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“以租还贷”有点悬

2006年02月12日 22:32:05来源:中国经济网责任编辑:章魁波字体:【大】【中】【小】
简介:

  案例“以租还贷”有点悬

  按揭买个小户型出租,以房养房,曾是成都市民非常青睐的投资理财方式。记者调查后发现,尽管房价一个劲地涨,按揭当房东也不轻松,不仅成本高、管理麻烦,收益也远不尽如人意。

  一位业内高人说得更绝,投资房产就如打麻将,下“叫”容易和牌难。

  两年前,成都市民小魏手头有5万元闲钱,存银行利息太低,炒股票(相关:理财财经)有风险,心头就打起了按揭买房做房东的主意。租房不操心,等着人家交租金,以房养房,跷脚老板多好当,而且他认定成都的房价肯定要涨。小魏在大石西路看好一处小户型电梯公寓,3700元/平方米,面积40多平方米。2004年7月按揭买下期房,2005年1月开始了做房东的生涯。

  小魏的初始投入为4.8万元:3.2万首付款+6000元保险等手续费+1万元家具电器购置费。

  追加投入:月供950元,年供11400元,供20年。

  租金收入:2005年租期一年,租金1万元。

  年终一结算,小魏以房养房的想法完全不现实,每年还要自掏腰包1400元,才填得上按揭款。小魏苦笑着对记者说:“20年后,按揭款还完才看得见曙光,我买房子是在为银行打工。今年租金比去年略涨,每个月增加50块钱,马上还要收房产出租税,我的成本更高了。”

  解密下“叫”容易和牌难

  小魏的遭遇并非个案。房价不停上涨,以房养房为何越来越难了呢?记者采访了相关市场人士。罗女士是成都房产中介的前辈,在市区开了5家房产中介连锁店。据她统计,2005年度,成都住宅类房产投资出租平均收益率大致在3.5%-5.5%之间,低于同期房屋贷款利率。

  罗女士说:“房价是在涨,虽然许多房子本身是升值的,但只要不卖,就没得办法兑现,相当于打麻将下了个‘理论叫’。去年政府出台了一些税收政策,在流转环节加征的税赋要‘吃掉’一大块利润,如果没有10%以上的涨幅,房屋升值对业主来说,意义不大。房价上涨与租金变动不成正比关系,从2003年底开始,房价涨得快,租金上涨幅度慢得多,而有些位置、户型、环境欠佳的房子租金还不好提价。销售价不能做按揭租房的参考价,市场平均租金水平才是参考。”

  小魏靠银行贷款来买房的,20年的贷款年利息接近6%,买房租房的利率“剪刀差”就决定了房东的高成本。另外,成都的存量房中,单位以往福利分房的公房比例很高,有两三套房的家庭并不罕见。福利房源大约占整个出租房源的50%,房东的购置成本便宜,出租价也不高,房客都乐意租便宜房,它们对小魏的高成本新房出租构成威胁。

  2006年,位于成都市区的每套住房月租金平均上涨50元,如果环境不好、设施差,租金涨不动。小魏的房子,其租金短期内不可能大幅度上涨。罗还指出,近一两年,成都的住房租金水平整体变动不大,房子供应量反而越来越大,电梯小户型出租房也在增加。

 

 

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