过低的进入门槛也使我国房地产领域充满了“过江龙”。“过江龙”是市场的掠夺者，他们只在行业景气时进来捞一把，赚取非正常暴利，而把行业调整的恶果留给以房地产为长期主业的开发商们。
房地产是这几年的一个暴利行业，这是毋庸置疑的。
没有暴利，就不会有那么多的资金涌入房地产业，使房地产开发投资额从1998年的3600多亿元，增长到2004年的13000多亿元；房地产开发企业也不会在这短短几年里增加1万多家，增幅60% 。毋庸置疑的是，在这几年的房地产暴利中，有许多是非正常暴利。这种非正常暴利主要来自3个方面。
非正常暴利的主要来源
一是以非市场价格取得的低成本土地。土地是房产成本的重要构成要素，而土地挂拍招制度是在去年中央宏观调控后才开始真正实行起来的，因此，在这2年的房地产暴利中，低廉的土地成本占据了很大比重。
二是偷漏税。据国税局对7省市调查，在所有涉税问题中，房地产占了90%。偷漏税在非正常暴利中的比重有多大，我们无法知道，但根据笔者对几家纯房地产开发，并有长期优良业绩与良好的企业信誉度，没有任何关联交易的上市公司的抽样统计，房产销售净利率和毛利率之比的长期平均数一般在36%至56%之间，其中值在43%到45%之间。以这个比例计算，即使房地产销售利润率在50%，其实际的净利润率也只是18%~28%之间，平均23%左右。
从销售利润到税前利润，再到税后利润，其间的差额非常之大，在任何一个环节上动点手脚，就可获取非正常暴利。
三是卖楼花。这一块已成非正常暴利的重要来源，据统计，在2004年房地产开发到位资金中，定金和预付款所占的比重已经超过开发商的自筹资金和银行贷款，达到6000多亿元。不算别的，仅利息一项，就能给开发商带来近350亿元的好处，一进一出就是700亿元。如把由此带来的利润算进去，差不多要接近房产开发利润的一半左右。
消除非正常暴利需提高进入门槛
需从提高行业门槛做起。据笔者观察，越是大型的、长期以房地产为主业的公司，其销售利润率往往越低，净资产收益率越稳定、合理。以万科来说，这家企业从1991年进入房地产，最初几年房产销售占公司营业收入70%左右，后来逐渐达到98%以上，基本上属纯房地产开发经营企业。这是一家追求规范、透明、合理、均衡，以创造百年老店为愿景的企业，因此除了最初2年，其房产销售利润率分别为14.91%和49.1%以外，以后就一直比较平均，基本上保持在20%的水平上，14年平均销售利润率22%，近6年的平均销售利润率23%，平均净资产收益率13.49%。
反之，越是小型开发商和项目公司，其销售利润率的高低起伏就越大，一如万科早期的2年。原因就在房产本身的开发周期较长，对资金的需求量较大。而根据2000年公布的《房地产开发企业资质管理规定》，我国的房产开发商分为四级，其中一级资质商的要求是注册资本金5000万元；二级2000万元；三级800万元；四级100万元。而据统计，到2002年止，我国32618家房产开发商中，一级和二级资质仅占10%，其余的都是三、四级资质，甚至是兼营商。
