读者：
最近我与开发商签订售房合同时，了解到该商品房所占用土地的使用年限为70年。既然该土地使用年限只有70年，那么是不是我买的房屋产权也只有70年呢？
市区：郑先生
律师：
从我国《宪法》和《土地管理法》规定的土地基本制度来看，城市的土地归国家所有，但开发商可依照我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，在交纳土地使用权出让金后，取得一定年限的土地使用权，作为土地使用者进行土地的开发、利用、经营。上述《条例》第十二条规定，居住用地的使用权出让最高年限为70年；同时第二十四条还规定，土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让。另外，我国《城市房地产管理法》第四十一条也明确规定：“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。”所以，当购房者购买商品房并取得产权证成为产权人后，即对该房屋享有所有权，也就是享有对该房屋的占有、使用、收益和处分的权利；同时还对该房屋 使用范围内的土地享有使用仅。在此，房屋产权人拥有的房屋所有权是没有任何时限的，其房屋使用范围内的土地是有一定使用年限的。
至于房屋使用范围内的土地使用年限届满时该如何处理的问题，我国《城市房地产管理法》第二十一条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”可见，土地使用年限届满时，土地使用者需要继续使用土地的，经申请批准可继续使用该土地；即使国家因社会公共利益需要收回该幅土地，那么国家收回的也仅仅是土地使用权，而不可能收回房屋所有权。实际上，由于房屋与土地的不可分割性，一般是随着房屋的使用，土地的使用年限也一直延续下来。
浙江金克明律师事务所 任乐平律师
