洞庭湖流域历来为中国的“鱼米之乡”，而常德地区又被称为“洞庭鱼米之乡”的中心。地处湖南常德的上市公司洞庭水殖(600257)，近年转战房地产市场，先后与公司大股东合资成立上海泓鑫置业有限公司(投资占该公司股本的48.92%，下称“泓鑫置业”)和湖南洞庭水殖置业有限公司(投资占该公司股本的47.14%，下称“洞庭水殖置业”)。但是，洞庭水殖的地产业务颇多可疑之处。
售楼处场面冷清
10月的常德市，记者走入武陵大道一处房地产的营销中心，宽敞的大厅还算整洁，可是却没有热络的人气，整个大厅中只有一个售楼小姐坐在正对着门的接待台内。如此冷清的场面，与其今年9月份才刚开盘出售的情况，似乎并不相符。
据该小姐介绍，该楼盘还在销售中，还有许多单元可供选择，目前来访人少，是因为已经下班了，所以才没人。但是，同一时点，相隔不远的另一处房地产的营销中心内，却还有不少咨询房产买卖的客户，在仔细聆听着营销人员的介绍。
该处的房地产营销中心的主人，就是洞庭水殖置业，而该处房地产项目名为“泓鑫城市花园”。
今年9月下旬，本刊曾经刊载一篇名为《洞庭水殖的房地产秘密》的文章(下称“《地产秘密》一文”)。文章一针见血地指出，上市公司洞庭水殖为大股东承担房地产开发的风险，与此同时，以平均8485元/米2的价格购买的泓鑫城市花园商用房地产有失公允。为大股东输送了较为可观的利益。
该文引起了各方的关注，洞庭水殖在10月18日发布所谓“澄清公告”，称公司拟购买的“泓鑫城市花园”商业房产位于常德繁华的黄金商圈内,是目前常德最高档的楼盘之一。对于《地产秘密》一文怀疑的交易价格有失公允，公告称其价格经过中介机构的评估，且“该价格低于毗邻楼盘及其他商铺市场销售价格,与相距不远的常德铜锣湾商业广场均价1.5～1.8万元/平方米、金钻广场2～3万元/平方米的价格相比,有明显的比较优势,价格是公允的”。
洞庭水殖虽然在澄清公告中极力否认，然而经过仔细调查，本刊记者发现泓鑫城市花园并不像公司所称的那么物有所值，公告中提出的价格公允的证据也难以令人信服。
常德商业地产竞争激烈
泓鑫城市花园地理位置也算不错，紧邻着常德的主干道武陵大道，道路比较宽，市政设施完备而高档，周边酒店餐饮、休闲娱乐以及购物场所的数量以及质量都不错，可以说是典型的黄金商业地段。
但是，作为房地产销售，要考虑的不仅仅是地段问题，同一区域内同业态地产竞争问题更加重要，尤其是对商业地产而言。
距泓鑫城市花园仅200米左右，同样紧邻武陵大道有另一处商业地产——常德铜锣湾广场。该处房地产在常德的知名度不低于泓鑫城市花园，于今年1月开盘销售，经营规划亦以酒店、餐饮、大型卖场以及娱乐休闲等为主。此外，常德市非常有名的金钻广场也有着同样的经营规划，且与上述两处房产相距甚近。金钻广场坐落于常德市最繁华的商业步行街，地理位置为最优。
铜锣湾广场和金钻广场也是洞庭水殖在澄清公告中进行比较的两处商业地产项目。关于三处地产的距离，记者亲自测试过，从相距最远的金钻广场到泓鑫城市花园，普通速度步行也仅需10分钟左右的时间。
按照国际惯例，一个城市的正常商业地产容量为人均0.5-1平方米。目前，世界上发达的欧美等国人均商业地产面积为1.2平方米，而北京2005年规划也只是人均商业面积达到0.9平方米。很显然，对于常德这样的商业尚不发达的城市来说，合理的人均商业面积应在1平方米以下。据资料显示，2004年常德市城区人口为53.76万。据此推算，常德的商业地产总体面积，应该是50万平方米为最合适。然而，据常德市房产局的统计数据显示，仅2004年一年，常德的商业地产开工面积就达到了15.4万平方米，竣工的面积也达到了13.7万平方米，当年实现的销售面积却只有9.3万平方米，新增的空置面积达到了4.4万平方米。由此可见，常德目前的商业地产消化能力并不容乐观。
从表面上看，常德总体上已经出现商业地产的“消化不良”，加之上述三处地产距离如此之近，竞争激烈的局面成为必然。更为严重的是，在武陵大道两侧本已有许多酒店、商铺。
存在的风险如此之巨，却不知道洞庭水殖将如何因之而“进一步提高核心竞争力”。
迷离的房产价格
洞庭水殖的澄清公告，将重点放在了对交易的价格和价值相符程度的论述上。那么，我们现在就来看看其所言的真实程度。
据当地媒体报道，泓鑫城市花园占地48亩，建房六幢，建筑面积40000平方米，其中住宅10000平方米，商铺30000平方米，商铺分据每幢1-4层。
泓鑫城市花园已建成的商铺并未全部开始出售，其中1号楼的1-4层目前只租不售，而且据洞庭水殖置业销售人员介绍，该处商铺已有一家大型超市和一家大型家电零售商承租，且装修已在进行中，不日即将开业。此处1-3层即为洞庭水殖所购。据介绍，目前不出售只是暂时的，很快也会加入开售的行列，到时候将会被分割出售。
