建设部在日前公布的2006年工作要点中提出，为遏制炒房，建设部将落实商品房预(销)售合同联机备案和实名制购房制度。完善房屋权属登记规则，建立登记信息公开查询制度，指导各地规范登记行为。严肃查处内部认购、违规促销、囤积房源、哄抬房价等违法违规行为。去年公布的七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》时，已经要求实行购房实名制，各地在去年也积极落实了购房实名制，现在算是旧事重提。
对于购房实名制是否有必要，还存在着一定的争议。有人认为，这会使个人隐私透明化，给个人带来一定程度的不便。可是，个人财产也是隐私，而储蓄却要实行实名制。储蓄实名制五年来在维护金融安全、打击犯罪、遏制贪污等方面取得了一定的效果。所以，隐私问题不能成为反对购房实名制的理由。也有人指出，商品房是一种商品，购买其他商品并没有实行实名制，所以购买商品房也不应该实行实名制。
但是，我们应该看到，一般商品是在供求关系平衡和信息对称的情况下，才没有实行实名制，如果供应匮乏，就可能需要实名制。近年来，各省市的房产处于供不应求的状态，而房产供求双方存在严重的信息不对称，因此，购房实名制有存在的必要。
购房实名制实际是预售实名制。在产权登记时，没有人愿意把自己的房产写成他人的名字。因此，购房实名制对个人购房的影响微乎其微，为避免可能实行的一人多次购房征重税，可以用家人的名字，为避免可能征收的遗产税，可以用后代的名字。而用假姓名、假身份证购房的行为，基本上都是发生在预售环节，有些房地产开发商或销售商将之用于内部认购、囤积房源、哄抬房价。各省市开始实行网上购房合同备案以来，公众随时可以了解交易信息，用虚假姓名来虚构楼盘供不应求的假象成为许多开发商的营销手段。一些城市的房地产网上合同备案系统中甚至出现了字母代替的名字。因此，实名制是对这种现象的打击。
不过，也应该看到，单纯靠实行购房实名制，难以从根本上杜绝作假。在2005年底，许多省市开始实行购房实名制。但是，从一些省市目前的情况来看，实际效果并不明显。许多地方网上合同撤销率居高不下，说明很多预售合同还是开发商内部认购。由于没有办理产权证明时，不征收契税，撤销预售合同时，不征收交易税。用借来的姓名办预售合同，没有经济上的损失，没有法规上的制约。因此开发商很可能发动职员以及亲戚朋友来签预售合同。所以，单纯的购房实名制对实质扭转供求平衡、禁止内部认购、囤积房源、哄抬房价的作用是有限的。购房实名制需要与其他措施配合，才能发挥效果，比如预售后撤销的征税、信息系统的改进。
而更重要的，还是如何落实的问题。
开发商楼盘的销售情况属于商业隐私，这一点可以理解。但是，信息公开化也是必要的，完整、及时、准确的信息需要规则来保障。开发商作假信息不能允许，但也说明我们的规则还不完善。因此，如何完善我们的规则，在实现信息公开化的同时又能够兼顾到开发商的利益，是我们急需研究的。
去年以来，通过对房地产的调控，房价已经基本稳定，但鼓吹房价仍将持续上涨的言论并不少，这些将严重影响供求双方的判断和决策。重提购房实名制，也显示了政府稳定房价的决心，不时给投机者打预防针，引导一下供求双方的心理预期，这也是稳定房价的一个重要手段。
□陈则明(上海社会科学院房地产业研究中心学术部主任)
