评估事业。经过数十年的发展，我国房地产评估事业逐步成熟和完
善。在新世纪即将来临之际，如何使我国房地产事业健康发展呢？
我认为面临五大发展机遇。
机遇一：我国企业改革继续深化
以“三改一加强”即企业改革、改制、改组，加强管理及建立
现代企业制度为核心的我国企业改革已进入全面铺开阶段。这一重
大改革为我国房地产评估业，特别是土地评估事业提供了广阔的发
展空间。
自1992年我国企业开始在境外上市以来，土地评估事业就介入
到为企业改制服务中，且发挥了很大作用。我国原国有企业使用的
土地都是以行政划拨方式取得，是无偿使用的。这种土地使用方式
已无法适应新的企业制度，必须通过土地评估，显化企业土地资产，
并通过不同的处置方式，明晰土地产权关系，使企业用地由无偿变
为有偿。
不可否认，土地资产评估机构在企业改制过程中起了不小的作
用，且在服务过程中不断成长壮大，并逐步积累大量的实践经验。
这一时期正是我国土地评估事业发展的黄金时期。
目前，我国国有大中型企业改革进一步深入，且改革领域不断
扩大，如90年代国有大企业经改制在境内外上市公司，正向大企业
集团方向发展。近几年，我国还将有若干个巨型企业集团改组上市。
另外，一批业绩较好的中小企业及带有科技先导性质企业也将在不
同板块上发行股票。此外，随着我国银行业剥离不良资产，成立资
产管理公司，将企业的债权转为股权更需要显化土地资产的价值。
再有国有资产在企业改革与调整中要做到有进有退，实现新的改组
与组合，这项改革自然也少不了对土地资产的评估与处置。
我国企业改革的深入，将为我国房地评估事业提供良好的发展
机遇，这不仅仅在于评估市场的扩大，更重要的是这一市场将为我
们提供无限的实践领域，以及各类研究课题，也为完善我国评估理
论提供更好的机遇。
机遇二：政府决心让中介机构脱钩改制
我国的中介机构（包括房地产评估机构）过去同政府保持着紧
密和联系，有些甚至是政府的组成部分。这是中国改革过程中部门
形成的一大特点，如土地评估一开始就是土地管理部门在土地使用
制度改革中的一项基础工作。
随着我国经济体制改革的深入、市场体制建立与完善，房地产
评估机构依附于政府的弊病逐渐显露出来，而且越来越不适应市场
经济的要求，如行业与地区的垄断性加强，有些政府部门产生腐败
现象，中介机构没有自主权，评估机构不能承担应有的风险，这些
都有悖于政企分开的改革原则。为此，政府下决心让包括房地产评
估行业在内的所有中介机构与政府脱钩并独立承担民事责任，成为
自主运行的现代企业。今年，中介机构的脱钩改制工作进入关键的
一年。主管土地评估及房地产评估的国土资源部及建设部都已发文，
限在今年底所属全部评估机构都要完成脱钩改制工作。
房地产评估机构与政府脱钩尽管在自身发展上会遇到许多困
难，但是这项改革必然为我国房地产评估事业的发展创造更多更好
的机会：其一，各房地产评估机构在与政府脱钩后，竞争意识得到
加强，各机构不可能再因与政府的特殊关系而获得大量的评估项目，
而必须以优质的服务来为自己争得客户。服务质量、企业品牌将成
为房地产评估机构立身之本。其二，中介机构将独立运行，独立承
担责任，而不是政府部门的附庸品，其责任心、风险意识也极大加
强。其三，脱钩改制有利于中介组织的优胜劣汰，重新组合，逐步
形成一支中坚力量，有利于走上国际化轨道，参加国际竞争。
机遇三：房地产业步入健康的发展轨道
房地产评估是房地产市场中介服务体系中的重要一部分，它的
服务对象主要是房地产业，地产业整体发展状况直接关系到评估业
的发展状况。如果没有房地产业自身的发展，作为中介服务的一部
分――评估行业就没有发展的可能。
随着我国二手房市场的起步，投资环境的改善，金融政策的支
持以及一系列宏观政策的调整。我国房地产业已走出低迷状态，朝
着健康稳步、规范的方向发展。据国家统计局公布，今年1月－9
月全国房地产开发投资2681亿元，比去年同期增长25％；商品住宅
完成投资1976亿元，比去年同期增长29.8％。房地产投资的快速增
长主要源于房地产销售状况良好，今年1－9月商品房销售额1461
亿元，比去年同期增长40.2％；其中商品住宅销售额1231亿元，比
去年同期增长45.9％。除投资与销售增长外，房地产价格也持续上
涨，据对35个大中城市调查结果看，房屋销售价格今年三季度上涨
1.5％。从数字可以看出，我国房地产业发展的良好状况，这说明我
国房地产评估业将走上新型的发展道路，即告别投资方与开发商简
单的合作而走向投资、开发、金融、中介共同发展的道路。
机遇四：房地评估行业走向成熟与规范
经过十数年的发展，我国房地产评估行业步入了成熟阶段，且
随着评估事业的发展，市场行为更加规范。
评估队伍的扩大
目前我国已有12000多人获得了专业的土地评估资格，有两万
多人获得了房地产评估资格。这些专业人员大部分活跃在房地产评
估行业的第一线。目前，我国有各类土地平估机构数百家。这些人
员与机构构成我国房地产评估行业的主体，基本满足了房地产评估
的各类各地区的需要，而且已有能力向新的领域扩展。
从业人员的素质普遍提高
房地产评估业经过多年实践，不断创新，估价人员的专业素质
得到很大提高。这种提高不仅限于评估理论与方法熟悉与掌握，还
包括对其他相关领域的拓展。如目前对一个合格的房地产评估人员
的要求，不仅要掌握评估的基本理论与方法，评估的实践分析，而
且要掌握有关法律、法规，财会知识等。一些资深的估价人员都能
达到这一要求。许多活跃在一线的评估人员还能写出不少对评估理
论有创新的论文或实践总结。
有关法律、规程相继完备
我国《城市房地产管理法》中明确规定，我国实行房地产评估
制度。这为我国房地产评估业的发展奠定了法律基础，同时，其他
相关法律、法规及具体评估中的政策，共同形成了一个比较完整的
法律体系，使我国房地产评估业的发展具备了法律保障及法律依据，
具有了法律约束，由此走上市场经济的正轨。
除此之外，为了完善评估过程中共同遵守的准则及相关技术，
我国还相继出台了一系列有关房地产评估的准则与规程。如1993年
由国家土地管理局颁布的《城镇土地估价规程》，1999年建设部与
国家质量局颁布的《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》，
现国土资源部在原《城镇土地估价规程》的基础上进行了调整与补
充，准备颁布新的估价规程。这使我国房地产评估业有了共同遵守
的技术规范。
新的国土资源大调查工作全面展开
从去年开始由国土资源部组织并执行的国土资源大调查工作全
面启动。这次大调查的内容很多，而与房地产评估直接有关系的项
目也占了一定的比例，包括城市土地集约利用调查与评估，城镇地
价监测点的建立与维护，城镇地价指数的研究，农村土地分等定级
与地价评估等等。这次国土资源大调查工作首先是选择若干城市和
地区进行试点，随条件成熟逐步开展扩大，而且这次调查特点是财
力有保障，时间延续长。这为搞好本次调查、解决许多我们长期想
解决又缺乏条件的问题创造了有利条件，比如地价指数的研究与公
布，这是反映我国土地价格变动的依据，根据地价指数的变化，不
仅可以指导投资，也为利用地价杠杆调控土地市场及宏观经济提供
依据。开展地价指数研究工作在我国土地使用制度改革开始，就有
人提出。近几年一些城市相继进行了试点研究，但终因经费不足，
而难以在全国铺开。此次国土资源大调查为其提供了一个极好的机
遇。开展好国土资源大调查不仅在研究方面会有许多重大突破，更
重要的是，这项调查必将推动新的基础工作的全面启动，为地价评
估以及房地产评估工作创造更为有力的条件。
除国土资源大调查外，新的基准地价调整与平衡工作也在开展，
也将为搞好房地产评估事业开创条件。
机遇五：网络与新技术的采用
如今，我们进入了网络时代，这一时代为我们提供了更加快捷
的信息交流渠道，使人们获得知识与信息的能力与速度极大加强，
为房地产评估事业创造更好的发展条件。
在非网络时代一个机构的工作质量的好坏，起决定因素的往往
是对现实房地产市场资料的占有，而这又成为各机构保密，各机构
和从业人员之间，互不通情况、互相的秘密、互相封锁。由此造成
许多评估报告失真，难以反映市场状况，难以做出准确、公正、客
观的评估结果。进入网络时代后，各地的房地产价格信息，市场动
态以及相关的分析数据等都可以通过网络查询。这就打破评估行业
技术垄断与封锁的弊端，为评估机构的公平竞争开创了有利条件，
必将推动我国房地产评估事业整体发展。
另一方面，随着科技进步，大量新技术也被采用到房地产评估
中，如新的地价调查与管理软件的开发、新型电脑的大量使用等等。
这些新技术，也将使评估行业进入科学化、电脑化的新时代，加快
评估行业的发展进程。
