子女上学，不少家长都会买个学区房，买房子这事按理说，合同签了，定金交了，下面就是办理过户手续，缴纳余款了。可是，如果此时卖家突然反悔不卖了呢？

  最近，市民李先生（化名）遇到了这样一件郁闷事，他在鹿城区上田小区看中了一套二手房，通过中介公司缴纳了20万定金。双方约定好过段时间办理过户手续，可卖方突然联系李先生决定不卖了，这可把李先生一家急坏了。

  李先生：买了学区房给我女儿上学，当时我们约定好一个月，我现金准备起来，他是突然打电话跟我说他要违约了，他要重新找另外一家签约。

  李先生告诉记者，原房主违约后他们曾经多次沟通，可惜原房主就是不卖房，只同意再补偿20万元。

  李先生：三月底的话，很多该成交的学区房都已经成交了，该卖的房子都卖了。市场也已经没有小户型了，就相当于他拿我女儿的入学权要挟我，我要求他履行合约。

  上田小区

  那么，面对如此任性的卖方，买方该如何维权呢？江浙六和（温州）律师事务所的胡东晓律师表示需要具体问题需要具体分析。在房屋交易中，可能会签署两种不同类型的合同，一种是预约合同，一种是本约合同。根据民法典第495条的规定，预约合同是指当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、意向书、备忘录等。而在将来订立的合同就是本约合同。在房屋交易中，居间协议或定金协议一般是预约合同的形式，而房屋买卖合同则是本约合同的形式。

  胡东晓律师：需要注意，如果居间协议或定金协议具备买卖合同的主要条款，即约定了房屋价款、付款方式、付款期限、过户时间等内容，就构成本约合同。

  对于预约合同，卖方有权以双倍返还定金为代价单方解除合同，购房者无权要求卖方继续履行合同，办理过户、交房等手续。

  而对于本月合同，胡律师表示卖方无权以定金罚则为代价单方解除合同，如果卖方违约，购房者有权要求卖方继续履行购房协议。

  胡东晓律师：但对于本约合同，在不满足法律规定的条件或合同约定条件的情况下，卖方无权以定金罚则为代价单方解除合同，如果卖方违约，购房者有权要求卖方继续履行购房协议。但是，如果卖方已经以合理价款将房屋卖给第三方并办理了过户登记手续，此时，因房屋已经属于第三方，购房者只能要求卖方承担违约责任。

  胡律师提醒广大购房者，为了能够顺利买到学区房，实现购房目的，保障自身合法权益，购房者需要注意以下事项。

  胡东晓律师：

  第一，买房前进行充分调查，前往教育部门咨询学区是否存在重新划分或微调的情况，了解房屋是否还有就读名额。

  第二，签订房屋买卖合同，并在合同中明确约定房屋价款、付款时间、过户时间、交房时间、违约责任等内容，并将卖方承诺的条件列入合同条款。

  第三，签订合同后，按照合同约定及时履行合同义务。