪。预计2006年贸易顺差仍将有增无减，国际贸易形势依然险峻。要解决中国经济增长对外贸依存度过高的问题，根本办法就是扩大内需。吃、喝、玩、乐，衣、食、住、行，纵观各大需求，基本上是纯消费。这在房改、教改、医改多管齐下的改革环境下，对老百姓形成了巨大的压力。况且随着油价上涨，城市道路拥挤不堪，管理力度加大，“养车”成本日益增加，一度备受追捧的“车”已成“理财负担”。只有住房，既可满足居住功能，提高生活质量，又兼具资产保值增值功能，成为老百姓储蓄之外的理财首选。特别是房地产业关联度高、辐射面广，可拉动数十个相关产业。2005年统计数据表明：全国房地产业投资占全社会固定资产投资的比例不到30%，房地产价格涨幅不超过10%，均在景气运行区间，维持其产业投资力度，不仅是保证国民经济持续高速增长的基本要求，也具有现实的可能性。
中国房地产存在的问题
毋需讳言，中国房地产业发展过程中确实存在一些问题，但这不仅仅是开发商的责任，也远远不是开发商就能解决的，必须引起政府和行业相关方面及全体消费者的高度重视。
首先要端正认识，树立正确的置业观念。“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”一直是多少代人的梦想。在国家的房改政策中，政府明确提出了“居者有其屋”的远期目标。因此，“拥有一套住房”成为无论居民还是农民的终极梦想，甚至不穿不戴、少吃少喝也矢志不移。事实上，这是一种错误的理念和浮躁的心态。
“有”有多种理解：所有、拥有等。对大多数百姓，尤其是低收者而言，我们更要提倡后者。“居者有其屋”对他们来说更科学的理解应该是：不求所有，但求“所用”。“住得好”的终极目标是“高品质的生活”，如果为了买房，过着“食不饱肚，衣不蔽体”的生活又有何意义？按揭贷款为我们提供了一条既可实现购房梦想，又不影响目前生活质量的光明之路，但也必须量力而行。
购房绝对不应该是一生中的“唯一”，而应成为生活中的“常态”：刚参加工作，收入少，不要买，最好租；年轻人有了些许积蓄，要一尝购房滋味可以只买一居室，总价低，住得好，又玩得开心。人到中年，生活渐入佳境，卖掉小房买大房；人到老年，子女已独自创业，可以卖掉大房买小房，既可节省开支，又可免受打扫卫生、整理房间之劳苦，还可以增加“头寸”，享受生活！
面对广大低收入者，“经济适用房”严格来讲也并不是最好的解决方法。出发点虽好，但不适合中国国情。新加坡、香港等国家、地区的“政府公屋”制度，建立在科学的、严格的、透明的税收体制基础之上，谁可以买，谁不可以买有税可依，有法可依。中国目前税收体系的建设尚不完善，购买人群只能是以职业为标准进行所谓“中低收入”划分，部长和司机、教授和保育员都享有购买经济适用房的同等资格， “低收入者”成为部分“高收入者”“瓜分”国家稀缺资源的护身符！真正的低收入者——普通工人，一个月工资1000元，一家三口(一个小孩)的家庭月收入只有2000元，即使再低的价格也难以真正购买目前所谓的经济适用房！就算这些低收入者最终都买上经济适用房了，经济适用房都卖给这些真正的低收入者了，试想一下，众多低收入者住在一个小区，又会不会引发新的问题呢？
那么，低收入者住房怎么办？有政府廉租房！可以在城市的东、南、西、北各个不同方向，建设若干个10-20万平方米的“政府公屋”，不卖只租，只供应那些真正的住房困难户。以什么作为衡量标准呢？不是职业，不是收入，是居住现状：凡人均使用面积在10(或15)平方米以下，在原住所连续居住10年(或15年)以上者，经政府主管部门核实，若干户邻居证明，即可获得资格，第一批解决，搬入人均15-20平方米的成套新居。“政府公屋”不是高级公寓，租金较低，但可以住得安全，有充足空间，有良好通风，有完善配套，但绝不舒适，不会“住上瘾”；有钱了，他就会自己买房，自觉搬离公屋。在较长时期，无论经济如何快速发展，城市都会存在这样一个“低收入”人群，需要真正享受政府的“特殊福利”。如果其中有人收入增加，自己置业了，必须责令迁出，真正低收者需要的是“实惠”而不是“口惠”！
其次需要加强自律，形成诚信经营的行业氛围。目前最大的问题不是人才，不是资金，而是缺乏诚信！这需要全社会的努力，尤其需要每个人“从我做起”，自觉行动。不讲诚信的社会氛围，极大地增加了社会的管理成本和企业的交易成本。房地产行业集中了许多的富豪、新富阶层和社会精英，房地产行业波及到千家万户，影响到一代甚至几代人的观念和未来，我们有义务，有责任带头遵纪守法，带头倡导并实践诚信经营！
“路漫漫其修远兮，吾将上下而求索”。无论如何，中国房地产业是中国国民经济的支柱产业。中国房地产业面临考验，但更面临着机遇和希望。
作者简介：方明理，北大国际MBA2005EMBA在读学员。历任乡(人民公社)团委书记、党委委员、党办主任；团县(市)委书记、团省委委员；物资局长、青少年宫主任；房地产公司、房地产集团公司总经理，某大型民营企业集团常务董事，副总裁。现任北京市工商联住宅房地产业商会副会长，湘江伟业(北京)投资有限公司董事长，北大国际MBA2005EMBA对外宣传联络部副部长。
