速变速动，把握最佳入市时机
新经济的核心是速度经济，不是比大小、优劣、好坏，而是比快慢。
房地产市场变量因素很多，它们来自于政府、供应商、消费者、经济环境等诸多方面，这些无疑都加大了开发商的风险。
入市的核心要决是抢先，尤其是抢在同类竞争对手的前面。哪怕推迟半天或一天，结果可能就大相径庭。每年房展会都是新盘强庄出击的时候。春季房展会更是集中。有的项目案名尚未确定，就已定下大面积展位，足见其争抢市场的迫切心情。当然未必一定要选展会之日作为项目开盘之时。其他的任何时段，只要符合既定的策略需要，就可定“吉日”开市。
一般人认为，由于房地产销售及建筑施工有一定周期，下半年开盘项目稍有不顺便会跨越两个年度，需要开发商有一定的勇气，因此，上半年开盘的项目会较为集中。但有时避开拥挤高峰，独树一帜，也会有较好效果。
现在很多项目在正式开盘前有一段时间的内部认购。内部认购期间，有些项目也做大众化的媒体露出，如企业形象宣传、栏目赞助、热门话题论坛等。此时，尽管项目没有宣称正式开盘，也应认为已开始入市。对于该阶段一定要把握适度。从经验上看，内部认购期不宜持续太长，因为市场受众的兴趣持久力是有限的，胃口被吊的时间太长，反而容易对项目丧失信心。
让领先独特之处，为目标群众清晰认知
现在的市场环境并未发展到产品高度同质化的水平。因此，产品差异化仍是赢取市场的策略先导。
市面上项目很多，而单体消费者的信息接受量是有限的。因此，必须让新项目带来耳目一新的感觉，籍以吸引受众。平庸如常的面孔只能使人们的接受视野更加混乱。
在塑造产品特质方面，USP即“独特的销售主张”可谓功不可没，要让新项目跳出来，必须赋予它准确鲜明的特点，并且坚持下去，利用重复刺激的手法使目标人群加深印象。
另外，简约远胜于繁复。项目的特色有一两点足矣，过多反而让人无所适从。如人们对华清嘉园的“大学城中生活城”耳熟能详，一提起阳光100就想起三位国际级的设计大师，而俊景苑的X立体空间，桔郡原汁美式生活，万泉新新家园的“CEO都市官邸”，均描述精准，旗帜鲜明，让人过目难忘。
让已有品牌效应强化项目形象
有人称，房地产业的品牌时代已经到来。现在的品牌塑造多停留在项目品牌上，但从长远规划看，项目品牌必须上升至企业品牌，才会有持久的生命力和延续性。因为市场环境不断变化，产品更新换代速度日益加快，项目品牌可能随着销售期的结束而逐渐为人们所淡忘。
对于大型专业开发公司而言，在推出新项目时，都格外注重新项目与原有项目的关联性，使之承前启后；同时，使企业品牌在新项目形象的树立方面得到良好的转化与延伸。如万科在京项目都冠以万科之名，星园尚未正式发售就已炒热。华远在房展会上不惜重金包下黄金展位，令华亭嘉园、华清嘉园、阳光曼哈顿、凤凰城四个精品项目携手展出，体现出有力的品牌气魄。以至于新品凤凰城一出，尽管没以华字开头就已具备坚实的认知基础，受众对该项目信心十足。而世纪城和世纪嘉园，一看就知道系同一开发商所为，常在报纸上以一致的姿态对外，无论是“我们造城”还是“我们建房”，都具有很强的内在关联性。
尽量缩短宣传攻势显效周期
尽管决定销售命运的因素在于产品本身，但在入市期，产品业已定型，此时大展身手的便是包装和宣传了。
初出茅庐的新项目都面临一个市场培育期。在这段时间内，目标群体对产品从点滴接触到深入认知。由于市场上的不可控因素及竞争状况的加剧，对开发商的销售周期提出了严峻的要求。在压缩整个销售周期的目标之下，缩短引导期至关重要。只有把这段时间尽量缩短，才能使项目尽快步入热销期和稳销期。
很多销售成功的经验表明，无论盘子体量大小，采用何种包装手段、创意招数及媒体组合策略，新项目在入市3到6个月内应广泛吸引关注，此期间内项目的知名度和目标群体对项目的认知度应达到较高水平，才能有利于项目形象的有效塑造和顺利销售，否则将会面临被动的局面。如恋日嘉园的预热期只有短短一月，便很快步入热销期。高峰时，现场示范单位每日接待来访客户150余组，月实际成交数量150套。而华清嘉园、今典花园等亦是以速度取胜的代表之作，项目一推出，就形成风靡之势，很快进入状态。
但是也有一些项目在露面不久就无声无息了。有的不得不修改策略，重新定位和包装，带来各方面的损失。这在很大程度是由于入市期的传播没能在既定时间内达到应有效果。
（中华建筑报 田华）
