2002年第三季度北京高档住宅市场竞争较为激烈。在租赁市场上，随着新物业投入市场，供应量相应有所增加，而需求总体上保持平稳。自2002年9月1日起，北京市所有商品房不再有内、外销之分，对原中、低档外销楼盘造成一定冲击，部分预算较低的客户转向价格更具优势的原内销楼盘，但由于在此政策正式出台前内、外销住宅的差别已经逐步缩小，且内销住宅已经以内销外租的方式突破政策的限制而与外销住宅进行竞争，内、外销并轨政策的正式出台对市场的影响被弱化。因此，本季度高档住宅市场总体租金水平保持平稳，售价则小幅下调，市场交易仍较为活跃，总体空置率也有所下降。
有效供给不足
本季度新入市的高档住宅主要集中于朝阳区，CBD及其周边区域仍是市场热点。在CBD区域，以投资者为目标客户进行物业开发已成为市场重要的特征之一。在产品设计方面，以更加适合投资的小户型为主；在宣传方面则强调投资的概念，特别突出其优越的地理位置。这一现象表明市场上投资理念日益盛行。
与上一季度相比，总体上说，高档住宅市场的客户需求没有显著的变化。在月租金1500美元左右的中低端市场上，尽管项目数量较多，但能够提供与其价格相当的设施和服务水平的项目有限，使得该部分市场上的客户需求未能得到有效地满足。
租价走低空置下降
第三季度高档住宅市场总体租金水平保持平稳，平均租金为20．82美元／月／平方米，与上一季度基本相当。其中高档公寓的平均租金维持在20．3至20．5美元／月／平方米之间，高档别墅平均租金仍为21．4至21．6美元／月／平方米。在销售市场上，高档住宅的平均售价比上一季度微降0．28％，达1415美元／平方米。
空置率与上一季度相比有所下降。平均空置率由上一季度的21．89％降为18．69％，减少了3．20个百分点。其中高档公寓平均空置率由上一季度的24．18％降为22．37％，减少了1．81个百分点；高档别墅平均空置率由上一季度的18．45％降为13．18％，减少了5．27个百分点。
■写字楼方面
受世界经济低迷以及近年新增供应量较大、市场需求增长缓慢的影响，北京甲级写字楼市场自去年以来进入调整状态，租金稳中有降，空置率则小幅上升。本季度市场总体延续了上述状况，未见反弹迹象。市场供应持续增大供应方面，随着新项目进入市场，总供应量有所增加，使得市场竞争进一步加剧；需求方面，总需求量没有明显变化，国外公司的成交较淡静，国内企业的需求则相对上升。主要原因是以IT业为代表的部分新兴行业面临全球性的调整，需求下降，而金融、保险、汽车等传统行业期待政策进一步明朗。同时，国内企业与外国公司的商务交往日益增加，租用跨国公司相对集中的甲级写字楼成为其提高国际形象的重要手段之一。尤其在销售市场上，国内的大企业已成为购买的主要力量。
租金水平小幅下跌
戴德梁行研究表明：2002年第三季度北京甲级写字楼市场平均租金为23．70美元／月／平方米，比第二季度下降了2．79％，并且是连续第六个季度租金下降。销售方面，平均售价2123美元／平方米，比第二季度下降了2．61％。
2002年第三季度北京甲级写字楼市场平均空置率为15．98％，比第二季度微升了0．34个百分点。空置率上升的主要原因是新增供应尚未及时消化。 （王玉珂）
