通过调查分析，预计在21世纪，徐汇区住宅建设仍将保持良好、
快速的发展态势，并将呈现以下4个新特点：
一是进入综合规划，规模开发的新阶段。
从2000年下半年起，徐汇区陆续开工的住宅，建筑面积在10
万平方米以上的项目有6个，目前，正在做规划方案等前期准备的
10万平方米以上的项目也有6个，这12个项目的建筑面积共达225
万平方米。预计有10个项目将在2001－2003年间相继建成，总建
筑面积将近200万平方米。从此徐汇区将基本改变以前“建设规模
小，零星地块多”的局面，从而进入一个综合规划，规模开发的新
阶段。
二是开发商逐步树立市场需求与政府导向结合的新理念。
在房地产市场不断完善的情况下，随着房改的逐步深化，老百
姓的住房需求日益增加，对房屋的质量、环境的要求也越来越高，
开发商对市场需求与政府导向将更加重视。他们不仅对本项目所处
的地理位置、周边环境及配套条件，进行认真分析、准确定位，而
且还根据政府的指导性意见，在规划设计中充分考虑到居住人的各
种需要，建设适销对路的高品质住宅，创品牌、树形象的新理念逐
步确立。
三是确立以人为本、可持续发展的住宅建设新标准。
随着住宅建设重点由数量向质量、向科技含量的转变，开发商
的行为也更加理性和规范。他们从方便人的居住、人与自然的和谐、
人的社交需求等因素综合考虑，在房型、环境、小区道路、公共设
施等方面的设计中，体现了多样性、均好性、协调性的原则。如在
房型方面以三房二厅、二房二厅为主，以一部分大套型、一房一厅、
复工、错层等房型为辅。在环境方面，有集中绿地、组团绿地以及
绿化小品等，力求让每幢楼，每个单元的住户，都能充分享受到小
区的优美环境。另外，小区的交通组织和公建配套，也能充分满足
人的居住、安全、社交、休闲等方面的不同需求。
四是形成了重视项目策划、总体规划和景观设计，提高住宅科
技含量的新思路。
因为住宅的安全性能、适用性能、环境性能和经济性能等，在
其规划设计阶段就已基本定型，只有规划设计得好，才能建设得好。
当然也只有建得好，才能卖得好。从房产市场逐步走出低迷，发展
势头逐渐增强的情况下，开发商已逐步重视住宅小区的项目策划、
总体规划和景观设计。他们不惜精力和财力的投入，有的采取公开
招投标方式，选择最佳方案，有的聘请国内外知名设计单位进行景
观设计，使小区的小环境与城市的大环境相协调。同时，大部分开
发商已开始重视成套新技术、防渗、保温节能材料的应用，并在住
宅小区的安保系统、信息网络、物业管理、交通组织、设备监控等
方面，实行智能化的配置，增加住宅建设的科技含量。
21世纪的重点工作
进入21世纪，徐汇区政府明确在新兴住宅小区建设中，要体现
“六个突出”，即：突出“以人为本”的设计思想，突出环境优化
的规划要求，突出高品位、高品质的建设理念，突出可持续发展的
战略思想，突出信息化、智能化的建筑手段，突出建筑文化的历史
概念。围绕“十五”期间住宅建设发展的目标和任务，为实现住宅
建设的可持续发展，使徐汇高级住宅区的传统优势在时间上得以延
伸，在空间上进一步拓展，徐汇区住宅发展局将重点做好以下几项
工作：
一、开展各类创建工作，推进新兴住宅小区建设。
国家康居示范工程、上海市示范居住区、“四高”小区、完整
街坊等各类示范性居住区建设，均要求“高起点规划，高水平设计，
高质量施工，高标准管理”。徐汇区住宅发展局的指导思想是：以
“团结、廉洁、规范、高效”为宗旨，完善服务，深化管理，重点
抓好两个层面的创建工作：一是抓好10万平方米以上建设部的国家
康居工程和上海市的示范居住区的创建工作，结合本区实际，积极
做好住宅产业化的推进工作；二是抓好普及型的完整街坊和提高型
的“四高”小区的创建。要求住宅面积达到3万平方米以上的项目，
必须按照完整街坊的标准进行规划建设，并加强督促、管理。同时
关注5万平方米以上的住宅项目，积极培育创建“四高”优秀小区，
发挥其在中心城区中建设高品质住宅的导向作用。2001年计划建成
9个完整街坊，其中拟申报创建“四高”小区4个。2002年计划建
成12个完整街坊，其中拟申报创建“四高”小区9个。
为把创建工作落到产处，还将通过“选点培育、参与指导、以
点带面、总结推广”等有效形式，要求开发商和建设单位对住宅的
房型、功能、空间、环境、建筑形态、立面色彩、小区通道、绿化
地形、灯光布置、基础设施及垃圾处理等环节，进行综合考虑，真
正体现“以人为本”的高起点规划和高水平的设计。在建设过程中，
对所有住宅基地提出“三个必须、两个提高”的要求，即：空调机
的位置必须统一、隐蔽和雅观。小区内的各类管线必须埋下地下。
小区的围墙必须透绿。除必须达到绿化指标以外，要精心设计，营
造集中绿化、组团绿化、特色绿化（屋顶绿化、层次绿化、垂直绿
化、绿化小品等），增加绿化品种，提高乔木、灌木的种植比例。
从2001年开始，要求所有在建住宅基地要落实创建“无渗漏”工程
的各项措施，在治理建筑质量通病方面有所突破，提高住宅建设整
体质量。
二、优化住宅规划设计方案，提升住宅建设整体质量。
政府管理部门应积极贯彻区府“关于加快推进新兴住宅小区建
设的若干意见”要求，新建住宅必须符合城市总体规划。凡相邻建
设基地，要努力推进整体规划，并根据具体情况分批分期实施。要
严格控制影响城市景观的单位插建，相对集中地进行综合开发，从
而形成规模效应。
住宅项目配套条件审核工作，自1998年开展以来，在徐汇区已
形成了一套较为成熟的操作程序，成为规划管理、项目扩初、招投
标管理、施工管理、预售管理等环节的必办手续，从源头上把好了
住宅开发关。下一步要通过配套审核，作为前甚导入，进一步了解
和掌握近期住宅开发的投资状况、建设规模；向建设单位宣传市、
区对住宅建设管理的有关精神和要求；参与规划方案设计，逐步使
住宅小区的环境设计成为项目扩初的必备内容，引导建设单位建高
品质的住宅小区。
三、培育、引进住宅名牌、名企，形成住宅品牌效应。
从住宅建设的发展方向看，品牌竞争势在必行。徐汇区住宅发
展局将通过建立局内部计算机局域网，建设住宅局MIS系统，通过
信息管理支持系统的建立和运用，逐步健全住宅建设管理数据库。
通过建设徐汇区住宅发展网页、召开住宅发展信息发布会等，向开
发商提供政策导向，报道徐汇区的社会、经济活力和日益优越的投
资、居住环境，引导开发商建优秀楼盘，树立“住在徐汇”的良好
形象，让更多的有识之士加入到徐汇的大家园中，为徐汇的经济、
社会发展作出贡献。
四、加强住宅小区物业管理，促进精神文明建设。
住宅建设能否成为优秀产品，日后的物业管理起着极其重要的
作用。在完整街坊建设中，将继续以加强环境绿化建设为重点，以
提高住宅科技含量为载体，完善各项管理制度，不断提高完整街坊
的建设水平，努力探索一条“小区建设――社区管理”一体化的新
路。
