首份针对“冷市”下市场运行的官方报告发布
10月25日，温州市房地产市场宏观调控第一次联席会议召开，市房管局在本次会上发表了《温州市房地产市场运行情况及对策措施》(以下简称运行报告)的报告，报告中对今年以来，尤其是4月以后，“冷市”下房价涨幅变化首次发布了官方的数字。
运行报告针对冷市下很多被隐蔽的现象进行了披露，不回避问题地提出了楼市发展的建设性意见，提供给了业内外人士破解温州房价、土地、房企生存、未来走势的楼市“密码”。
房价涨跌之谜
进入4月以后，随着宏观调控的进一步加强，我市楼市进入少有的冷市。究竟温州的房价跌了没有，跌了多少？此前一直没有官方数据。
运行报告数据显示，今年1—9月，市区商品房平均价格为每平方米7212.54元，其中商品住宅平均价格为每平方米6273.14元，同比增加12.85%。商品房均价9月和8月环比减少22.21%。
-4月新政对楼市影响巨大
运行报告披露，4—9月，商品住宅逐月分析月均价分别为7195元、6872元、6026元、5969元、5191元、5433元。可以看出，4月开始房价明显回落，月跌幅在每平方米300—800元左右。而据了解，8月份商品住宅价格明显下降是由于受到近郊一个楼盘成交量较大的影响而拉低了整个的价格。4—9月，二手住宅逐月分析价格分别为5294元、6695元、5216元、5155元、6312元、6250元。4月和5月跌幅每平方米达到1400元，8月、9月二手房均价比7月有较大幅度上升主要原因是市中心二手房成交量的回升，带动二手房整体平均价格的上升。从数字上看，4月开始实行的期房限转政策对市场的影响巨大，房价5月以后出现下跌，随后二手房均价保持了稳定态势。
-144平米成为成交分水岭
和房价涨跌相似的是，今年以来市区二手房交易呈现“冷场”。1—9月，市区二手房成交量和成交面积分别下降了44.89%和27.45%。其中住宅成交7915套，同比下降46.69%，成交面积81.75万平方米，同比下降38.19%。7月，市区二手房成交量达到了谷底，日交易量仅10件左右，8、9月才有一定的回升，日交易量达到30件左右。
从成交的房源结构看，面积在144平方米以下的免征营业税的普通住宅占了总成交量的近八成。而非普通住房对卖方来说交易成本较高，加上买方考虑到今后转手时可能承担的交易费用，故市场上比较难以走动。
-7.1后购房者过半用于自住
据悉，7月1日，市有关部门联合对市民进行了一次大型的购房调查。调查显示，目前58.8%人购房用于自住，42%的人表示会在房价下跌时购房，29.4%的人表示目前还处于持币观望状态，需要看看市场前景再作打算，少部分被访者表示不会在目前房地产形势下购房。而对于这些不买房的人做进一步调查发现，大部分人认为，由于2004年房价突涨，导致房价一再升高，已经超出了他们所能承受的能力范围之外，再加上目前虽然部份区域房价有所回落，但仍偏高，所以暂不打算购房。
调查显示，目前41.2%的市民表示会采取银行按揭的付款方式购房，31.9%市民表示会采取分期付款方式购房。由此可见，目前市区个别区域商品房住宅单价不合理，超出了真正需求者的购房实际承受力。
土地招挂拍之谜
按照年初确定的出让计划，今年将出让市区老温大、商校操场等12个地块，共计用地面积约22万平方米(330亩)，建筑面积约65万平方米。而与去年下半年房开商争先恐后“抢地”相比，今年以来市区国有土地出让出现少有的骤冷。
-参与土地投标企业减少
划龙桥村三产安置地块、龙湾区蒲州街道屿田村三产安置地块、温大(商校操场)地块等相继流标。据统计，受宏观影响，市区房地产开发项目土地出让平均参加投标的企业从2004年9.8个下降到2005年5.4个。
据最新公布的三季度房地产企业景气调查显示：温州市房地产企业家信指数仅为82.92点，与去年同期相比下滑了57.08点，跌入了近几年来的最低点。
-已出让土地价格回落
从1—9月已出让情况看，雪山路雪景公寓二期地块，楼面价格每平米5118元，回落到近年来市区土地出让价格新低。勤奋路改建东7号地块出让，仅仅相距5个月，该地块楼面价格每平方米降了2867元。龙湾状元镇石坦村三产安置地块，楼面价格每平方米仅3021元。翠微宾馆地块中标金额11103万元，仅超出起始价3万元。
地块中标价从2004年平均高出起始价88%下降到2005年平均高出起始价30.93%，同比下降57%。
房企(中介)生存现状之谜
-房开资金紧缺矛盾突出
据有关部门组织的房地产开发企业座谈会、走访开发企业负责人等形式，发现宏观调控政策和措施已经对房地产开发企业产生较大影响。相当部分的房地产企业明显感到压力很大，特别是资金紧缺的矛盾十分突出。这说明市区的房地产企业资金实力不强，抗风险能力较低；另一方面说明，大多数房地产企业对商品房销售模式仍然停留在“牛市”状态下，对房地产市场的风险意识不强，一旦市场“趋冷”，明显经验不足，缺乏应变能力。
一方面银行加强对房地产贷款的从严控制，另一方面市区房地产企业的自身实力不强，资金不足。因此，一旦银行银根紧缩，加上市场不景气房地产销售不理想，将直接导致开发商资金吃紧。据了解，目前我市有实力的房地产企业大多以消化手头项目为主，希望尽快回笼资金。而没有实力的房地产企业得不到银行的贷款支持，没有能力拿地。这也从另一侧面印证了前段时间市区土地出让市场不景气的原因。
-期房限转加快中介出局
据统计，市区房地产中介机构已由2004年底的1087家，减少至目前的824家，同比减少24.2%。其中1—9月，新成立的中介机构154家，注销中介机构417家。据调查，此次关闭的中介所，大多处在原来期房交易集中的区域，如黎明东路、江滨路、新城、城西等。相反，抗“风险”能力强于中介所的房地产品牌中介公司，则没有出现大范围萎缩，数量保持在100家上下。
由于原来市区大部分房地产中介业务的70%是靠期房支撑，有的甚至接近100%，推行“期房限转”政策，加快了大量房产中介所的出局。
未来楼市走势之谜
-房价将回归理性
随着宏观调控政策措施的见底，二手房市场买卖双方观望、僵持的胶着状态将改变，自住性购房者会逐渐入市，二手房交易量将止滑回升。二手房交易价格将回归到一个理性的价位。以市区老城区中心地段为例：70平方米-100平方米的住宅将在每平方米7000—8000元之间，100平方米左右的将在每平方米9000元左右，120平方米的将在每平方米10000—11000元之间，160—180平方米的将在每平方米12000元左右。
-商品房销售不尽如人意
新建商品房的销售仍将需要一定时期消化，个别区域、个别楼盘的销售价格有可能会出现较大幅度下降。
据调查，目前我市几个在售楼盘由于受宏观调控政策的影响，商品房的销售尚不尽如人意。2005年新批项目的2328套房源中，只有437套已备案，备案率仅为18%。
-房产企业将优胜劣汰
目前我市现在房地产开发企业452家，其中一级企业5家、二级企业51家、其它均为三、四级，全市房地产企业注册资金平均为1814万元，平均每年房地产企业的年开发竣工量只有0.86万平方米。随着土地供应的从紧、金融调控力度的加大，部分房地产企业可能出现无项目开发或资金链断裂的情况，面临被兼并的严峻形势，房地产企业将出现优胜劣汰，行业内部将得到整合。
-个别楼盘有可能降价
商品房不能按期销售将进一步给房地产企业带来资金压力，因此在相持一段时间后，不排除个别开发商将个别项目降价销售或变相降价销售以缓解资金压力的可能。如果出现这种情况将对市场产生二种可能：一种是购房者接受下降后的价格，成交量上升；第二种是购房者在“买涨不买落”的心理作用下，继续“僵持”。(记者叶浩寄、通讯员莫光辉)
