检视房地产发展中的问题

　　2005年底，我们多次在正式或非正式场合听到官方或者经济界表态，对医疗制度改革、教育制度等的改革“是不成功的”的论断。在央视一档年终盘点节目中，将房改、医改、教改“三改”部分误区解读为“三高”和“三怕”。

　　从1998年开始展开的住房制度改革，引发了住房市场化的演进。从那时开始，沿袭几十年的福利分房制度宣告终结，代之以“货币化”的住房福利。作为上世纪90年代末期一系列公有单位职工福利市场化改革的一个子项，房改牵动乃至改变了数千万家庭的生存状态。市场化的力量使得居民人均居住面积大幅增加，城市改造和城市化进程的深入，使得城乡面貌发生翻天覆地的变化。福利房的货币化以后，使得房源在市场上统分，房价也随行就市。

　　在采取市场化的同时，我国还对中低收入家庭推行的特殊的优惠政策，建立了住房保障体系。目前城镇居民获得家庭住房的途径一般有二：一是商品房，二是经济适用房等政策房(廉租房没有产权)。由于土地等特殊政策，使得这些房子获得了市场商品房同等的价值，却是以远远低于市场的价格买到。经济适用房价值和价格的剪刀差，蕴含的巨大经济利益，使得在一些地区出现了被某些特权独断的现象。

　　另一个原因是，由于需求的爆发式增长，整体上看房地产市场在一个阶段内处于供不应求的现状，而经济适用房的供应更是杯水车薪。中国房地产及住宅研究会副会长包宗华在一次公开场合表示，“这几年，我国每年供应中低收入者的经济适用住房投资只占总投资的6%左右，覆盖面为7%。这样低的覆盖面，差距过大，很难抓到核心问题”。这样一来，经济适用房虽然能够部分地解决中低收入家庭的需求，但是整体看难以较大范围满足适宜人群的需求，缓解商品房供应的紧张现状。

　　这样看来，对于那些200平方米以上的跃层的经济适用房，那些开着“奔驰”住经济房的现象也就不奇怪了。

　　近年来，由于投资渠道单一，房产成了投资的热门，节节上升的城市房价，也日益成为一些普通城市居民的压力。由于政策性房源分配的不足和部分错位，加之福利房的“货币化”和“市场化”，使得我们社会逐渐形成住房分配的二元结构形式：一边是小部分收入水平很低的普通市民，他们已经失去购买住房的能力；一边是高收入群体，他们当中没有购房的已经很少，这些群体只有投资购房甚至投机炒房的需求。而在房产投资人群中，恰恰又有一部分的经济适用房获得者重叠。

　　检讨本轮一些地方出现的房价暴涨，原因很多：如利益链下的权力寻租，官商勾结垄断市场，开发商牟取不当暴利，热钱炒高楼价等，不健全的市场成了市场化改革出现局部误区的症结。实际上，个别城市的老百姓已经被一些背离了市场价值规律的房价所抛弃，真正的需求已经被假象，住宅的居住功能被扭曲。

　　这样看来，始于去年初的宏观调控的深远意义和深邃眼光。官方或非官方对于房改的检视体现了“有则改之，无则加勉”的胸怀，相信解决前进中的问题只是时日问题。