经国务院批准，最近财政部、国家税务总局又下发了《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》，使税负较大幅度的下降。这一政策的出台，对于加快培育和搞活住房租赁市场，发挥其对消费和投资的双向拉动作用，以及调整住房市场的结构，都将产生积极的作用。
6、住房信贷政策的调整，带来了个人住房贷款规模快速增长。国务院23号文件下发后，国家放宽了一段时间以来对房地产开发建设贷款规模的限制，对经济适用住房开发建设贷款实行指导性计划管理。同时，扩大了个人住房贷款的发放范围，取消了规模限制，适当放宽了贷款期限，鼓励发展住房公积金贷款与商业银行贷款的组合贷款，促进了个人住房贷款业务的增长。从1998年起，商业银行新增个人住房贷款额、个人住房贷款余额逐年翻番。2000年1-11月，新增个人住房贷款1，610亿元，是1999年的2.16倍；贷款余额2，960亿元，比上年增加135%，相当于1997年底的15.6倍。
与此同时，住房公积金制度得到进一步发展。一是归集数额大幅度增加。到2000年9月底，全国共有6，777万职工建立了住房公积金，归集余额1，669亿元，发放个人住房贷款余额444亿元。二是调整了贷款投向。《条例》发布后，各地基本上停止了住房建设专项贷款和单位购建住房贷款的发放，加大了个人住房贷款的发放力度。2000年9月底，住房公积金个人住房贷款余额是1998年底的2.8倍。上海、天津和江苏、浙江的一些城市当年公积金个人贷款额已超过当年归集额。三是管理工作逐步规范，基本实现住房公积金专户管理，记账到职工个人。1999年下半年，财政部商建设部发布了《住房公积金财务管理办法》和《住房公积金会计核算办法》，规范了住房公积金财务、会计制度。各地普遍调整了会计科目，对住房公积金和其他住房资金实行了分账管理、分别核算。四是社会监督机制逐步完善。多数地级以上城市对管理中心实行了定期审计，向职工发放了缴存公积金的有效凭证，定期与单位和职工对账，并开通了个人账户的磁卡查询和电话查询系统，增强了管理透明度，加强了社会监督，维护了职工的合法权益。
7、消化空置商品房政策的出台和贯彻，推动了空置房的消化工作。1999年，国务院办公厅批转了海南省消化空置商品房的实施方案后，各地采取减免税费、控制开发总量、限价销售、拆迁房屋货币还迁、利用空置房作为基础设施项目拆迁安置用房等措施，多渠道消化空置商品房。至去年10月底，海南省销售商品房176万平方米，销售额约17.5亿元，使空置面积比98年减少了30%。今年，海口市按照“宜商则商，宜住则住，宜绿则绿，宜拆则拆”的原则，采用限期建设，现状竣工或利用，权益置换等多种方式，推动停缓建工程的处置工作。目前已有76宗停缓建工程的处置方案经市政府批准，15个项目已经按处置方案复工或即将复工，收到较好的效果。青岛市政府组成有关部门对全市所有空置楼盘全面清理，分栋确定指导政策，并制定了目标责任制，消化量已近50%。随着各地消化工作力度的加大，加之去年不少地方商品住房销售面积大于同期竣工面积，使空置商品房面积的增长势头明显趋降。
8、房地产中介日趋活跃，住房消费服务得到全面拓展。
随着千家万户入市买房，买卖搭桥、租赁代理、置业担保、电子商务等住房消费服务领域大大拓展。上海房屋置换公司通过全市设点、连锁经营，网络化的信息体系、全方位的服务功能，为买卖双方提供方便快捷的服务，受到购房群众的欢迎，他们的经验在全国得到推广。贵州房屋置换中心推出“房屋银行”开展住房出租委托业务。业主将出租住房存入后，即可按月得到租金收入，出租经营及收租等均由中心代理。半年受理出租委托住房9，560套，代理租出9，301套，租出率达97.29 %。此外，在总结成都、沈阳等地试点经验的基础上，建设部和中国人民银行下发了《住房置业担保管理办法》，大连、青岛、武汉、包头、马鞍山等城市相继开展了住房置业担保业务，推动了个人住房贷款的增长。
“九五”期间，有13，602人通过全国统一考试、注册，取得了房地产估价师执业资格。按照国务院的统一部署，去年我们加快了房地产估价机构脱钩改制的步伐，目前大部分城市已经完成或即将完成此项工作，对促进业内公平竞争，提升行业水平将起到重要作用。
9、物业管理体制初步建立，竞争机制的形成推动了行业进步。近五年，是我国物业管理发展的关键时期。按照建设部《城市新建住宅小区管理办法》的规定，全国近6，000个5万平方米以上的新建住宅小区实施了物业管理，从根本上改变了过去小区面貌“一年新、两年旧、三年破”的状况，为广大居民创造了安全、舒适的生活环境。1997年后，各地学习大连的经验，在对旧住宅区整治、改造的基础上，结合房管所转制，推行物业管理，得到了广大住户的支持和拥护。部分地区实施物业管理的覆盖面已超过50%，物业管理行业队伍不断壮大。据不完全统计，目前我国物业管理企业已逾2万家，从业人员超过200万人。在深圳经验的带动下，近两年，全国有50多个城市开展了物业管理项目的招投标活动，活跃了物业管理市场，初步形成了优胜劣
汰的市场格局，促进了管理体制和运作机制的转换，带动了物业管理整体水平的逐步提高。
为了推进房管所的转制工作，建设部和财政部去年8月联合下发了《关于房管机构转制资金有关问题的通知》，明确规定可以从直管公房的出售收入中按一定比例提取转制资金，专项用于支付离退休职工的离退休费、医疗费，支付富余职工解除劳动合同关系的一次性补偿金和房管所转制改企或组建新企业的启动资金。文件下发后，上海新黄浦、永业、西部集团和武汉武昌区房产公司等单位认真贯彻《通知》精神，积极实施“事转企”、“企改制”、“国改民”，系统抓好重组、竞岗、分流、社保、安置等工作，为全国房管所转制改企工作创造了好的经验。
10、住宅产业现代化工作的实质性启动，对提升住宅产品的质量产生了重要影响。国务院办公厅转发了八部门联合上报的《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见的通知》，随后建设部制定了《商品住宅性能认定管理办法》和《国家康居示范工程实施大纲》，会同有关部门下发了《关于在住宅建设中限制使用落后产品的意见》。目前住宅性能认定制度已进入实施阶段，国家康居示范工程试点全面实施。限制和淘汰不符合节能、节水、计量、环保要求及质量低劣的住宅部品、材料工作，从去年1月1日起开始分步实施，其中实心粘土砖（东部地区）、铸铁水管、实腹钢门窗、12升水箱马桶等已经被限制和淘汰。“四新”技术、节能材料及部品、部件的使用，已经成为住宅产品的卖点，带来了住宅质量的整体提升，已经有越来越多的开发商重视并自觉参加到住宅产业现代化的行列中来。
11、房屋拆迁方式有了重大调整，加快了拆迁工作的步伐。“九五”初期，住宅建设和城市改造步伐加快，房屋拆迁量剧增，由于安置工作跟不上，部分城市一度出现数万被拆迁户长期在外过渡，集体上访，影响社会的稳定。而房改的推进，加速了住房产权多元化和个人产权数量的增加，新的《土地管理法》也明确拆迁应当对房屋占用土地作适当补偿。面对法律法规的调整和住房市场的变化，天津、沈阳、上海、北京、成都等城市陆续出台了货币拆迁的政策，被拆迁户得到货币补贴后，可以自主到市场选购合适的住房。既有效地保护了被拆迁人的合法权益，又大大简化了拆迁程序，加快了拆迁工作的步伐，化解了拆迁中的社会矛盾。这一经验已经在全国范围内推广。
12、房地产行政管理工作有了改善。针对前几年出现的多头发证、乱发证的现象，1997年整顿了全国房屋权属登记发证秩序工作，明确发证主体，实行房屋权属登记属地化管理，使房屋权属登记发证工作走上了正常轨道。为了适应住房由集团消费向个人消费的转变，方便群众办理交易手续和产权登记，各地普遍加强了房地产行政管理的窗口建设，公开办事程序，推行服务承诺制，不同程度地简化了手续，降低了收费额度。山东在全省降低了管理收费，上海、重庆、深圳、济南、青岛、南宁、扬州、江阴、赣州等城市通过规范化、现代化的管理，实现了交易与权属管理的一体化，即一个窗口接件、一套资料内部传递、一次性收费、一个窗口发证，并通过计算机系统的管理形成了完整有效的内部监督约束机制，大大提高了办事效率，方便了群众。在总结各地经验的基础上，部里去年下发了《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导性意见》,并在济南召开的房地产市场工作会上，就简化管理程序，减轻管理收费，管理部门和下属的事业单位脱钩等问题提出了严肃的要求。各地认真贯彻会议精神，安徽省下发了《关于进一步简化交易手续激活房地产市场的通知》；石家庄市主动把管理收费降低了70%，房改房提出申请7天内就能办妥房屋所有权证书，受到群众的欢迎。
通过窗口建设，还涌现了一批精神文明建设的先进典型。“九五”期间，重庆市房地产交易所、福州市房地产交易管理所、甘肃张掖市房屋产权产籍监理所被中央精神文明办授予“创建文明行业先进单位”称号；上海市房地产交易中心、南京市房产管理局产权监理处等17个单位先后被中央文明办、建设部命名为“文明服务示范窗口单位”。建设部会同中宣部推出了徐虎等先进人物，在全国掀起了学习热潮，推进了行业精神文明的建设。
此外，法制建设有了新的发展。国务院相继出台了《城市房地产开发经营管理条例》、《住房公积金管理条例》两个行政法规，建设部制发、修订了《城市房屋权属登记管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》、《房产测绘管理办法》等9个部门规章，以及《房地产估价规范》、《房产测量规范》等两个技术规范。各地也陆续出台了一批地方法规和规章，为产业的改革和发展创造了良好的法制环境。去年，部里还组织了综合执法检查，并对检查中发现的挪用住房公积金，公积金项目贷款回收不及时，交易产权管理收费过高，以及“搭车收费”、增加审批内容等问题及时予以纠正。
“九五”期间，随着房改政策、住房供应政策、住房市场开放政策、住房税收政策、住房金融政策的拉动，带来了个人住房消费的实质性启动，带动了全社会住宅建设投资和竣工面积的增长和相关产业的发展，对GDP的增长作出了重要贡献。房地产业自身也抓住了机遇，走出了低谷和困境，走上了比较健康的发展轨道。尤其是赢得了较好的政策环境，创造了良好的市场氛围，加快了发展的速度，成为促进国民经济增长的亮点产业。
二、“十五”期间我国住宅与房地产业面临的形势与主要任务
党的十五届五中全会深入分析了世纪之交我国改革开放和现代化建设面临的国、内形势后，认为从新世纪开始，我国将进入全面建设小康社会，加快推进现代化的新的发展阶段。全会通过的《十五计划建议》从三个方面对住宅与房地产业的发展提出了明确的要求：“改善城乡人民生活，增加城乡居民居住面积，提高住房和环境质，改善居民消费环境，保障人民安居乐业。”“发展服务业，要面向城乡居民消费，进一步发展以经济适用住房为重点的房地产业，推广和规范物业管理。”“进一步开放市场，建立和完善全国统一、公平竞争、规范有序的市场体系。打破部门、行业垄断和地区封锁，进一步放开价格，发挥市场在资源配置和结构调整中的基础性作用，继续发展商品市场，重点培育和发展要素市场，促进生产要素的合理流动。”
住房条件的改善是人民生活水平提高的最重要方面，也是“十五”期间住宅与房地产工作的出发点。尽管改革开放20年，尤其是近5年来，群众的居住条件有了较大改善。但和经济发达国家的住房状况比较，和人民群众日益增长的住房需求，还有较大的差距。根据经济发达国家的经验，在人均住房建筑面积达到35平方米（户均100平方米）之前，会保持较旺盛的住房需求。 99年底，我国城镇人口3.89亿，现有城镇居民人均增加住房建筑面积10平方米，就需要建40亿平方米的住房。加之人口的增长、城市化进程加快对住房的需求以及相当一批旧住房的自然淘汰，今后10年，我国的住房建设仍有着巨大的发展空间。
在研究“十五”期间住宅与房地产业发展思路时，我们既要看到当前的有利形势，抓住发展机遇，又要正确对待存在的问题，研究对策，开拓进取。当前的有利条件：一是中央高度重视住宅建设和住房消费，连续几年把启动住房消费作为促进经济增长的重点，为住宅发展提供了较为宽松的政策环境；二是随着住房个人消费的顺利启动，社会各方面对发展住宅建设进一步形成共识，各相关部门联合出台了一系列政策，对今后若干年住宅建设和消费将产生持续的积极影响；三是老百姓的住房消费观念有了很大改变，早日入市、负债购房、置业投资正被越来越多的人接受；四是房地产开发结构的调整已基本完成，以经济适用住房为重点的住房供应格局基本适应了个人买房的发展势头；五是商品房的销售环节正在规范，一批优秀企业发起的“放心房”“放心中介”承诺活动在全国范围内深入进行，困扰消费者的商品房虚假广告、
面积缺斤短两、质量低劣等问题得到遏制，住房的消费环境正在改善；六是随着个人住房信贷业务的增长以及对这部分资产安全性的认识，商业银行对个人住房贷款的竞争加剧，促进了住房信贷服务方式多样化和服务水平的不断提高，从而进一步发挥支持居民早日买房的作用；七是适应个人为主体的房地产市场结构的变化，信息网络技术被广泛应用，房地产中介服务方式不断创新，为居民入市提供了便利；八是中国加入WTO，有利于住宅与房地产业市场化进程的加快。
发展中亟待解决的主要问题：一是部分省市住房分配货币化工作推进力度不够，原有建房、买房的资金没有及时转换，住房补贴的到位情况不理想，制约了中低收入家庭入市买房；二是住房二级市场的作用尚未充分体现，上市程序复杂，门槛过高等问题制约了二级市场的活跃，影响了增量市场和存量市场联动局面的形成；三是国家规定的对经济适用住房建设扶持政策的落实，在部分地区因强调“以地生财”而受到影响，廉租住房制度建设进展缓慢；四是住房销售环节有待进一步规范，市场中介尚须加快培育，住房租赁市场发育滞后，管理不到位；五是住房公积金的管理体制和监督机制亟待进一步完善；六是住宅产业化水平、科技含量还比较低，住宅建设中新材料、新技术的推广力度不够大；七是物业管理发展中，住户对管理服务要求的不断提高，与其物业管理消费意识及物业管理消费支付能力以及管理单位收费不规范的矛盾逐渐显现并表现突出；八是有关立法滞后，行政管理中存在的管理程序复杂、管理收费过高等问题仍没有根本解决。
面对新的形势和任务，我们必须认真贯彻党的十五届五中全会精神，紧紧抓住发展这个主题，抓住结构调整这条主线，依靠改革开放和科技进步这两个动力，统一思想，凝聚力量，从社会经济发展的全局和启动消费、促进经济增长的高度，正确把握产业发展的方向和目标。
“十五”期间住宅与房地产业改革和发展目标：继续深化城镇住房制度改革，基本建立城镇住房新体制；以改革促发展，通过发展，增加城乡居民居住面积，提高住房和环境质量；建立稳定、规范的住房补贴资金渠道，落实补贴资金，建立较为完善的住房货币化分配体系；基本建立运作规范、功能完善的住房市场体系，全面开放二级市场，加快培育租赁市场，调整完善税费政策、管理制度，形成规范的中介、流通、服务和信息体系；进一步完善住房公积金制度，初步建立符合中国国情的商业性和政策性并存的住房金融体系，建立起兼顾贷款风险和借款人负担的住房贷款抵押、保险和担保制度；进一步发展以经济适用住房为重点的房地产业，保持商品房、经济适用住房、廉租房之间合理的供应比例，加大财政支持力度，形成比较健全的适合我国国情的住房保障制度；在较大范围内推广社会化、专业化、市场化的物业管理，形成合理的物业管理收费制度和规范的物业管理招投标市场；基本建立以财税、金融、法律、土地供应及产业政策等间接手段为主的政府对住房市场的宏观调控体系；形成基本完善的住宅产业政策体系，基本建立住宅技术保障体系、住宅建筑体系、住宅部品体系、质量控制体系和性能认定体系，形成住宅建设的技术创新和技术进步机制，全面提高住宅建设质量和住宅产业现代化水平。
“十五”期间，全国城乡住宅计划竣工面积达到57亿平方米，其中城镇住宅竣工面积27亿平方米，农村住宅竣工面积30亿平方米。“十五”期末，城镇人均住宅建筑面积达到23平方米；农村人均建筑面积达到25平方米，砖混结构比重提高到80%；人民的住房条件会有进一步的改善，房地产业对国民经济的拉动作用将会进一步增。 三、2001年工作重点
（一）以落实住房分配货币化为核心，推进住房制度改革的深化
1、落实住房补贴资金，全力推动住房分配货币化工作。实物分房停止后，职工不再等待单位购建住房，个人购买商品住宅的比例大幅度上升。但是，先期入市购房的主要还是一部分经济条件较好的家庭，在房价较高的大中城市，大多数中低收入家庭只有得到住房补贴，才具备购房的支付能力，才会尽快入市。因此，加快推进住房分配货币化，落实和发放住房补贴，
