◎来源丨温州房哥

　　◎文丨房哥/麦田夫斯基

　　◎编丨Mt.

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　　开盘楼栋

　　一期预售范围(依照地名主管部门标注)为《天钜澜庭》 7、9、10、11幢楼，批准预售的住宅建筑面积为：30518.76㎡， 共250套。

　　楼栋分布图，蓝色为一期开盘楼栋

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　　楼盘区位

　　该项目位于瓯海区南白象街道上蔡村，即温瑞大道与学府北路交叉口东南侧。

　　▲项目区位概念图

　　项目北侧为代建绿地、桥头支河、学府北路和三垟湿地公园过渡缓冲用地(限制建设)；

　　南侧为河道、绿城代建的上蔡村在建城中村改造工程；

　　西侧为规划防护绿地、温瑞大道；

　　东侧为约20米宽湖心路(规划)。

　　▲三垟湿地公园资料图片，杨冰杰摄。

　　天钜所在地块规模不大，但是地块条件不错，位于三垟湿地边缘地带。 三面环水，水系环绕，东侧和北侧拥有一线湿地景观。地块周边还将有开发商代建的绿化带。北侧为三垟湿地公园过渡缓冲用地(限制建设)。

　　三垟湿地公园控制性详细规划(批前公示)。已批复，但正式文本尚未公布。/温州生态园管委会官网。红点处为天钜。

　　与此同时，该地块西临温瑞大道，北接学府北路，距离温附一医直线距离约800米，也距离万象城较近。但周边住宅小区较为零散，且多为主干道阻隔，这对楼盘交付后就近生活的便利度会造成一定负面影响。

　　《生命健康小镇控制性详细规划》土地利用规划图(局部)。/温州市自然资源与规划局，仅为示意。以政府最新公布和最终实施信息为准。下同。

　　交通方面，比较致命的是，温瑞大道较为拥堵，特别是上下班高峰时期。因此，温瑞大道(瓯海大道交汇至温州南)将升级为快速路(如下)，计划2021年完工。

　　温瑞大道南段快速路一期工程与市域铁路S3线共线段剖面示意图。/温州都市报

　　根据《温州市城市轨道交通线网规划(修编)》，规划确定在该地块周边设置上蔡站。其中上蔡站属于M1线和S3线的换乘站。

　　温州市城市轨道交通线网规划(修编)。仅供参考。/以政府最新规划和实施为准。

　　这将在一定程度上缓解温瑞大道作为南北方向“大动脉”的交通拥堵程度，不过市域铁路S1线和地铁上马直至载客运行还需要一定时间。

　　另外还需要注意的是，天钜周边庙宇等宗教建筑较多。

　　西侧距红线约100米处有上蔡陈府庙；

　　东南侧约290米为上蔡村基督教堂、约400米为桥头河天主教堂，约670米为宝筏寺及社会停车场；

　　东侧隔河约140米有永福寺。

　　东侧、东南侧视线影响如下：

　　

　　咱们来一一评估下宗教建筑的影响：影响最大的为东侧隔河的永福寺。据开发商反馈，后期河道将拓宽，寺庙将会拆除。 但南白象街道在温州网络问政平台回应称，目前没有拆迁计划，相关规划正在调整之中。购房者对此可以保持关注。

　　东南侧的其他宗教建筑预计对高层影响较大，对洋房影响相对有限；

• 西侧宗教建筑后期将受升级为快速路的温瑞大道(地面与高架相对高度约23米)，对洋房影响有限，而对3#、7#高层中高楼层有一定影响。

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　　布局和日照

　　天钜容积率为2.35，采用阵列式布局，由5栋小高层(现开发商多宣传为洋房)、1栋二类高层和2栋一类高层组成。项目为龙湖的豪宅“天”字系列。

　　楼栋鸟瞰效果图

　　外立面材料：住宅以真石漆为主，层间加铝板线条。高层和洋房略有不同。

　　外立面效果图

　　龙湖的景观绿化，在业内享有一定名声。在园林设计和营造方面能力毋庸置疑， 新鲜的形式感、注重景观与人的互动，是其长处。

　　项目实景示范区

　　小区西低东高，南偏东约12°，洋房楼间距接近1：1，高层接近1：0.8。

　　项目楼间距。/小虎说房。上图楼间距为概数，可能与实际有误差，以实际和售楼处口径为准。单位：米。

　　房探小哥还请来了外援，让大家伙更为直观地看到小区日照情况模拟。可能有误差，供大家参考。

　　日照

　　模型

　　(日照模型部分授权转载自微信公众号“小虎说房”，可能有误差，供参考)

　　结合南侧地块总平图，小虎制作了日照模型。

　　天钜南侧地块总平(局部)。/小虎说房

　　龙湖·天钜大寒日日照模拟。/小虎说房

　　依照日照模型，龙湖的高低配布局让高层在约14时30分左右会对洋房的采光产生全方位影响。为此，小虎特意做了一个14时30分的全年日照变化，可以看到从4月开始至9月底，采光遮挡会一直持续，一年内有半年左右是有遮挡的。

　　龙湖·天钜全年14时30分日照模拟。/小虎说房

　　日照关系

　　本次开盘的7#，南北间距为约62.7米，预计8层以下大寒日正午日照大致会被遮挡2小时左右，其余时间段日照几无遮挡。

　　9#、 11#预计1层以下大寒日正午日照会被遮挡。

　　10#南侧无遮挡，日照质量相对较好。

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　　户型分析

　　一期开盘主要有4个户型： 高层约105方，约128方； 洋房约126方中间套，约139方边套。

　　除105方层高为2.95米外，其余户型均为3米层高。

　　龙湖天钜户型分布。/微信公众号“小虎说房”

　　高层105㎡：三房两厅两卫

　　----独立入户小玄关，好用不浪费；

　　----起居厅的尺度不错， 在小户型中算上乘；

　　----厨房利用率较高，台面不局促；

　　----主卧3.3米面宽略小。

　　高层128㎡：四房两厅两卫

　　----利用率较高，客厅兼容过道，尺度明显大于市场同类产品；

　　----书房北侧设备平台可以并入书房使用；

　　----主卧门对着外卫门，有一定的负面心理影响；

　　---- 南向次卧空气不对流，不利于居住健康；

　　洋房139㎡：四房两厅两卫

　　----小高层得房率高，尺度明显大于市区其他同面积段产品；

　　----户型的布局和利用率方面，几乎没有可以挑剔之处；

　　---- 南侧次卧空气不对流，不利于健康。

　　洋房126㎡：四房两厅两卫

　　---- 利用率高，厨房台面宽裕；

　　----餐厅只能居中，周边都要通行，动线交叉不够简明。

　　尽管天钜的户型设计都还不错。But，天钜北侧景观视线远胜于瓯江江景，但户型设计竟然没有利用起来，真的是“暴殄天物”！

　　天钜景观视线。/温州房哥·楼市VR地图

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　　价格分析

　　备注：本项目实行全装修，7#、11# 高层户型适用于A装标方案装修房交付标准2800元/㎡；9#、10# 洋房户型适用于B装标方案装修房交付标准3500元/㎡。

　　龙湖天钜毛坯折后均价约2.56万元/㎡。其中，高层折后均价约2.50万元/㎡，洋房折后均价约2.7万元/㎡。这个价格贵吗？

　　咱们来对比下：

　　与南湖板块新盘比

　　与天钜的房源相比，比较有代表性的即为瓯海印象·北府(备案名：观棠湾)和熙悦里。

　　高层：瓯海印象·北府一类高层惠后毛坯均价在2.3-2.37万/㎡。熙悦里高层毛坯折后价2.34万/㎡。

　　洋房：瓯海印象·北府洋房均价2.47-2.59万元/㎡，温州万象天地(备案名：铂翠园)洋房以3万多元/㎡入市，后剩余60多套房源平均打了8折出售，降价后售价与天钜相差不太大。

　　从高层和洋房来看，天钜售价比南湖板块在售新盘高了1千多元/㎡。南湖板块成熟度、 居住氛围和生活便利度方面要好很多；

　　而根据三垟湿地最新控规，湿地内未规划住宅，那么天钜则成为了“ 湿地公园头排”， 有一定的稀缺性。

　　三垟湿地公园控规(修编)批前公示。市政府已批复，但尚未公开。/温州市生态园管委会官网

　　但毋庸置疑，天钜周边目前仅有这一个商品房项目，孤零零的，居住氛围还差些。当然，萝卜青菜，各有所爱。如果购房者更偏好生活便利，南湖板块更胜一筹；若购房者更中意环境和稀缺景观，那么则天钜更值得入手。

　　当然还是要注意的是，东侧的永福寺的影响。若寺庙不能拆除，这个价格性价比较差；若寺庙能够拆除，对自然环境特别讲究的土豪们可以考虑入手，毕竟类似条件的房源选择余地不大。

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　　选房注意事项

　　▲按照普惠94折计

　　7#高层105方

　　选择

　　----7#幢高层靠近温瑞大道快速路(在建)，首当其冲受到S3和高架车行噪音的叠加影响。预计后期会加装直立式隔声屏，对周边楼栋影响如下：

　　噪声对周边楼栋影响

　　在一般情况下：

　　安装声屏障前， 中间楼层噪声值相对较大，随后两头递减，低楼层噪声值相对较小；

　　安装声屏障后， 中低楼层噪声值相对较小， 高楼层噪声值相对较大。

　　----7幢东西边套北侧有壮阔的湿地视线(虽然户型布局没有利用好这一点)，而中间套北侧是挑廊，东西边套无疑更佳；

　　----由于开发商在定价上采取“楼层差价小幅加价”的原则，所以中间套105方建议优选9-12层，日照相对不错，单价比低楼层只贵了一点，又避免了高楼层的噪音；

　　105方加价幅度

　　11#二类高层128方

　　选择

　　----西边套定价与中间套一致，但边套两个卫生间有充分的采光和通风，而中间套两个卫生间毕竟在凹槽里，所以优先选择西边套；

　　----楼层选择，同样建议优先考虑9-12层，理由同上；

　　洋房128方、139方

　　选择

　　----改善不求其次，139方户型舒适度非常好，性价比优于中间套128方。

　　---- 与11#的128方相比，洋房128方的单价贵了800元/㎡左右，但洋房128方套内面积要大10平方米左右，所以按照实际得房计算，反而是洋房128方便宜。

　　

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