谢家瑾同志在全国房改及房地产工作座谈会上的工作报告
？？深化改革 调整结构 完善市场 促进发展 开创新世纪住宅与房地产工作新局面
同志们：
21世纪的钟声刚刚敲响，我们就欢聚在安徽马鞍山，召开全国房改及房地产工作座谈会，共商新世纪产业改革和发展大计。这次会议的中心任务是：贯彻党的十五届五中全会及全国建设工作会议精神，总结“九五”工作，研究“十五”发展规划与工作思路，部署2001年工作。会上，几位部长要作重要讲话，希望大家认真贯彻。我先就“九五”工作和下步工作安排向大会作一个汇报。
一、“九五”房改与房地产工作的简要回顾
“九五”时期，是我国住房新旧体制转换、住宅建设与房地产业运行环境发生深刻变化的重要时期，也是我国住宅与房地产业发展成绩最为显著、取得突破最大的时期。“九五”初期，我们深入贯彻国家对房地产市场宏观调控的各项措施，将房地产开发投资逐步纳入了理性发展的轨道。但在这个阶段，实物分房的城镇住房旧体制还起着主导作用。“九五”中期，为应对东南亚金融风波，中央果断地作出了采取积极的财政政策，扩大内需、拉动经济增长的战略决策，提出要把住宅建设培育为新的经济增长点和消费热点。期间，以《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》出台为标志，住房分配体制的改革取得了突破性进展。“九五”后期，随着鼓励住房消费各项政策的陆续出台和落实，住房旧体制基本打破，新体制初步形
成，个人买房迅速启动，住宅建设规模加大，住房市场开始发挥其在资源配置和拉动经济中的重要作用。正是在这一大的背景下，我国住宅与房地产业取得了前所未有的成就，提前、全面完成了“九五”计划确定的主要目标，对国民经济持续快速健康发展起到了促进作用。
“九五” 前四年，城镇住宅建设投资16,007.5亿元，比“八五”前四年增加9,744.8亿元，增长155%；城镇住宅投资占全社会固定资产投资的15.08%，比“八五”前四年提高0.78个百分点。共建成城镇住宅18.35亿平方米，比“八五”前四年增长67.18%。平均每年竣工住宅4.59亿平方米，大大高于“九五”计划提出的年竣工住宅2.4亿平方米的目标。在1998年底就提前两年实现了“九五”计划提出的，到2000年末城镇人均住房面积达到9平方米的目标，2000年底城镇人均居住面积已超过10平方米。同时,住宅建设的工程质量、功能质量、环境质量有了明显提高。
“九五”前四年，共完成房地产开发投资14,112.2亿元，占全社会完成固定资产投资的13.3%，商品房销售面积比“八五”同期增长105.59%。
回顾“九五”，值得欣慰的是，我们经受了住房分配体制改革和产业发展机制转轨带来的挑战，实现了以市场化为取向的一系列制度创新和政策突破，使我国住宅与房地产业开始在更高、更新的层次上运行，为今后的持续发展奠定了基础。
目前，住宅与房地产业运行状况总体是好的，房地产市场特别是住房市场呈现出供销两旺势头，较明显地处于景气状态。据国家统计局统计快报，2000年1-11月，全国房地产开发完成投资3,744.3 亿元，占固定资产投资的20.6%。与1999年同比，商品住宅施工面积增长17.91%，竣工面积增长22.26%，销售面积增长38.79%，销售额增长44.5%。
“九五”期间，我们主要在以下几个方面取得了重大进展：
1、基本实现了住房实物分配向货币分配的转换。从98年下半年开始，全国相继停止了住房的实物分配。各地按照“老房老办法，新房新制度”的总体思路，逐步推行住房分配货币化。房价收入比在4倍以上的城市，大多按照“‘老人’一次性补贴、‘新人’按月补贴”，制定了住房分配货币化的方案，陆续开始发放住房补贴。不少城市采取对新职工按月增加公积金的办法，简化了住房补贴操作。住房分配货币化方案的实施，有效地提高了职工个人的买房支付能力，使职工以现有工资的一部分，加上住房公积金和住房补贴组成的住房工资，走向市场买房。
去年1 9月，天津1202个单位对18,000个职工发放住房补贴9.05亿元，带动职工购房108万平方米，购房支出28亿元，其中个人出资18.95亿元。补贴资金与个人出资的比例达到1：2。江苏徐州市从1996年到2000年11月，共有658个单位向13，582个职工发放住房补贴2.8亿元，带动购房面积122.2万平方米，购房支出15.89亿元，其中个人净出资13.09亿元，补贴资金与职工个人出资的比例为1：5.7。其他一些实施了货币化方案的城市情形大体相似。住房补贴的发放，调动了个人的购房资金，扩大了住房消费，带动了住房市场的繁荣。
2、现有公房改革加快，住房所有制结构发生了重大变化。近两年，各地进一步加大了公房出售的力度。目前，全国可出售公房的80%以上已出售给职工，形成了以居民私有产权为主、多种产权形式并存的新的住房产权格局。其中，35个大中城市中有7个城市的公房出售率达90%，广东省已经在全省范围内完成公房以房改成本价出售的工作。
与此同时，国家计委、建设部和财政部联合下发了《关于积极稳妥地推进公有住房租金改革的意见》。北京等城市将提高房租和增发提租补贴结合，深圳、贵阳及大部分中小城市和国有大中型企业的公有住房租金率先达到了成本租金水平。现有公有住房改革步伐的加快，进一步改变了职工的住房观念，为住房二级市场的开放和活跃创造了条件。
3、初步建立了针对不同收入群体的多层次的住房供应体制。国务院23号文件确立了高收入家庭购买或租住市场价商品房，中低收入家庭购买经济适用住房，最低收入家庭申请廉租住房的新的住房供应体系，并提出重点发展经济适用住房。各地加大了经济适用住房建设力度，1999年全国经济适用住房竣工面积超过了1亿平方米，2000年尽管计划下达比较晚，但建设和销售情况良好。大多数地方对购买经济适用住房的中低收入家庭和申请租住廉租住房的最低收入家庭的收入标准作出规定，将经济适用住房建设纳入健康发展的轨道。包头市一方面落实对经济适用住房建设的各项优惠政策，控制了售价并规范了销售对象，做到以销促建，以销定产，供销两旺；同，还在经济适用住房建设中率先增加供暖调控温阀和单户暖气计量表以及地热辐射能取暖技术，受到购房家庭的欢迎。 1999年，建设部下发了《城市廉租住房管理办法》后，不少城市都制定了贯彻意见，上海、成都、福州、青岛、马鞍山等城市的廉租住房制度已开始运行。
4、加快开放住房二级市场，存量与增量市场联动效应明显，市场结构开始发生重大变化。1999年以来，国家关于已购公有住房和经济适用住房上市交易的政策基本明确，我们在全国范围内加快推广上海的经验，鼓励居民卖小房，买大房；卖旧房，买新房；卖次房，买好房。把有房的人拉入市场，通过换购住房，扩大住房消费，增加买房投入，改善住房条件。上海自96年开始试点以来，已购公有住房上市量累计67，333套，占全市已出售公房的5%。90%家庭换购了新房，推动了存量市场与增量市场的共同繁荣。2000年全市销售商品房1，500万平方米，二手房买卖750万平方米，交易额达656 亿元，房地产业已成为该市六大支柱产业之一。安徽马鞍山市通过开放二级市场，带来新房和二手房买卖的联动效应，经济适用住房需求旺盛，一度供不应求。现该市有13,000个家庭登记将已购公房上市换购新房，有8,600个家庭登记买旧房，促使市政府进一步加快住房建设，以适应市场的需求。宁波、吉林、南通等城市去年存量住房的交易量已经大于商品房的销售量。宁波通过二级市场的低门槛政策，调动职工二次购房置业，一年就拓展住房消费近40万平方米。南通开放二级市场一年多，已购公房上市13，231套，占已出售公房的17.64%。90%换购了住房，其中80%买了新房。该市一年多来，向7，201户职工发放住房补贴1.54亿元，有三分之一的住房补贴对象购买了二手房。由此可见，存量房上市，不仅“创造”了更大的住房需求，让更多的居民以此成为增量房的消费者，还增加了市场的供给，给买房人更多的选择。
