房价为何就是降不下来
今年第二季度,南昌市房屋销售价格总水平比去年同期上升了13.0%,升幅高出第一季度3.7个百分点。别以为飞涨的房价只在城市里蔓延,北京郊区的顺义区后沙峪镇一小区的房价标价是每平方米6000多元。
房价飞涨并不是个别现象。今年上半年,浙江省房屋销售价格比去年同期上涨了10.2%。今年第二季度,宁波和杭州的房价涨幅在全国35个大中城市中分别位居第一和第三,比全国涨幅分别高4.68倍和1.46倍。而早在去年,杭州的房价涨幅已经超过了上海。
现在,上海市场上满目都是每平方米动辄6000--8000元的楼盘,单价3000元左右的楼盘芳踪难觅。具体一点说,在刚刚过去的短短半年时间里,上海楼市的实际平均成交价格上涨了500元/平方米左右……
房价如此高歌猛进,显然与众多大腕前期的预测截然相反。在预测房价走势今年将出现拐点的重量级人物中,魏杰、陈淮等赫然在目。房价出现的迷雾,乃至于令建设部一位官员不无悲观地指出:如果没有国家政策的强力干预,房价将涨到2008年。
透过迷雾,可以清楚地看到有几种力量正在主导着房价,而越涨越高的房价是这几种力量最终的共同落脚点。也就是说,几种力量都依赖高企的房价来获利。
高价楼盘拉抬均价
这些天,家住上海新闸路的徐先生马不停蹄地到处看房。徐先生的现有住房已经进入动迁阶段,他打算买一套单价3000元左右、总价约30万元的新房。可是一圈兜下来,徐先生需要的房子都在远离市中心的外环线。就在徐先生为寻找中意的房子苦苦寻觅的时候,家住南京市城南的王先生正在第五次“南京存量住宅交易会”拥挤的人流里挤进挤出。王先生和其他被“逼”进二手房交易市场的众多南京市民众口一词:“商品房价格太高了,只好来淘存量房。”
从徐先生和王先生的境况中可以看出,中低价住宅的严重缺位已不是一时一地的问题。据了解,目前全国房地产市场60%以上的开发项目属于中高档。
在上海的大量住宅新秀中,价格高得令人咋舌的天价楼盘四面开花,高档公寓在市中心一统天下,豪华别墅则在郊区密集扎堆。中低价新建住宅的严重紧缺,致使大量动迁市民和低收入者纷纷涌向二手房市场寻觅房源,导致二手房价迅速与新盘接轨。
截至2001年底,上海市最高房价为33000元/平方米,今年上半年,上海楼市增量供应几乎成为8000元/平方米以上豪宅的舞台,而有关部门提供的统计数据也佐证了低价楼盘市场正被高价楼盘迅速吞食的现状:今年上半年上海房地产市场中每平米单价低于3000元的商品房比去年同期减少了5%,而单价5000--7000元的中档商品房同比增长了152.8%,单价大于7000元的高价房同比增长了172.1%。与此同时,每平方米7000元以上的高价楼盘也增至41个,其中每平方米15000元以上的楼盘数量在所有楼盘中增速最快。
在最新公布的数据中,尽管上海高价住宅仅占市场总份额的9.5%,但高价房甚至豪宅对平均房价的拉抬作用却不容忽视。
与高价楼盘大规模兴建迥然不同,廉租住房制度在我国虽已启动3年多了,但35个大中型城市中截至目前只有不到一半搞了实施方案。同样,有助于抑制房价的经济适用房建设也举步维艰。以北京市为例,2000年北京经济适用房开工面积267万平方米,到2001年实际开工面积锐减至34.6万平方米。而类似的情况事实上在各地都不同程度地存在,如此一来,房价日长夜大便也是很自然的事了。
暴利让低价房走开
7月31日,杭州市公示了937套经济适用房房源,这是杭州市公开销售经济适用房以来规模最大的一次电脑选号购房。但恐怕不能不让那些中低收入的居民失望,因为这批经济房户型面积大得惊人,70%以上在130平方米左右,最大的达到178.18平方米。浙江省城调队生产价格处沈健芬副处长一直在从事房地产价格统计调查,她说:“这批经济房的价格远远超出了现在中低收入家庭的承受能力。”
中关村“村民”的收入是很多人梦想的标准,但他们的购房能力与市面上的天价房之间同样也有很大的差距。广厦网络技术有限公司受中关村管委会委托对中关村“村民”的居住现状和未来购房需求作了一次普查,在村民回答想买什么档次房的问题上,53.46%和42.2%的“村民”选择了“经济适用房”和“商品房”；在回答多少价位的房子最能被打动的问题上,选择贷款买房的并能承受的平均总房价为28.9万元,而选择“一次性付款”方式的所能承受的平均总房价约为40.9万元。广州市统计局万户居民调查办公室的入户调查表明,计划购房家庭超过八成有意购买的是4500元/平方米以下的中低档房屋,而计划购买4500元/平方米以上中高档房屋者为18.6%,选择总房价在21万元到30万元之间的广州家庭最多。
对于新建楼盘竞相以高价示人的原因,上海房产经济学会副会长、上海财经大学房地产研究中心主任印堃华教授认为,主要是由于开发成本的提高。开发商解决成本上扬有两个办法----提高楼房容积率和提升住宅的档次。前者是钢筋水泥的堆积,不利于销售；后者便成为主要取向,而这就必然造成房价的高高在上。
据分析,房地产业现如今仍算是日趋规范的中国市场经济中的一个暴利孤岛,其投资回报率平均在20%以上。正是因为越是高档住宅的投资回报率越高,也引得外资相继在高档楼盘上屯兵。东方海外房地产集团与永业房产正在合资开发位于上海卢湾区的一个十几万平方米的高档小区,楼盘售价预计将达到1.5--2万元/平方米；嘉德置地的子公司凯德置地自1994年进入中国后,至今在中国的资产总值已经超过50亿元人民币,公司在上海的最新住宅项目均位于黄金地段的长宁区和徐汇区。
在业内业外资本将房价炒得热火朝天的时候,商品住宅销售率并没有随住宅自有率的提高呈上升态势,而是略有下降。截至2001年底,全国共有9000多万平方米空置的商品房屋,当年净增1100万平方米。其中,商品住宅的积压为6000多万平方米,10.5%的增幅明显高于上年6.7%的增长水平。在商品住宅大量积压的同时,全国城镇中仍然有300多万的住房困难户,1.5亿平方米的危房需要重建改造。今年2月,建设部副部长刘志峰在上海疾呼:政府目前大力倡导的住宅产业现代化,决不是高档住宅的一个卖点和点缀。要尽快改变目前存在的面向高收入阶层、赚取高额利润的开发倾向。
通过部署重兵以期在房地产上牟取暴利的资本,自然是不会轻易缴械的。但房价炒作即将上演最后疯狂的迹象已经越来越明显。
投资炒作泡沫增加
“一个月前,每天可以卖掉四五套新房,现在一天才卖出一套。原来有千余人来排队抢房号,临到开盘时却只稀稀拉拉地来了几十个人。”上海一位售楼小姐的感叹,不能说楼市的“牛市”已经走到头了,但可以说对房价的未来走势已作出了某种预判。
一项问卷调查显示,愿意在上海购买65万元以上中高档物业的购房者(16.51%)中,承付能力大于100万元的仅有6.44%。而高价楼盘之所以遭到抢购,主力人士则大多来自外省市和境外。
记者从温州市房产交易中心了解到,温州每年有约4000名购房人将目光投向上海楼盘,按每人平均购买一套50万元的房子计算,温州市每年就有约20亿元的购房款进入上海楼盘。香港置业国际发表报告指出,上半年港人投资内地物业的数目达到8600--9600个,总投资额为47亿元人民币,比去年同期上升了一成以上。报告预计,今年港人在内地的置业总数有可能达到2万个,总投资额将达106亿元人民币。
“来自外省市和境外的消费者购买高价房的用途主要是投资,而投资行为的变数很大,一旦这些投资者在高位抛售,势必对市场造成严重冲击。”与上海市房屋土地管理局的口头警告不同,杭州市房产管理局专门对外公布了一份报告:杭州市房地产价格已连续上涨多年,后市如何极难预料,而目前投资客投资的多是期房,几年后才能真正面市,其中蕴含着投资风险。虚假的投机行为误导房地产市场的发展,造成楼市泡沫不断增多,增加真正需要购买商品房的消费者的负担。另一方面,楼市泡沫化程度加大,而社会需求和购买力毕竟有限,许多房产今后可能被空置。
杭州政府部门公布的调查显示,杭州楼盘的购房者中外来投资客约占30%,个别楼盘甚至已超过50%。据了解,2000年外省市和境外人士购房占上海商品房预售总套的11.3%,2001年则上升至18.2%,今年1--5月已达25%左右。在外来投资客的示范下,上海人今年上半年平均的“财务缺口”达到了721元,一个很重要的因素就是住房消费掏空了市民的口袋。建设部的统计数字显示,在新建住房中,个人购买商品住宅的比例已经接近94%。显然,房价下跌形成的打击,不仅是大面积的,对某些家庭而且可能是致命的。
中房集团总裁、中国房地产协会副会长孟晓苏博士就特别强调,“维护房屋价格相对稳定,将成为保护市民利益的重要组成部分。目前,大城市房屋自有率已达70%--80%,房屋已是市民家庭财产的重要部分,房价的涨跌将直接使市民财产缩小或膨胀。”北京市发展计划委员会官员也明确表示,由于70%的北京人已经购买了住房,不动产价格的“缩水”不符合市民的根本利益。因此,北京今后一段时间的房价将有所平抑,但这种下降不会没有限度。然而,研究城市竞争力的专家则尖锐地指出,房价与城市的收入和消费应该呈正态分布关系,房价如果脱离一个城市正常的经济运行水准,高房价会成为阻碍城市增强竞争力的“绊脚石”。上海证券报
