2005年中国政府十剑新政制止房地产江湖恶斗

　　制止房产江湖恶斗

　　2005年，房地产江湖剑光——频闪，乌烟瘴气，渐显晴朗。

　　亮剑的是政府。

　　2005年3月5日，全国“两会”，国务院总理温家宝在《政府工作报告》中明确提出抑制高房价。剑锋直指房地产投资过热，房价上涨过快，虚高不下。此后，从3至5月份的两个月内，中央政府四次出台政策调控全国房地产市场，频度之高，殊为罕见。

　　2005年，房地产一系列调控政策举措如期而至。有人说，2005年将是我国房地产行业的一道分水岭，2005年房地产市场剑光闪闪。

　　亮剑止争，到2005年年底，中国房地产市场长期以来投资过热、投机炒作严重、房价飙升的现象在一定程度上得到遏制。

　　2005年值得细细品味。

　　第一剑：3月17日央行“升息”

　　2005年3月17日，中国人民银行再次上调个人住房贷款利率，调整商业银行自营性个人住房贷款政策。个人住房贷款利率将不再实行现行优惠利率，而回复到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限幅度不低于同期贷款基准利率的0.9倍。

　　说剑：央行的这个决定使个人买房申请贷款的少了，已经申请贷款一次趸交的多了。

　　第二剑：3月26日“老国八条”现身

　　2005年3月26日，一个对中国房地产发展深具影响的政策出台——国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，八点要求控制房价涨幅过快，即“老国八条”，要求各地政府重视房价上涨过快这一现象。

　　“老国八条”的内容是：一、高度重视稳定住房价格工作；二、切实负起稳定住房价格的责任；三、大力调整和改善住房供应结构；四、严格控制被动性住房需求；五、正确引导居民合理消费预期；六、全面监测房地产市场运行；七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。

　　说剑：“老国八条”的出台表明了政府对房地产宏观调控的决心，房价成为首当其中的亮剑对象，房地产市场开始调控。

　　第三剑：4月27日“新国八条”亮相

　　2005年4月27日，国务院总理温家宝主持召开常务会议，分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题，并提出八项措施引导和调控房地产市场。随后，国务院马上出台了“加强房地产市场引导和调控的八条措施”，即“新国八条”。

　　“新国八条”为具体硬措施，每条措施都直指房价涨幅过快：一、强化规划调控，改善商品房结构；二、加大土地供应调控力度，严格土地管理；三、加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应；四、完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求；五、运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度；六、加强金融监管；七、切实整顿和规范市场秩序；八、加强市场监测，完善市场信息披露制度，加强舆论引导，增强政策透明度。

　　说剑：新老国八条在中国房地产业内业外引起轩然大波，北京的开发商着急上火之后发现，这两个国八条实际上影响最大的是上海，北京的房价在2005年年底还是保持了一定的涨幅。

　　第四剑：5月11日七部委出台稳定房价八条意见

　　2005年5月11日，国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》，“八条意见”要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务；而且明确指出，“期房限转”、新购商品房“两年内转手全额征税”等措施，打击炒作投机行为。“保证中小套型住房供应”、“打击炒地”、“期房禁止转让”为后续具体政策的出台定好了基调。2005年6月1日，“八条意见”正式实施，这一天被称为“六一大限”。

　　说剑：八条意见一经公布，立刻在房地产投资者，尤其是中高端市场投资者中引发了地震。短短几天内，各中介公司咨询和成交量暴涨，很多人都想赶在6月1日前过户。同时，在未来政策走向不明朗的情况下，购房者“持币待购”渐成气候，市场交易量急剧下降，房地产过热态势得到相当缓解。

　　第五剑：5月31日三部委出台政策限制期房转卖

　　2005年5月31日，国家税务总局、财政部、建设部三部委联合出台了《关于加强房地产税收管理的通知》，对5月11日七部委出台的房地产新政中有关事项做出了更为细化的要求。通知要求，2005年6月1日后，个人购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　　说剑：有人说，此次七部委出台稳定房价的通知是相当合理的，是在社会公众一致呼吁下采取的措施。对于目前房价居高不下的局面，政策调控对于平抑房价，尤其是像上海等房价上涨过快的城市起到了一定控制作用。也有人说房价的暴涨与暴跌都会引起经济发展障碍，甚至影响社会的安定，防止房价暴涨的同时，也要防止暴跌造成问题和风险。

　　第六剑：7月11日《物权法》第四次提交人大审议

　　2005年7月11日，《中华人民共和国物权法(草案)》这一关系到大众民生切实利益的国家大法，第四次交由全国人大审议。

　　说剑：此次提交的《物权法(草案)》已经完善许多，但是，其中有关业主委员会的法律地位等重大问题仍然悬而未决。

　　第七剑：7月21日人民币升值

　　中国人民银行2005年7月21日晚19:00发布《中国人民银行关于完善人民币汇率形成机制改革的公告》，备受瞩目的人民币升值传闻得到证实：“根据对汇率合理均衡水平的测算，人民币兑美元即日升值2%。2005年7月21日19:00,美元兑人民币交易价格调整为1美元兑8.11元人民币。”央行同时还宣布，我国开始实行以市场供求为基础、参考一揽子货币进行调节、有管理地浮动汇率制度，人民币汇率不再盯住单一美元，形成更富弹性的人民币汇率机制。

　　说剑：从目前市场来看，人民币升值2%对房地产市场并没有产生多大影响，但是从人民币长期的升值预期来看，可能会使大量的外资投入房地产市场，而2005年5月份七部委出台的稳定住房价格工作的意见无疑也是为日后出现此种情况做足了准备。

　　第八剑：8月15日央行建议取消房屋预售制度

　　2005年8月15日，央行发布《2004年中国房地产金融报告》，建议取消现行的房屋预售制度，在中国房地产市场引起了轩然大波。央行的建议被称为“8·15建议”。央行发布的报告指出，长久以来的期房预售制给消费者带来了九大风险：商品房质量风险、面积变更风险、虚假宣传风险、规划变更风险、定金风险、产权风险、售房欺诈风险、合同无效风险以及延期交房的风险。央行建议取消现行的房屋预售制度一旦实施，对房地产商来说将要面临的局面用“强烈地震”一词形容则毫不为过。

　　说剑：央行的“8·15建议”一提出，立即引起强烈“地震”，民间一片赞同，尤其是普通百姓拍手称快，老百姓认为，为什么房子还没有建成，我就要交全款，但是随后房屋出现的问题却没有人负责？有识之士也分析说，商品房预售制度实际上隐含着一种融资安排，即购房人在房屋预售时就向开发商付款，这部分资金实际上成了开发商自有资金的一部分。

　　但是央行这个著名的“8·15建议”却招致开发商们的一致反对。任志强在其反对取消期房预售的“万言书”中表示，虚假广告、产权证难办、烂尾楼等问题并不是单纯由于期房预售制度引起的，所以即使取消预售制度也不能解决问题。随后建设部就发表声明称短期内不会取消期房预售。

　　从公平的角度看，取消预售房是迟早的事。

　　第九剑：10月18日国税局：二手房交易征收20%个人所得税

　　2005年10月18日，国家税务总局下发《关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》，这就是156号文，对房地产税收进行一体化管理，其中最著名的规定就是，强调要对20%个人所得税进行一体化征收。

　　说剑：国税总局的这个旧事重提的文件有如一颗炸弹，将税收房地产个税重新提升到引人注目的位置上来，而且在整个房地产市场，掀起轩然大波。但是武汉市关于实施细则还没有正式出台。

　　第十剑：11月财政部：“十一五”推行物业税

　　2005年11月，财政部部长金人庆表示，“十一五”期间将出台物业税，由此，“物业税”，这个多数买房人依然一知半解的名词2005年高调地闯入了人们的视线。物业税又称财产税或地产税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。

　　说剑：根据测算，在买房人支付的房款中土地成本占到了50%左右，而房地产商一次性要付清70年土地出让金是土地成本过高的主要原因，如果以物业税的方式每年为土地支付成本，则开发期间，每年由地产商支付；房子卖出后，由业主每年支付。从理论上讲，物业税使房价降低具备了可能性