住宅是人类生存与发展最基本的生活资料之一，其建筑面积的大小和质量的高低可以衡量一个国家经济发展的状况和人民的生活水平。“十五”计划纲要提出：2005年城镇居民人均住宅建筑面积将增加到22平方米，也就是说，要在目前的人均19平方米基础上再增加3平方米。那么，城镇居民人均住宅建筑面积5年内再增加3平方米将撑出多大市场?记者就此采访了中国社会科学院经济研究所汪利娜研究员。
每年需新建住宅6亿平方米
联合国的有关统计数据显示，低收入国家的人均住宅建筑面积为6.1平方米；中低收入国家为8.8平方米；中等收入国家为15―22平方米；高收入国家在35平方米以上。“十五”期间，我国城镇居民人均住宅建筑面积新增3平方米，正好处于中等收入国家水平的上线。
3平方米究竟有多大?形象地说，也就是一张普通“席梦思”床那么大。但汪利娜告诉记者：可不能小看5年内人均住宅新增“席梦思”床那点面积，如果按我国现有的城市人口3.8亿人计算，5年内就需新建住宅11.4亿平方米。而且，城镇的住房需求不仅来自现有城镇人口，随着城市化步伐的加快，新增的城市人口也会对住宅产生巨大的需求。如果未来5年我国人口的自然增长率保持在9‰左右，城市化率以每年0.8％的速度增长，到2005年我国的城市化率将达到36％，城市人口将达到4.6亿人，净增加8615万人，为满足这部分新增城市人口的住房需求，5年内就需新建住宅19亿平方米。
汪利娜说，这意味着，要满足现有和新增城市人口的住房需求，今后5年我国城镇需新建住宅30亿平方米，每年需新建住宅6亿平方米，由此引发的投资需求和消费需求将是巨大的。
对上万种产品产生需求
住宅业有产业链条长和集资本密集、技术密集和劳动密集为一体的特点。在美国，建筑业与汽车业、钢铁工业曾经并驾齐驱，成为全美经济发展的三大支柱，而住宅业作为建筑业的重要分支，其产值一直居建筑业总产值的55％以上；在日本，无论是在其经济起飞阶段，还是在经济高速发展阶段，住宅投资占GDP的比重一直保持在5％―9％的水平；在香港，房地产业始终是经济的晴雨表，与金融业、商业、外贸、旅游业和制造业一起，构成支撑香港经济的六大主导产业。“九五”期间，我国城镇住宅投资占固定资产投资的比重年均为14.2％，占GDP的比重年均为5.2％，对经济增长的贡献率也在1％左右。
汪利娜认为，目前，在以居民消费需求为导向的市场环境下，住宅业对我国经济增长的促进作用将日趋明显。但她认为，“十五”时期，我国城镇住宅投资分别占GDP和固定资产投资的比重、对经济增长的贡献率与“九五”时期基本相当，即使有所增加，幅度也不会太大。因为，一方面我国城镇住宅投资占GDP的比重已经与一些发达国家相当；另一方面，需求方面的约束明显地摆在那儿。如果增长幅度很大，肯定会出现过热现象。
根据日本的相关资料，非木造住宅的生产诱发系数为1.993，高于民间固定资产投资的生产诱发系数1.990，表明住宅投资的乘数效应最大。我国住宅业的发展与建材、冶金、化工、森工、机械、仪表、家电、家具、公共事业、银行、保险和中介服务等多个行业的经济活动密切相关。然而，由于住宅业的产业链条究竟延伸到何处是尽头，目前不好确定，汪利娜说，无法精确测算每
年新增住宅6亿平方米对相关产业产生多大需求,但肯定会对相关产业的上万种产品产生需求。
对银行信贷需求规模巨大
住宅业是典型的资本密集型产业，无论是房地产商建房，还是居民买房，都离不开金融的扶持。汪利娜从住房投资和消费两方面，描述了每年新建6亿平方米住宅对银行信贷业务所产生的需求。
在住房投资方面，每年6亿平方米的住宅，需6000―7000亿元的资金投入。来自房地产开发企业的自有资金一般不足30％，且我国公开上市的房地产公司凤毛麟角，近70％的资金需要靠银行信贷，估计每年的信贷规模需4200―4900亿元。
在住房消费方面，我国已取消实物分房，最终消费者开始进入住宅市场。目前，住宅市场上个人购房的比重达到80％，上海这一比重达到93％。住宅一级市场的年交易额在2000―3000亿元。如果住房销售面积从目前的1.3亿平方米(占当年竣工面积的26％)，上升至3亿平方米(占当年竣工面积的50％)，需要的资金将从3000多亿元提高到6100多亿元，如果70％来自银行信贷，那么银行住宅抵押信贷规模将从2000年的1800亿元(含公积金)，提高到2005年的4270多亿元。这对银行保险业改善资产负债结构、实现金融产品创新将会产生积极的促进作用。-----[摘自中国信息报 叶水乔]
