11、二手楼交易如何控制风险？
选择一家值得放心的中介，利用他们的经验和专业，利用他们的时间和服务，自然是一个比较好的选择，不仅省心省力，而且可以减少风险，利益也有保障。
要选择一家这种值得信赖的公司，除了注意选择是否已经注册的正规公司外，还可通过一看规模、二看信誉、三看服务来选择。
规模可以通过到公司现场再结合广告投放量来看；信誉可以通过知名度是否高，口碑是否好来了解；而服务则可以通过业务人员的表现好坏，提供咨询是否专业，有无客户服务配套等来判断。
正规的公司都有一套严格的二手楼交易规程，有一套较为完善的交易标准，并且该标准不仅具有可操作性还有足够的透明度。同时还设立了检查和投诉的机制，以便客户随时监督。
12、委托出售应注意什么？
谨慎选择代理商好的代理商才能真正帮客户节省时间、精力等交易成本，才能真正防范交易风险，并创造更多的交易机会，满足客户不断提升的对楼宇使用和物业投资的要求，真正享受到地产服务带来的好处。
小心签署代理委托书首先要留意委托条款是否完善；其次是要留意其服务承诺是否都能在委托书上明确体现。
佣金目前市面上有三种提法：1.“双佣”即向买卖双方收取佣金，是代理机构为买卖双方服务的正常收费方式；2.“单佣”即只向一方收费，尚属一种正常的收费方式，但有可能出现经纪人与付费方达成攻守同盟，变相收取另一方费用的情形；3.“免佣”即号称免费的服务方式，多少都有问题，需特别小心。
国家建设部颁发的(计价格971号)文件规定，房屋买卖独家代理收费，最高按成交价总额的3%计收，经济特区可上浮30%。
免佣陷阱：买卖代理一定是有偿服务，免佣可能是吃差价的陷阱。
吃差价的手法主要有：1.分头签协议，低价从卖家吃进，高价向买家让出；2.与卖家签定收价委托合同，加价卖给买家；3.利用交易税费名目多，减免政策变化的机会，通过瞒税的方式吃差价(从1999年8月起可以得到部分减免的税费包括营业税、土地增值费)。
委托代理关键要搞清楚佣金是否与服务价值相称。大的投入和高素质的人才是提供优良地产服务的要素，过低的佣金无法维持优势的服务能力，过高的价格又与降低客户的交易成本的原则相违背。公开收益，透明服务才是优势服务的第一步。
签独家代理协议获得独家代理权，代理商才会全心为卖家出谋划策，才会放心的为楼盘订广告，作宣传推广，而不用担心付出没有回报；多家代理，效率反而低，甚至可能会竞相帮买家压价，打击卖家信心来尽快促成交易。
托管钥匙效率更高将钥匙交予地产代理商能增加看房次数和频率，更有助加快促成交易。委托一间可靠、专业、信誉好的代理商，卖家在交钥匙时应签下钥匙收据。(创道地产汤永波)
13、应准备哪些报盘资料？
物业基本概况包括楼盘名称、地点、房号、楼龄、面积、朝向、内部装修、设施、发展商、物业管理、管理费等等。
房地产证绿皮证代表产权不完整，完全没交地价或只交部分地价，不能转让；红皮证代表产权完整，可自由转让。
出售人身份证明公司卖家证明包括营业执照、法定代表人证明书、法定代表人身份证；个人卖家证明为身份证。
其它资料包括：共有人同意出售证明；附送家私、设备清单；期望的价格；期望的回款时间。
14、卖家签约应注意什么？
一、签临时买卖合约时应注意的事项：
1.签约前准备好权属证明文件(共有产权需经所有产权人同意才能出售)，同时配合经纪人查档。
2.在临时买卖合约标准格式出台前，买卖双方在议定有关条款时，要以公平合理为大前提。专业中介机构凭借其丰富的从业经验，在专业律师的支持下，为买卖双方拟订了具有完备而清晰的保障双方权益的合约，能很好促进双方公平合理地达成交易。
3.该合约内须订明楼宇成交价、付款方式和交房日期。
4.该合约内须订明各种交易费用的支付责任。交易费用包括：房款过户办证的税费、按揭费用、代理佣金和交清楼宇尾款等几大类别。
5.有关违约一方对另一方的赔偿条款，尤需明确清晰。
二、签正式买卖合约时应注意的事项：
1.正式买卖合约必须采用市规划与国土资源局规定使用的标准文本。
2.注意付款方式、金额、日期是否规范而准确地填写。
3.留意违约赔偿方面的条款。
15、看楼该看些什么？
一看周边环境与小区规划看楼人到达现场后，首先要考察周边环境状况、治安情况，看购物是否方便，附近有没有学校、医院，周围有没有带来环境污染的工厂或其他建筑设施等等；再要看小区规划，了解区内绿化率是多少，看小区布局是否合理，功能是否齐全等等。
二看交通状况要看附近公交车站的情况，交通车是否四通八达，还要看小区内道路通达情况，停车是否方便等等。
三看工程进度与质量特别是期房，要仔细了解其工程进度，对于已是现楼但还在进行配套环境施工的楼盘，也要详细了解其进度，建筑质量相当重要，应仔细查看墙、天花、地板的施工质量。
四看现场包装要看施工现场是否整洁有序，操作是否规范，施工是否文明等等，因为这些都反映一个发展商的信誉、实力和形象问题。
五看售楼处、样板房及示范单位这些地方是楼盘的“脸面”，是否干净整洁，是否设计新颖独特，是否精致美观，这些都能反映出整个楼盘的质素。
六看结构布局与实用率要看户型设计是否实用合理，朝向如何，面积实用率是多少，甚至楼梯的设计也要了解一下。
七看售楼服务看售楼服务是否实在，哗众取宠、瞒天过海是最令消费者反感的。看楼书介绍是否全面详细，服务是否专业热情等等。
八看现场气氛与销售进度好房肯定人人爱，凡现场气氛热烈的楼盘，楼盘的亮点一定不少，值得一看。销售进度同样反映这个问题，卖得好的房子施工进度也快。
16、业主委员会有何权利？
核验权即业主在入住之后有权对居住的实际情况———购房合同及开发商的承诺进行核对，或重新检验，如果出现不符，可以根据合同或有关法律主张权利。
知情权即业主对自己所拥有的物业的有关资料及物业管理公司的有关情况(如资质、收费依据、服务标准、收支情况、有关基金的使用等)有权了解、掌握。
选择权即业主有权选择或解聘物业管理公司，并有权签订或解除《物业委托管理合同》。
监督检查权即业主有权对物业管理公司的工作进行监督、检查，提出批评建议。
收益权即业主对所有的公建配套设施的经营、出租等盈利性收入有收益的权利，只不过这种收益的权利应由业主委员会代为行使。
请求权要求组建业主委员会，指业主为维护其共同的利益而要求组建自治性的权利保护体的请求权。
上述权利的行使仅靠业主个人的力量是做不到的，比如，某个业主想到有关部门了解一下本物业的相关资料，有关部门一般不接待，而接待业主委员会。因此，业主只有通过业主委员会才能最大限度地实现自己的权利，而业主委员会对这些权利的实现起了保障的作用。业主委员会是协调业主与发展商、物业管理公司之间关系的载体。
17、如何在雨天看楼？
首先是看楼房外墙是否渗水，看有无明显的水渍和斑点，如有这些情况，说明墙体漏水，后患很大。
其次是看屋顶是否排水畅通，有无积水和渗漏的情况。
第三是看阳台是否被雨淋，有无出水口，落水管安装是否到位，接口有无渗漏。
第四是看窗台是否漏水，窗台下墙面和地面有无水渍。
第五是看天花板有无渗漏，看有无水渍、斑点、裂痕和石灰爆点。如果想买顶层的房子，就要格外仔细观察天花板是否渗漏，不仅要看主要房间，还要看厨房、洗手间和阳台的顶棚有无渗漏现象。
第六是看墙身、墙角和墙脚有无水渍和斑点，如有就可能是渗漏造成的。
第七是看小区内庭和花园排水情况，看有没有影响人行走的大面积积水，看地面砖是否有防滑功能。
18、如何验收物业？
验收物业是业主的一项基本权利，业主有权对拟购置的物业进行质量验收。一般而言，业主可以在接到入伙通知后对房屋先作仔细的检查验收，感觉满意后再办理正式的入伙手续，领取住宅钥匙。
门窗部位门窗是否密缝、贴合、框架是否牢固、安全、平整、门锁有无质量问题等。
供排水设施水管、水表、水龙头是否完好，下水道是否有堵塞，地漏、马桶排水是否通畅，是否有积水现象。
墙面、屋顶、地板墙面、屋顶及地板是否平整，是否有剥落或起砂现象，是否渗水等。
供电系统电线、电灯、电表是否有质量缺陷，空调是否漏水，制冷效果是否正常。物业管理公司对业主提出的质量问题要尽量当场解答或记录在案。若确系因施工验收时的疏漏而存在的质量问题，物业公司应及时通知施工单位或房地产开发公司尽快整修。
19、物业管理费有何规定？
市物价局对物业管理收费有明文规定，指导价格已经出台。一级物业管理企业每月每平方米建筑面积多层收费1元，高层4.50元；
二级物业管理企业每月每平方米建筑面积多层收费0.80元，高层3.80元；
三级物业管理企业每月每平方米建筑面积多层收费0.65元，高层3.20元；
四级物业管理企业每月每平方米建筑面积收费多层0.50元，高层2.60元，管理处在实际收费时最多上浮或下降20%。
物业管理的服务内容包括：清洁卫生管理、除“四害”消杀服务；绿化日常维护管理；治安防范；公共设施、设备的日常维护管理；公共水电费；高层楼宇增设的服务项目，如配备专职电梯管理人员，搞好电梯维护、保养以及电梯耗费的电费；根据需要增设的其他服务项目。物业管理收费中这些管理项目的服务费用都包括了。如果管理处另收治安费、公共水电费等额外费用，就是乱收费。
20、怎样解决物业管理纠纷？
物业管理由于其活动范围的广泛性、服务对象的复杂性，物业管理过程中的纠纷也往往是多种多样的，针对不同类型纠纷应采取不同的措施进行处理。一般而言，处理纠纷的方式大体可分为三个层次：
(1)纠纷双方协商解决，无论是业主间还是业主与物业管理公司间，或是业主与其他第三者间的纠纷都可首先通过调解、协商以得到纠纷的圆满解决。
(2)协商不成的，可通过物业管理协会或消费者协会协调解决，或是申请房屋所在地行政主管部门调解。
(3)对于一些严重的侵权行为，可直接向人民法院依法起诉。
(4)其他方式。如对于违反管理办法和业主公约等规定者或是拖欠、拒交各种应交费用者，有些地方往往给予违反规定者或拖欠者取消部分业主权利或给予罚交滞纳金处罚；而有些则采取停水、停电和停气的办法处理，这种方式虽然有时有效，但与一些政府法规不符，应当慎用，如果想采用这种办法，则最好将有关条款写进业主公约，待业主签约认可后再付诸实施，或在委托合同中明确规定有关处罚条款。
