使用权房使用年限为70年
提示：房子收回时会对使用权人补偿
国家规定一般住宅土地出让使用权年限是70年。因此不管是产权房还是使用权房，都享有同样的土地使用年限。只不过使用权房为房管所或单位所有，与使用权房主是长期租赁关系，但产权单位不能随便收回，即使收回也会对使用权人进行补偿，所以购房者不必担心使用权房的使用年限，使用权房屋使用价值与已购公房相对等。
使用权变产权需补交差价
计算：补交价款=总价-(楼龄折旧费用+工龄折价)
对于使用权如何变产权的问题，信一天市场部人士举了一个例子：和平里附近一套使用权房，使用面积56平方米，建成年代是1986年。首先是楼龄折旧，按每年折2%计算，那么该套房屋的折旧为33196.8元(1560元/平方米×56平方米×38%)；其次为工龄折价，工龄折价等于工龄×工龄系数。以买方夫妇双方工龄之和计，并以50年为上限。若按50年计，平均800元/年，工龄折价为40000元(50年×800元/年)。最后，计算需要补交的价款为14163.2元(1560×56-33196.8-40000)。即买方交给房管部门14163.2元后，就可以将房屋使用权变为产权性质。
普通住宅转赠需交1.5%契税
问：我哥一家三口已移民加拿大，想将现在居住的房子转到我名下，把房产证换成我的名字，请问这种情况是否要交税，听说有赠予税一说，请问税率是多少？
答：这种情况属于赠予，需要交纳契税，根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，房屋所有权赠予，由契税征收机关参照同类土地使用权出售、房屋买卖的市场价格或评估价格核定，目前北京税率是3%，普通住宅减半征收契税。
业主大会成立需考虑物管区域划分
问：最近我购置了一套新房，入住不到3个月。我们小区二期明年6月才交房，请问在这种情况下业主能成立业委会吗？
答：根据《物业管理条例》第九条、第十条的规定，一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。所以，要看你们小区二期与一期是不是属于一个物业管理区域，如果属于一个物业管理区域，目前不能成立业委会。
中介不能擅改“先过户后付款”
问：最近我刚买了一套二手房，但卖方因为我是公积金贷款，要求中介公司与我协商，改变“先过户后付款”的流程方式为“先付款后过户”，否则不签合同。请问他们这样做对吗？
答：如果你与中介公司已签订了“先过户后付款”的流程，应该由中介与卖方协商，否则中介公司对你违约，但你无权直接要求卖方签订“先过户后付款”流程。
二审上诉书递交有效期依一审判决而定
问：最近我与物业公司打了场官司，一审判我输了，我打算上诉，并当庭提交了上诉书，之后又想重写，请问重写的上诉书递交有效期为多少天？
答：你已经提交了上诉书，不存在重写的问题，如果你需要补充你的上诉理由，在二审开庭时提交就可以。如果你想将已提交的上诉书撤回，重新提交，应该在一审判决书规定的上诉期内提交。
以上问题由北京瀚文律师事务所律师杨树江解答
