案例：市区周先生于2005年3月份以69万元的价格购买了李某的一套住宅，双方签订的协议约定：先付5万元，5月1日前支付30万元，余款于10月31日前付清，付款时同时办理交房手续，违约金为房屋价格的20%。他按约支付5万元后，李某认为房屋的成交价格太低，有意反悔。到8月份时，李某发短信给周先生表示自己房子尚未落实，该房不能卖了。但周先生仍发函要求其履约。后到了9月初，李某提出加价，周先生不同意，表示如果不卖也可以，在退回5万元的基础上再支付给他房价20%的违约金13.8万元。但李某认为，该房已经抵押给了银行，买卖未经银行许可。按照《担保法》的有关规定，合同约定的标的物已经抵押，双方订立的转让协议应取得抵押权人同意。因此合同应按无效合同处理，预付款应返回，造成的实际损失承担赔偿责任。这种情况下，他们的合同是否有效？已抵押的房屋买卖是否需银行同意？
律师评述：《担保法》对抵押物转让所设定的限制目的在于保护抵押权人的权益。具体到本案中买卖双方所签订的协议，如果双方严格按协议履行不会对抵押权人即贷款行造成任何损失。按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十七条第一款之规定，从保护交易，维护稳定的经济秩序出发，并未认定转让抵押物的行为一律无效。本案双方签订的房屋买卖协议是双方真实意思的表示，不存在合同无效的情形，应认定有效。
合同依法成立生效后，周先生行使法定解除权，应予支持。周先生主张违约金，在双方有约定的情况下，应按约定处理。周先生要求李先生返还预付款5万元，在解除合同的情况下，该款应予返还。
