“十五”房地产作为支柱产业发展的关键是启动“需求”。所谓产业，是指经济上能够实现投入与产出的自我循环，具有一定规模的组织。投入产出的自我循环意味着所生产的产品有市场（有人
买），市场不断扩大，促成批量生产，从而就形成了产业。“需求”是产业发展的第一推动力。一定规模的需求是支柱产业形成的前提，当这种需求达到一定程度时，产生原动力的产业就成为支柱产业。
从以上分析可以看出，房地产在“十五”期间作为支柱产业发展的关键是把住房需求做大，使住房市场的有效需求上一个台阶。在这一水平上不仅住宅产业化相当高，而且与住宅相关的建材、装饰（修）、建工、家具等一系列行为都得到充分发展。
国外积累了诸多扩大需求的经验。二战以后，西方国家为了扩大总需求，采取了一系列的财政政策和货币政策，取得了一定的成效。具体而言主要有：a、减税。著名的降低税率以提高消费的“拉佛定理”即是在这种背景下产生的。b、扩大投资。投资可以在供给和需求两方面产生效应，鼓励扩大投资是提高总需求的有效手段。c、公共工程。政府直接出资兴建基础设施，生产公共用品，直接扩大需求。d、信贷。低成本、便捷、安全、大众化的消费贷款。e、通货膨胀。适度通货膨胀，可以刺激投资和消费，助长需求。f、价格政策。对基础生活用品在一定时期实行一定程度的管制，会扩大需求。
住房有效需求的形式不单是一个“钱”的问题。家庭住房消费，其决策是一个复杂的过程。住房是人们的基本需求，当家庭的人口结构、发展周期等变化到一定度时，就会产生对住房的正负需要。在市场经济条件下，消费需要转化为需求是以支持能力为前提的。因此，家庭住房消费决策之约束，首先来自于收入的多寡，即买不买房的问题；其次，才是买什么样的房的问题。住房消费的决策还受制于家居消费心理，而后者取决于文化背景。同等收入水平的家庭，因文化认可度不同会选择不同的房子。
除家庭之外，决定住房有效需求的因变量还有许多。特别是房屋产权达到的明晰度、住房制度的性质、不动产税费结构、住房信用发育程度、潜在买房者对房地产市场的预期等等。
把住房潜在需求转化为现实需求的建议。宏观上，就政府而言，应以行政手段不断推动商品化取向的住房制度创新。打破依靠单位解决住房的依赖心理，把购买力推向市场；将“住房产权私有不可侵犯”提高到法律的层次，尤其是要加强房屋产权数量化、细分化的立法；运用价格杠杆，限制有政策性投入房屋的入市价格，刺激需求；实行购买最低生存住房零税率制。
就产业而言，调整税费结构，特别是在大小配套和使用上要进行研究并改革。改变我国项目开发成本结构中建安比例偏低的问题，剔除非成本因素，增加“消费者剩余”；从发展房地产支柱产业角度，争取金融倾斜支持，扶植产业发展，尽快实施低收入者初次购房贴息制；推行房地产证券化，促进不动产流动和变现，降低开发融资财务费用，减少成本、扩大需求。
微观上，就家庭而言，树立正确的住房消费和置业投资观念，调整家庭消费结构，增加家居消费；建立科学的房地产市场预期，特别是房价走势预期，正确进行家庭购房决策；养成住房负债消费习惯，都是未来需求提前实现的条件因素。
