“越秀是少数成功案例之一，因为在发行REITs之前，越秀投资就已是一家在香港注册的上市公司，同时持有内地资产，其监管和法规障碍事实上已经不多，香港监管当局重点关注的是其打包物业收益的安全稳定性。”海华永泰律师事务所合伙人颜学海分析。
而对于多数并非由境外注册公司持有境内物业的内地企业来说，要进行离岸发行REITs，在实际操作中会面临很多门槛。
"最主要的是注册一家离岸公司并收购内地物业需要通过系列审批和监管。"新加坡星展银行一位人士解释。
今年1月24日，国家外汇管理局于下发《关于完善外资并购外汇管理有关问题的通知》(11号文)，文件中的一些条款意味着，民营企业通过在海外控制或设立一家壳公司，并反向收购国内资产，从而实现海外上市融资之路，几乎被封死。
"尽管今年11月国家外管局发布75号文对11号文进行了修正，基本上打开了这个通道，但操作起来仍然需要解决很多细节问题，比如外汇来源等。"颜学海指出。
富人的游戏
不仅如此，中伦金通律师事务所合伙人张学兵还指出，REITs的上市需要付出较高代价，"实际上是一个富人的游戏。"
张学兵分析，在成立一个REITs的过程中，内地企业必须把内地物业的所有权转移到海外的REITs公司名下，这实际上就是外资购买内地物业，需要付出营业税、契税，还有各种中介机构的估价等服务费，代价不菲。
此外，如果和外资合作发起REITs，商业风险也不小，张学兵的律师事务所在做项目时都遇到一个相同的难题，境外REITs发起人购买内地物业时，并非一次性付清收购物业的资金，不过，此时内地物业的所有权又要转移到海外的REITs公司名下，“在这个过程中，开发商和境外买家之间是一个艰难的博弈，尽管有合同约定，但也存在较大商业风险。”
由此种种，在叶建成的眼里，内地企业的REITs之路并非坦途，其中涉及众多条件。
“眼下开发商可以尝试的方法，一是继续培育物业等产生稳定、一定规模的租金收益再考虑发行RETIs；另一种其实就是自己不发行REITs，而把项目出售给已上市的成熟REITs，或者卖给海外基金，当然是以合适的价格套现，以解决资金困境。”叶建成建议。(文/王芳艳)
