许房地产企业试点上市。这意味着在中国房地产被当作“泡沫经济”
的年代结束了，房地产业作为国家经济增长的重要支柱的地位重新
得到了强调。
与此同时，越来越多的房地产开发企业迈出了跨地域经营的艰
难步伐，越来越多的企业尝试用各种办法让自己尽快长大――或触
网、或结盟、或并购，非国有房企的力量逐渐强大起来，国企则纷
纷改制。中国房地产业在经历了几十年的蹒跚学步后，随着住宅商
品属性的被还原、业态从以批发为主到零售、企业走上规模化之路，
终于龙门一跃进入了成长期。2000年房市最大的特征即“商品住宅
时代”、“零售时代”、“联盟时代”三大时代的到来。
商品住宅时代全面到来
自1998年12月1日延续40多年的福利分配住房制度寿终正寝、
货币分房制度取而代之后，住宅的商品属性逐渐被还原出来。
今年以来，房地产开发投资一直保护强劲的增长态势。据权威
部门统计，1月－11月份完成投资3744亿元，同比增长24.1％，占
全部投资的比重由上年同期的18.5％提高到20.6％。房地产开发投
资的快速持续增长主要源于房地产销售状况良好，自今年初，商品
房销售面积和销售额一直保持35％以上的高速增长。1月－11月份，
商品房销售面积9553万平方米，同比增长35.3％，商品房销售额1998
亿元，同比增长38.3％。住宅这个人们生活消费中占用资金量最大
的商品在纳入了市场经济正轨的同时，交易量正在节节升高，商品
住宅时代已全面到来。
零售时代不期而至
经过近几年的调整，我国房地产市场逐渐从计划经济模式中走
出来，买方市场的“散户”特征越发鲜明。
1997年到2000年，短短4年中，上海的个人购房比重提高了
30％，目前已达到93.6％。从全国看，城镇职工住房正在由以往单
位集体“批发”后无偿分配向个人掏钱“零买”过渡，集团购买逐
渐退出历史舞台。据有关部门统计，1999年个人消费占到了全国房
地产消费总量的70％多，上海、江苏、广东已接近90％，个人已经
成为房地产消费的主体。从今年各大城市房展会上商品房的认购情
况看，个人购房比例仍在上升。金融也不得不对个人房贷市场表现
出异乎寻常的关注，商业银行发放的个人住贷总量在不断增长，贷
款门槛越降越低。建设银行想方设法要住贷老大的位子，工商银行
也不示弱，该行宣布：今年把住房建设和消费作为全行信贷资金投
向的重点领域。截至9月末，工行自营性住房贷款余额达1618亿元，
当年累计发放贷款925亿元，比年初增加602亿元，实现年计划的
75％，比去年多增368亿元。其中个人住贷余额达818亿元，当年
累计发放贷款600亿元，比年初增加407亿元，实现年计划的74％，
比去年同期多增253亿元。金融对个人信贷市场的大力支持，又直
接为个人买房打开了大门。这些现象标志着中国房地产业已全面进
入“零售时代”。
零售时代的市场竞争日趋激烈，开发商只有把握住消费者的购
房心态，开动脑筋，精心策划，建造出环境更好、设计更合理、配
套更齐全的商品房，才能打动购房人的心。因为散户购买最大的特
点就是对要从自己腰包里掏钱购买的商品性价比要求高，何况房子
是家庭消费中占用资金量最大的商品。
政企一同打造联盟时代
面对世界市场日益一体化的现实，面对进入WTO的机遇与挑
战，中国住宅产业领域不少大型企业集团都在从产业化发展角度寻
找快速扩张成长点，企业间的“合纵连横”时有发生，有识之士指
出：住宅产业的战略性联盟时代正在到来。
企业战略联盟是房地产全球化的竞争模式。战略联盟的概念是
美国DEC公司总裁简·霍普兰德提出的，它是以共同占领市场、合
作开发技术等为目标所建立的并非一定是独立的公司实体。简言之，
当某个机会来临，联盟成员方便合力而战，甚至有时双方或多方竟
没有合同法律约束。今天，“为竞争而合作，靠合作来竞争”的新
联盟含义正在被房地产发展商所接纳。现代城开发商潘石屹说得好：
国内房地产市场远未到此消彼长的地步，所以有合作的前景。
万科集团与华远集团的联盟是一种传统紧密型的、互补型的。
万科钟情于华远的融资能力与土地储备量，而华远则倚重万科在房
地产方面的品牌与经营能力，否则华远不会进入一个“郭钧时代”。
而北京阳光100董事长易小迪与现代城开发同潘石屹的联盟则是属
于松散型的，是在双方共同投资理念的认同下的一种结合，通过寻
找房地产经济链来实现客户资源的共享。
今年国内出现了两个较大规模的联盟：一个是以深圳万科为代
表的“中城房网”，成员主要由十几家非国企性质的房地产企业为
主；一个是日前在深圳“住交会”上宣布成立的、以大连万达为代
表且由政府机构出面支持的“中住联”，首批成员单位包括住宅产
业开发商、部品供应商共33家。“在联盟成员间搭建信息平台和交
易平台，以实现信息共享和集团采购”是两大联盟的共同愿望，但
二者期望中的联合采购至今都只是处于尝试阶段。
不过，虽然至今很多联盟还只限于形式、未进入合作的实质阶
段，联盟却实实在在地代表了我国房地产业发展的趋势。联盟对防
止过度竞争、降低经营风险、提高企业核心竞争力，特别是中国进
入WTO以后与外来集团相制衡有着不可忽视的重要意义。
好房子时代尚需时日
尽管开发形势大好，房地产企业加快了成长的步伐，越来越多
的开发商开始倾情品牌经营，但人们热切期待的好房子时代远未到
来。
在以北京为代表的一些城市，房价偏高，住宅商品性价比极不
合理，开发商在开发楼盘过程中存在着很多片面追求高利润的短期
行为，如：选材不精、环境布局上只种草而不肯大面积种树以节约
成本、讲究高容积率等。
“现在房地产业面临的最大机遇是没有好房子”，国内著名的
房地产策划专家童渊先生如是说。希望开发商们好好把握这个机遇，
让好房子时代早日到来。
21世纪不动产路在何方？偌大市场，谁将成为房地产大赢家？
新世纪房地产组成何种格局？本报在回顾了2000年的市场情况后，
将在下期推出业内权威人士对2001年房地产市场的预测。
