土地整治商是什么概念呢？国家确定一个开发计划，决定这个地方做成一个休闲区或商业区。然后通过招投标挂牌，一般都要求企业具有上百亿的资产，没有这种资质和实力是不可能做成这种事情的。最后，通过举牌，哪家财团拿到以后，它要根据政府的定位，然后定性，进行国土整治，港口、码头、道路所有的功能区明明白白，这就是我们讲的公共建设这一块。
做好框架以后，才是分块。比如3000亩分成30块或者是15块，功能很清楚。这块是别墅区，这块是别的什么区，然后再二次招商，挂牌，让住宅开发商进来，就是我们说的房地产开发商，再搞一种差异化错位经营。而房地产开发商，严格意义上是整合商。他去整合设计师事务所，要求他们设计三种模型，三种样式。
开发商再整合一家建筑公司，按照设计要求将别墅建好。
这时候的房地产发展商其实就是建筑承包商。利润也就是10%以下，操作到位他可以赚几个百分点，操作不到位就会亏损。以后的中国肯定要往这条路上走。
后大盘时代浮出水面
靠勾兑去圈地的那种大盘时代已经不复存在了，在这样的大背景下面，中国的房地产业还有没有发展空间？我的观点是：后大盘时代已浮出水面。
随着国家对土地严格控制、有计划地供应，土地市场必然是僧多粥少。过去搞房地产像闯东北那些汉子，随便去耍一把就有吃的喝的，现在肯定是不行了！竞争中自然有人会被淘汰出局。这是好事！经历十多年中国市场经济的洗礼和培育，已经有了一批优秀的能征善战的商业集团和地产公司，自己要升华，通过这次洗牌，他们能够获得更大的空间展示自己，获得雄厚的实力。
中央对土地的限制还带来一个问题，就是如何盘活存量资产。
在二十多年的高速发展过程中，很多领域里有大量存量土地扔在那里，而且是有出生指标的。大体有四大领域：
第一个领域，开发区。整个国家有上千个开发区，这些开发区都是很粗放的。有一些不要说没有出生证，许多有出生证的都是很粗放的。譬如山东很多开发区是由企业来办的，像一个海尔，一下要5000亩，怎么开发呢？星星点灯，到处都是海尔工业园。下一步，这些粗放的工业园区无疑是一个很大的开发空间。重要的是如何去挖掘，去升华，去集约化地开发。
第二个领域是旅游开发区。伴随着中国从温饱到小康到富有，旅游从观光到休闲到度假，有很大的空间，像成都旁边的青城山、峨嵋山。一个叫万冠集团开发的碧峰峡就很漂亮，很成功。对于旅游开发区，可以促使人们去进行内涵式的开发。
第三个领域就是大型的商贸、物流园区。原来我们做那个物流园区，地一圈往往就是300亩、500亩，房子一盖，要么卖洁具，要么卖瓷砖，很粗放。现在我们讲物流市场，主要靠集约化、零储备的方式来进行物流的转换和交易。这方面也有很大的空间。
第四个领域是大型的社区开发、大型的国际社区甚至包括很多中心城镇。农民要城市化，怎么城市化？就需要实力雄厚的发展商们介入，既解决农民的问题，又解决城市化的问题。这其中同样是有广阔空间的。对于发展商来说，现在的问题不是没有机会，而是如何抓住新的机会；不是没有空间，而是如何开拓新的空间。
