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全方位分析:均价2.56万/㎡的“湿地头排房”,贵吗?
来源:温州新闻网 发布时间:2020-01-13 10:37:00 字体:
一期预售范围(依照地名主管部门标注)为《天钜澜庭》 7、9、10、11幢楼,批准预售的住宅建筑面积为:30518.76㎡, 共250套。
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  ◎来源丨温州房哥

  ◎文丨房哥/麦田夫斯基

  ◎编丨Mt.

  1

  开盘楼栋

  一期预售范围(依照地名主管部门标注)为《天钜澜庭》 791011幢楼,批准预售的住宅建筑面积为:30518.76㎡共250套

  楼栋分布图,蓝色为一期开盘楼栋

  2

  楼盘区位

  该项目位于瓯海区南白象街道上蔡村,即温瑞大道与学府北路交叉口东南侧。

  ▲项目区位概念图

  项目北侧为代建绿地、桥头支河、学府北路和三垟湿地公园过渡缓冲用地(限制建设);

  南侧为河道、绿城代建的上蔡村在建城中村改造工程;

  西侧为规划防护绿地、温瑞大道;

  东侧为约20米宽湖心路(规划)。

  ▲三垟湿地公园资料图片,杨冰杰摄。

  天钜所在地块规模不大,但是地块条件不错,位于三垟湿地边缘地带三面环水,水系环绕,东侧和北侧拥有一线湿地景观。地块周边还将有开发商代建的绿化带。北侧为三垟湿地公园过渡缓冲用地(限制建设)。

  三垟湿地公园控制性详细规划(批前公示)。已批复,但正式文本尚未公布。/温州生态园管委会官网。红点处为天钜。

  与此同时,该地块西临温瑞大道,北接学府北路,距离温附一医直线距离约800米,也距离万象城较近。但周边住宅小区较为零散,且多为主干道阻隔,这对楼盘交付后就近生活的便利度会造成一定负面影响。

  《生命健康小镇控制性详细规划》土地利用规划图(局部)。/温州市自然资源与规划局,仅为示意。以政府最新公布和最终实施信息为准。下同。

  交通方面,比较致命的是,温瑞大道较为拥堵,特别是上下班高峰时期。因此,温瑞大道(瓯海大道交汇至温州南)将升级为快速路(如下),计划2021年完工。

  温瑞大道南段快速路一期工程与市域铁路S3线共线段剖面示意图。/温州都市报

  根据《温州市城市轨道交通线网规划(修编)》,规划确定在该地块周边设置上蔡站。其中上蔡站属于M1线和S3线的换乘站

  温州市城市轨道交通线网规划(修编)。仅供参考。/以政府最新规划和实施为准。

  这将在一定程度上缓解温瑞大道作为南北方向“大动脉”的交通拥堵程度,不过市域铁路S1线和地铁上马直至载客运行还需要一定时间。

  另外还需要注意的是,天钜周边庙宇等宗教建筑较多。

  西侧距红线约100米处有上蔡陈府庙;

  东南侧约290米为上蔡村基督教堂、约400米为桥头河天主教堂,约670米为宝筏寺及社会停车场;

  东侧隔河约140米有永福寺。

  东侧、东南侧视线影响如下:

  

  咱们来一一评估下宗教建筑的影响:影响最大的为东侧隔河的永福寺。据开发商反馈,后期河道将拓宽,寺庙将会拆除。 但南白象街道在温州网络问政平台回应称,目前没有拆迁计划,相关规划正在调整之中。购房者对此可以保持关注。

  东南侧的其他宗教建筑预计对高层影响较大,对洋房影响相对有限;

  • 西侧宗教建筑后期将受升级为快速路的温瑞大道(地面与高架相对高度约23米),对洋房影响有限,而对3#、7#高层中高楼层有一定影响。

  3

  布局和日照

  天钜容积率为2.35,采用阵列式布局,由5栋小高层(现开发商多宣传为洋房)、1栋二类高层和2栋一类高层组成。项目为龙湖的豪宅“天”字系列。

  楼栋鸟瞰效果图

  外立面材料:住宅以真石漆为主,层间加铝板线条。高层和洋房略有不同。

  外立面效果图

  龙湖的景观绿化,在业内享有一定名声。在园林设计和营造方面能力毋庸置疑, 新鲜的形式感、注重景观与人的互动,是其长处。

  项目实景示范区

  小区西低东高,南偏东约12°,洋房楼间距接近1:1,高层接近1:0.8。

  项目楼间距。/小虎说房。上图楼间距为概数,可能与实际有误差,以实际和售楼处口径为准。单位:米。

  房探小哥还请来了外援,让大家伙更为直观地看到小区日照情况模拟。可能有误差,供大家参考。

  日照

  模型

  (日照模型部分授权转载自微信公众号“小虎说房”,可能有误差,供参考)

  结合南侧地块总平图,小虎制作了日照模型。

  天钜南侧地块总平(局部)。/小虎说房

  龙湖·天钜大寒日日照模拟。/小虎说房

  依照日照模型,龙湖的高低配布局让高层在约14时30分左右会对洋房的采光产生全方位影响。为此,小虎特意做了一个14时30分的全年日照变化,可以看到从4月开始至9月底,采光遮挡会一直持续,一年内有半年左右是有遮挡的。

  龙湖·天钜全年14时30分日照模拟。/小虎说房

  日照关系

  本次开盘的7#,南北间距为约62.7米,预计8层以下大寒日正午日照大致会被遮挡2小时左右,其余时间段日照几无遮挡。

  9#11#预计1层以下大寒日正午日照会被遮挡。

  10#南侧无遮挡,日照质量相对较好。

  4

  户型分析

  一期开盘主要有4个户型: 高层约105方,约128方; 洋房约126方中间套,约139方边套。

  除105方层高为2.95米外,其余户型均为3米层高。

  龙湖天钜户型分布。/微信公众号“小虎说房”

  高层105㎡:三房两厅两卫

  ----独立入户小玄关,好用不浪费;

  ----起居厅的尺度不错, 在小户型中算上乘

  ----厨房利用率较高,台面不局促;

  ----主卧3.3米面宽略小。

  高层128㎡:四房两厅两卫

  ----利用率较高,客厅兼容过道,尺度明显大于市场同类产品

  ----书房北侧设备平台可以并入书房使用;

  ----主卧门对着外卫门,有一定的负面心理影响;

  ---- 南向次卧空气不对流,不利于居住健康

  洋房139㎡:四房两厅两卫

  ----小高层得房率高,尺度明显大于市区其他同面积段产品

  ----户型的布局和利用率方面,几乎没有可以挑剔之处

  ---- 南侧次卧空气不对流,不利于健康。

  洋房126㎡:四房两厅两卫

  ---- 利用率高,厨房台面宽裕;

  ----餐厅只能居中,周边都要通行,动线交叉不够简明。

  尽管天钜的户型设计都还不错。But,天钜北侧景观视线远胜于瓯江江景,但户型设计竟然没有利用起来,真的是“暴殄天物”!

  天钜景观视线。/温州房哥·楼市VR地图

  5

  价格分析

  备注:本项目实行全装修,7#、11# 高层户型适用于A装标方案装修房交付标准2800元/㎡;9#、10# 洋房户型适用于B装标方案装修房交付标准3500元/㎡

  龙湖天钜毛坯折后均价约2.56万元/㎡。其中,高层折后均价约2.50万元/㎡,洋房折后均价约2.7万元/㎡。这个价格贵吗?

  咱们来对比下:

  与南湖板块新盘比

  与天钜的房源相比,比较有代表性的即为瓯海印象·北府(备案名:观棠湾)和熙悦里

  高层:瓯海印象·北府一类高层惠后毛坯均价在2.3-2.37万/㎡。熙悦里高层毛坯折后价2.34万/㎡

  洋房:瓯海印象·北府洋房均价2.47-2.59万元/㎡,温州万象天地(备案名:铂翠园)洋房以3万多元/㎡入市,后剩余60多套房源平均打了8折出售,降价后售价与天钜相差不太大。

  从高层和洋房来看,天钜售价比南湖板块在售新盘高了1千多元/㎡。南湖板块成熟度居住氛围生活便利度方面要好很多

  而根据三垟湿地最新控规,湿地内未规划住宅,那么天钜则成为了“ 湿地公园头排”, 有一定的稀缺性

  三垟湿地公园控规(修编)批前公示。市政府已批复,但尚未公开。/温州市生态园管委会官网

  但毋庸置疑,天钜周边目前仅有这一个商品房项目,孤零零的,居住氛围还差些。当然,萝卜青菜,各有所爱。如果购房者更偏好生活便利,南湖板块更胜一筹;若购房者更中意环境和稀缺景观,那么则天钜更值得入手。

  当然还是要注意的是,东侧的永福寺的影响。若寺庙不能拆除,这个价格性价比较差;若寺庙能够拆除,对自然环境特别讲究的土豪们可以考虑入手,毕竟类似条件的房源选择余地不大

  6

  选房注意事项

  ▲按照普惠94折计

  7#高层105方

  选择

  ----7#幢高层靠近温瑞大道快速路(在建),首当其冲受到S3和高架车行噪音的叠加影响。预计后期会加装直立式隔声屏,对周边楼栋影响如下:

  噪声对周边楼栋影响

  在一般情况下:

  安装声屏障前中间楼层噪声值相对较大,随后两头递减,低楼层噪声值相对较小;

  安装声屏障后中低楼层噪声值相对较小高楼层噪声值相对较大

  ----7幢东西边套北侧有壮阔的湿地视线(虽然户型布局没有利用好这一点),而中间套北侧是挑廊,东西边套无疑更佳

  ----由于开发商在定价上采取“楼层差价小幅加价”的原则,所以中间套105方建议优选9-12层,日照相对不错,单价比低楼层只贵了一点,又避免了高楼层的噪音;

  105方加价幅度

  11#二类高层128方

  选择

  ----西边套定价与中间套一致,但边套两个卫生间有充分的采光和通风,而中间套两个卫生间毕竟在凹槽里,所以优先选择西边套

  ----楼层选择,同样建议优先考虑9-12层,理由同上;

  洋房128方、139方

  选择

  ----改善不求其次,139方户型舒适度非常好,性价比优于中间套128方

  ---- 与11#的128方相比,洋房128方的单价贵了800元/㎡左右,但洋房128方套内面积要大10平方米左右,所以按照实际得房计算,反而是洋房128方便宜

  

  说明:图/文,如有侵权,请联系删除。

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