深圳地产在博弈中抉择 2006房价涨幅会更大

　　2005年是房地产调控年，然而市场的动荡起伏实在出乎意外。意外之中有三点尤显突出：一是政策调控力度之强属罕见；二是以上海为代表的长三角地区形势僵持；三是以深圳为代表的珠三角地区房价逆势大涨。

　　对于深圳而言，2005年的楼市充满玄机，宏观调控并非弱于其它城市，但房价却一路高歌猛进，市场在博弈中行进。回顾过去，展望未来，“鸡、犬”年“不宁”是深圳房地产的基调，市场将继续在博弈中抉择。

　　国家系列调控政策出台

　　2005年，轰轰烈烈的房地产宏观调控震憾着中国房地产业，深圳也不例外。2005年一季度，上海、杭州、宁波、南京等长三角区域城市商品住宅销售价格同比涨幅分别为19.9%、12.4%、11.4%、11.2%。部分区域的房地产尤其是住宅，功能受到严重扭曲，成为资本的逐利场、投机者的天堂。本次调控并非一次突袭的地产风暴，而是2003年下半年以来国家整体宏观调控政策的延续，之所以让业内外感到震憾，主要因为本次调控层次之高、力度之强、频度之密前所未有。从3月初到5月底，中央政府和相关部委出台了一系列房地产调控政策，打出一套政策组合拳。

　　数据显示，宏观调控成效明显，过快上涨的房价受到抑制。政策出台前的一季度，全国商品房平均销售价格同比上升12.5%，涨幅比上年同期提高5.8个百分点；而一到二季度涨幅是10.1%，一到三季度涨幅是8.8%，前三季度房价的涨幅呈稳步回落态势。与房价涨幅同步回落的还有房地产开发投资增幅，前三季度房地产开发投资10378亿元，增长22.2%，增幅同比回落6.1个百分点。

　　深圳分两阶段调控房价

　　作为地方政府，深圳响应中央房地产调控政策，结合区域实际采取了相应的调控措施，具体分为两个阶段。

　　第一阶段从3月底到6月初，主要是贯彻执行中央的房地产宏观调控政策，具体有三项调控政策，包括规范房地产市场和加强房地产税收管理两方面。

　　第二阶段从9月底到11月中旬，这一阶段是在中央未出台调控政策的情况下，深圳地方政府根据自身市场房价大涨、炒作渐盛的严峻形势采取的自发调控措施。具体政策有三项，主要规范房地产销售行为、价格秩序和开征土地增值税。

　　五大原因造成房价居高不下

　　深圳政府采取多项措施调控房地产市场，调控的核心也直指房价，市场应该会出现调整，但2005年市场博弈的结果却是商品住宅价格不断上涨，并且涨幅居全国前列。一季度上涨11%，上半年上涨12.05%，一至三季度上涨12.18%，1-10月上涨13.54%，1-11月上涨17%。究其原因，有长期累积的深层次原因，也有短期形成的新情况、新问题，归纳起来有以下几种：

　　1、资源匮乏的瓶颈效应

　　深圳总面积为2020平方公里，陆地面积1953平方公里，其中建设用地面积800多平方公里。2004年深圳城市建成区面积达到500多平方公里，所剩建设用地面积仅200多平方公里，建设用地紧缺。而近三年来，深圳每年平均出让土地面积在10-12平方公里，按这样的速度，剩余建设用地仅够出让20年。近几年来，深圳每年出让房地产用地在1平方公里上下，每年市场新开发项目约70%以上用地来自存量。作为房地产开发上游资源的土地供应的严重匮乏是导致2005年深圳房价大幅上涨的基础性因素。

　　2、供求失衡的累积效应

　　从1996-2002年七年间，深圳住宅市场新增供求比在1.04-1.34,整体处于供略大于求。但从2003年开始供求逆转，2003至2005年三年都是供小于求，供求比在0.88-0.95。剩余待售住宅面积为330万平方米，以2005年的销售速度，不足5个月消化。而深圳每年机械增长的常住人口就在40万人以上，加上土地资源将长期不足的瓶颈因素等，累积而成的供求矛盾是导致深圳房价大涨的深层次原因。

　　3、区域变局的推拉效应

　　2005年深圳住宅市场的一个重大变化是区域变局，关外市场份额由2004年的三成八上升到近五成，关内外市场平分天下。关外由于房价基数低，产品品质与关内相差无几，房价大幅上涨30%，并因市场份额加大，所以推动整体房价上涨。关内由于供应不足，而需求依旧旺盛，导致房价继续攀升，尤其是南山区由于供应大幅下降，房价大涨30%，从而拉动整体房价上升。区域变局的推拉效应是深圳房价大涨的重要因素之一。

　　4、市场跟风的羊群效应

　　2001年到2005年上半年，上海房价呈现大幅上涨的态势，尤其是2003、2004年同比涨幅都在20%以上，而同期深圳房价表现平稳，只是2005年涨幅较大。在开发商与消费者利益博弈下，在买涨不买跌的心理作用下，各种潜在的需求被挤压出来，造成市场跟风的羊群效应，从而形成短期内巨大的市场需求，推动房价继续上扬。

　　5、信息传播的暗示效应

　　2005年，两项信息的宣布对房地产市场产生了很大的影响，对房价的上涨起到推波助澜的作用。一是公安部门宣布深圳总人口达到1200万人；二是多次政府高规格会议包括年底首次全市规划工作会议上，都宣布深圳土地资源匮乏，房地产供地严重不足。这对房地产市场形成很大的心理暗示，即房地产供应不足，但需求旺盛。

　　今年房价将继续上扬

　　总体看来，2006年深圳房地产走势将延续2005年的“不宁”态势，继续动荡起伏，且震幅会更大，不确定因素更多。

　　在深圳，基于2005年市场发生逆转，调控政策并未收到实质性成效，因此继续出台调控政策是毋庸置疑的，关键是看政策的针对性、力度和成效。目前已明确的政策有增加土地供应等。

　　供求失衡的关系在2006年尤其是上半年不会有大的改观，供应依旧趋紧，需求继续保持，但会较2005年有所缓和。

　　2006年深圳房价将继续上扬，预计上半年房价涨幅较大，下半年将放缓。关内外的房价差距将缩小。价格拐点可能出现在2007年底或2008年上半年。

　　市场份额继续向关外倾斜，但市场份额增加不会太大，应在60%以下。关外宝安、龙岗两区差距拉近，关内南山区市场份额会有所扩大。现有产品结构不会有大的变化，关外高档住宅供应量有所增长，关内小户型供应量有所减少。(星彦地产供稿)