房地产民间投资通常是指居民和自然人的投资，是相对政府投
资行为而言的。房地产作为我国新兴的支柱产业之一，面对房改进
程的不断深入及房地产业自身的特点，促进民间投资势在必行。
1、房地产本身的特点需要大力促进其民间投资的发展。
房地产具有投资周期长，投入资金巨大，具保值、增值的特点。
对于众多的投资开发企业来说，如何能有效地筹集到足够的资金，
从而使房地产的开发、经营能顺利地进行下去，在新的时期靠单一
的投资主体已远远不能适应发展的需要。通过多种途径、促进民间
投资就显得有其无限的市场前景。其次，房地产的投资业绩相对其
他投资（诸如普通股票和债券）的收益来说要好。但由于诸多因素
的影响，房地产投资的财务风险、经营风险以及其他诸多不可测风
险也很大。因而，如何尽量分散风险，提高收益的稳定性乃是广大
理论、实践工作者不断思考的问题之一，而促进民间投资的发展无
疑是一种有益的选择，它有利于投资主体多元化的发展和风险的分
散。
2、住房商品化的进一步深化与完善，势必大力促进房地产民间
投资的发展。
住房商品化要求住房能自由地进入市场，房地产开发商则要能
适时地根据市场的需要开发出适应市场需要的产品，个人逐步成为
住房市场的购买主体。然而，继集团购房之后，在现时的工资水平
和消费水平下，个人购房的潜在需求很大，而现实需求却还限在一
个有限的空间中。采取适当形式（诸如目前正在兴起的房地产抵押
证券化及住房证券化）大力促进房地产民间投资的发展，有其重要
的现实意义。同时，在目前空置率依然较高的情况下，如何使开发
商能继续良性发展及有效地消化空置房，也都需要大力促进房地产
民间投资的形成与发展。
3、市场经济的发展及投资体制的改革必然要求促进民间投资的
发展。市场经济是一种以市场为导向的经济，崇尚市场这只“看不
见手”的作用而引导投资主体的优胜劣汰。同时，投资体制的改革
要求企业成为主要投资的主体，具有完善的投资机制和充分的项目
决策自主权，按利润最大化原则和市场法则调节投资运行并独立承
担投资风险责任，政府的投资管理职能则完全转到宏观管理、间接
调控、政策指导和信息上来，同时要发展多元化的投资主体。这显
示了政府投资、民间投资以及外商投资都能平等地参与市场竞争，
实施优胜劣汰。到1998年，中国居民储蓄已达6万多亿元，民间投
资需求旺盛，这为如何有效地促进民间投资提供了思考。随着市场
经济的进一步发展和改革的进一步推进，政府投资主要集中于一些
有关国计民生的重大项目，而许多具有竞争性质的投资则需要依靠
广大民间投资的兴起，从而大力促进民间投资的发展将日益显示其
重要的作用。
4、在目前利用外资进一步下降，以扩大内需为主要国策的指导
下，促进民间投资更有利于房地产业的良性发展。
1999年我国利用外资连续第二年出现明显下降。1998年比1997
年下降11％，1999年又比1998年下降11.4％。再加上买方市场的
形成，经济增长速度相对放缓，西方公司对中国投资的盈利预期大
为下降，投资更为理性。这实际上为我国大力推行内源性融资鼓励
政策提供了契机。现在利用外资处于调整时期，就使得我国发展民
营投资和大众投资成为一种很突出的政策导向。对房地产业来说，
同样为大力促进房地产业民间投资形成提供了一种契机。中国加入
WTO已是今年或明年时间上的问题。面对外资、外企加入中国的房
地产市场，同样需要大力促进房地产业的民间投资的发展，早日形
成一定的规模经济，增强中国房地产业的竞争力，以适应未来房地
产业发展的需要。
对于房地产业来说，住宅产业已成为新一轮经济的增长点，住
房改革正在逐步深化，国家正在采取各方面的措施，大力促进房地
产民间投资的发展。例如，民间投资在上海房地产市场与日俱增，
日前上海3826家内资房地产开发企业中，非公企业和私人参与投资
的企业为1166家，占总数的30％；在上海内资房地产开发企业注册
总资本828亿元中，占10.3％，成为一股不可小看的力量。最近，
在广州评出的1998、1999年度广州市房地产企业综合实力30强排
名中，私营性质的企业有12家，占40％。民营、私营房地产企业的
迅速崛起，已成为广州房地产市场的主导力量之一。在金融业和房
地产业相对发达的深圳，房地产证券化的概念已经不再陌生。早在
去年7月，深圳振业集团率先提出在其所开发的两个房地产项目上
尝试发行3个月至5年期附权流通证券，到期结算时，投资者可选
择现金形式的还本付息，也可以选择按事先约定的价格优先购买已
进入销售阶段的房产。这一举措使振业集团成为国内实施房地产证
券化的第一个吃螃蟹者。而房地产证券化正是一种促进房地产民间
投资的有效形式。另外，中国建设银行副行长张恩照5月11日在京
宣布，建行个人住房贷款余额已率先突破1000亿元大关，并透露，
建行住房抵押贷款债券日前已获中国人民银行批准，近期将加入实
质性操作阶段。建行现正在加紧研究制定个人住房抵押贷款债券的
方案，年内有望对外发行。深圳振业集团第一个在国内实施房地产
证券化与建行的住房抵押债券的即将实行，可以说这标志着促进中
国房地产民间投资的发展又拉开了一个新的序幕。
