个人住房贷款保险，是通过对抵押物的投保确保银行抵押贷款的安全而采取的一种担保措施。商业贷款只需办理财险，而住房公积金贷款则要办理寿险和财险（即所购房屋财产险）两种保险。有购房者认为，这两项保险在自己所购房产完成抵押登记后，已无必要。因为此时的贷款风险已转由个人承担，而自己有能力偿还贷款，保险公司当然应该退保。
质疑之一：提前还贷不给退保吗？
案例：张先生去年７月首付１０万元，贷款２５万元购房，按要求买了５年房屋财产险，一年后完成抵押登记。张先生在这一年内提前还贷款１０万元，在退保时要求保险公司退还剩余４年的房屋财产保险金，遭保险公司拒绝，理由是只有全部提前还清贷款才能退保。
张先生提出反对意见：
（１）我个人已完成抵押登记，贷款风险已转由个人承担。我已提前还贷１０万元，加上首付的１０万元购房款，实际投入到已抵押的住房共２０万元，加上每月的还贷，足以承担剩余的贷款１５万元的风险。保险公司拒绝退还我剩余的４年房屋财产保险金没有道理。
（２）我在去年贷款时，购买房屋财产保险，是按要求以申请贷款额２５万元为标的购买的。我用１年时间已提前还贷１０万元，剩余１５万元贷款逐月还贷。房屋抵押登记完成后，剩余４年的房产保险金，如果保险公司坚持不退，也应以贷款余额１５万元计算才公平合理，但保险公司仍坚持继续以２５万元为标准计算，这明显不公。
评论：稍有一些保险业务知识的人，便可以看出，保险公司的规定不利于鼓励消费者提前还贷，不利于银行早日货币回笼，不利于降低贷款风险。同时保险公司也无视了政府房管部门抵押登记的作用，未将消费者的利益当回事，过多看重了保险公司自己的经济利益。
质疑之二：退寿险时附加费不予退保吗？
案例：李女士今年５２岁，去年在贷款购房时，按保险公司要求购买了寿险（含附加费）。李女士今年完成抵押登记后，去保险公司退寿险。保险公司只退寿险主险，拒退寿险附加费，理由是当初附加险合同已声明：“该附加费不予退保”，而且双方均已签字。
李女士提出异议，理由如下：
（１）保险公司至今未将我的寿险附加合同交付给贷款银行确认，只有寿险主合同，这不能证明我的寿险附加合同已经生效。
（２）同样，保险公司至今未将我的寿险附加合同交付给我，不能证明我的寿险附加合同已经生效。
（３）该寿险附加合同声明“该附加费不予退保”的条款违反了民法公平原则，是保险公司以自己特殊的贷款保险优势强迫消费者接受的条款，应属无效。
（４）该寿险附加合同的声明，违反了《保险法》第六十八条规定：“投保人解除合同，已交足五年以上保险费的，保险人应当自接到解除合同通知之日起三十日内，退还保险单的现金价值，未交足二年保险费的，保险人按照合同约定在扣除手续费后，退还保险费。”因此，保险公司应依法纠正此违法行为。
（５）寿险附加合同是以寿险主合同的生效而生效的。我的寿险附加合同经双方签字后，保险公司本应及时加盖公章，随主合同一起交付给银行和我本人签收，但保险公司在长达一年的时间里并未交付。因此保险公司明显存有过错，应当全部退还我的寿险附加费。
结果：后经调解和双方协商，保险公司同意以退还李女士寿险主险的比例退还其寿险附加费。李女士表示满意。
质疑之三：房屋贷款未批前保险生效吗？
案例：邵先生在退保时，提出了房屋财产保险和寿险何时开始生效的问题，这关系到他退保金额的多少。保险公司答复是以购买保险之日起保险生效。
邵先生提出反对意见，他认为：保险生效时间应以贷款额实际发放之日生效，申请日不应包括。因为房屋财产保险金和寿险保险金是以申请的贷款额为标的按比例收取的，贷款尚未批准，保险就已生效，何保之有？另外，由于在申请贷款期间，消费者尚未取得房屋的权利，就要履行保险生效的义务，这加重了消费者的经济负担，而且违反了民法权利与义务相一致的原则，应予纠正。
评论：消费者是为了申请贷款而买财险和寿险的，假如消费者申请的贷款批不下来或只批准了申请额的一部分，购买寿险和财险的损失谁来承担？退保手续费由谁支付？因此，早日完成抵押，及时要求保险公司退还保险金，是购房者明智的选择。
综上所述，不难发现，目前实行的住房贷款保险规定不够严谨、规范，不能完全适应广大消费者在当前市场经济条件下购买住房的需求，在某种程度上还体现了某些成文规定损害了消费者的利益，对此应加快制定实施细则。
-----北京晨报 文/中国政法大学研究生院 杨学明
