———听刘熀松博士一席谈
最近，上海房地产价格引起了关于市场是否存在泡沫的极大争议。新年伊始，各界人士依然持续热烈地参与讨论。我也和同事、上海社科院经济景气研究中心主任刘熀松博士讨论了这一课题。刘熀松是《2006上海经济发展蓝皮书》总报告的撰写人，他也曾公开发表过看法，认为2005年一季度上海房地产市场存在泡沫(无论从房地产作为消费品的属性看，还是作为投资品的属性看，一季度的房地产价格都被高估)，但从泡沫形成的过程来看，是典型的“理性泡沫”。而以下则是我们共同探讨后形成的共识：
从理论上讲，由于土地资源的稀缺、经济的发展和居民生活水平的提高，房地产价格的上涨是不可避免的，房地产价格的温和上涨对经济的发展也是有益的。但如果房地产价格上涨过快，甚至出现明显的泡沫，那么其对经济的发展反而有负面影响。首先，房地产价格的过快上涨大大增加了无房者以及欲改善住房条件者的经济负担，他们用于购房的货币大幅度贬值，他们的福利水平、生活质量大幅下降，不利于社会稳定，进而会对政府形成政治压力。其次，房地产价格的过快上涨提高了商务成本，降低了城市的综合竞争能力。第三，房地产价格的过快上涨会吸引越来越多的资金注入房地产业，从而自我强化，形成投机炒作的氛围，进而推动房地产价格更快上涨，直到形成巨大泡沫。而巨大泡沫是不可能持续的，巨大泡沫破裂后，会对经济造成巨大打击。1990年以来的日本房地产市场、1997年以来的香港房地产市场都是前车之鉴，不可不防。但要准确地判断房地产市场是否存在泡沫、有多少泡沫是十分困难的，这是经济学理论的世界级难题。因为资产价格更多地反映对未来收益的预期，因此，资产价格是否存在泡沫，泡沫有多大，往往只有在事后才看得很清楚。也正为此，对资产价格泡沫问题总是会存在争论。
从上海的实际情况来看。2003年、2004年上海房地产市场存在的主要问题是价格上涨过快的问题，但从2004年9月到2005年3月之间，上海房地产价格高歌猛进。这时，上海房地产市场存在的主要问题已经不是上涨幅度过快的问题，而是绝对价格太高的问题，这时的价格已经包含了对今后相当一段时间的乐观预期，已经压缩了今后房地产价格的上涨空间。
上海房地产价格大幅上涨的原因是多方面，有真实需求的一面，也有投机需求的一面；有市内的购买力，也有国内、海外的购买力；有利率的因素，也有汇率的因素；有市场的因素，也有资本的因素。有人将上海房地产价格大幅上涨的原因完全归结于地方政府，是片面的，是不客观的；同时，认为地方政府能够完全左右房价走势，恐怕言过其实。经济的发展有其自身的规律，市场的运行也有其自身的规律。
分析清楚了上海房地产价格过去几年大幅上涨的原因后，展望其未来就比较清楚了。首先，经济发展的基本面良好，《上海经济发展蓝皮书》预计2006年上海的经济增长速度在10%以上。其次，上海居民人均可支配收入继续保持两位数增长，上海城乡居民储蓄继续增加。与此同时，上海动拆迁规模仍然不小，根据韩正市长向“两会”代表的承诺，“十一五”期间的上海将改造400万平方米的旧区危房。此外，海外看好中国，看好上海的局面也没有发生改变。
值得指出的是，汇率因素从短期来看，仍将继续对上海的房价形成支撑。由于人民币的升值刚刚开始拉开序幕，因此，进驻上海房地产的资金不会轻易撤离，即使未来几年上海房地产的价格不涨，汇率的变动仍能确保这些资金获利。不过，房地产宏观调控以后，投机资本受到很大打击，因此房价下跌的动力将部分来自于这些投机资本的撤离。
而地方政府对房地产的主观意愿基本上转向了以“稳定”为主，事实上，自2004年以来，上海市政府出台了一系列抑制房价过快上涨，调控房价的措施。如2005年3月份上海推出了两个“1000万”工程，即建设1000万平方米配套商品房和1000万平方米中低价普通商品房，等等。市政府也明确提出了“以居住为主，以消费为主，规范投资，抑制投机”的理念，将在上海房地产价格的下调中构成强有力的支撑。
综合以上这些因素，可以得出几个结论：1、从长远来看，作为将来世界上人口最多、治安最好、海纳百川的世界级城市，没有理由怀疑上海房地产业发展的长远前景。2、支撑上海房价的原因是多方面，它并没有完全消失，只是力度减弱，因此，只要中国经济不发生大的危机，上海房地产市场崩盘的可能很小。3、上海的房地产价格仍有可能向下调整，刘熀松倾向于上海房地产价格总水平回落到2004年9月份的价格水平，他判断在这一价格水平上，房地产价格将遇到真实购买力的坚实支撑。
