冷锋说，很多楼盘有这样一个现象，就是某楼盘开盘没多久，从开发商手里就买不到房子了；可是过几天你再到中介那里去看，那个楼盘的房子又会冒出来很多转让的，而且每平方米的价格已涨了不少。这都是开发商玩的套取资金的“障眼法”。
冷锋说，开发商开发的房子长时间卖不出去，占用的大量资金会把开发商压垮。开发商为了解套，就得开发新的楼盘让堤内损失堤外补，而开发新的楼盘没有充足的资金，怎么办？最拿手的把戏莫过于玩弄“金蝉脱壳”——开发商可以找自己人将一套房子以“一买一卖”的方式套得银行“超房价”贷款，用间接融资的
形式来套取银行资金实行自救。然后，“中介”通过抬高房价出售“二手房”，转嫁按揭，套取真实买房人和银行的资金……
冷锋说，开发商套取银行资金的操作方法是，开发商通过与中介公司、评估单位串谋，提高房子的评估价值来骗取银行贷款。比如，开发商用假按揭的形式让“自己人”用50万元“买进”一套房子，如果二次“出售”时标价90万元，而评估公司又确认了这个价值，那么“买方”就可以贷款70%，即从银行贷出63万元。开发商做了一次二手房“交易”，“左手”从银行套取了63万的流动资金可以从事新的开发，“右手”可能还有一套抵押房产随时出售，可谓左右通吃。这样“买卖”一批房子，就可能套取银行数额不菲的资金。新开发的房子销售得好，便可以回来救原来的楼盘，如果新楼盘也玩不转，就像康明置业法人代表一样来个“蒸发”，把包袱甩给银行。今年1月29日，上海某房产老板跳楼自杀，死因涉及数十套商品房假按揭骗局和从银行获得上千万资金的骗局，便是一个例证。
冷锋说，一些银行总是认为，房地产是不动产，容易查封、保管和变卖，房地产抵押贷款可谓“万无一失”。但令人悲哀的是，钱一旦支付，以后的事就由不得银行做主了。
冷锋的话在房管部门得到了证实。昨天，郑州市房管局有关领导对记者说，假按揭骗贷案这几年在郑州屡有发生，但没有引起一些人的足够重视，最终导致了东明花园伪造一、二手房假按揭骗贷的惊天大案。
社会各界人士献计堵住按揭敛财黑洞
针对开发商和银行业内人士所说的二手房假按揭给银行、买房人造成潜在风险的现象，业内人士提出了不少建设性意见。
业内人士称，在香港，购房者申请个人住房贷款必须出示税单，因为税单可以完整真实地体现一个人的收入状况和还贷能力。至于个人住房贷款，没有开发商会为购房者作担保，购房者都是自我担保。在香港，一旦个人欠款，此人就可能在全世界的任何银行借不到钱，信用卡也会被取消。而一旦被宣布破产，他还会被律师、会计师等拒之门外。开发商明白违规操作的利害，没有人敢轻易尝试作假。同时，银行违规放贷，政府可依据《银行法》起诉银行。
冷锋说，当务之急要在房地产价值评估和房产登记、资料验证和交易真实性审核及贷后资金管理等环节严格执行贷款操作程序，处理好信贷主体与房产中介的代理关系。
某开发商认为：安全的做法是，贷款拨下来并不等于开发商可以立即拿到现金，银行将这笔现金存在一个独立的账户里，该项目的承建商每完成一期工程，将证明提交律师事务所等中立的中介机构审核通过，下一期的工程款才会拨给承建商而不是开发商，贷款逐步到位，直到整个工程完工。在开发商卖楼所得款项超过了贷款额时，银行才会把全部贷款拨给开发商。如此操作的结果是楼盘将不会出现烂尾的情况。
