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◎来源丨温州房哥
◎文/编丨Lily
拍地
结果
该地块竞价1轮，参与竞拍的有温州嘉庚置业有限公司（龙湖）等1家开发商。最终，龙湖以底价251000万元竞得该地块，成交楼面价约为8550元/㎡，溢价率0%。▼
拍地结果 /浙江省土地使用权网上交易系统
住宅楼面成交价＝住宅部分成交总价/住宅建面＝（224432/251000）/186500≈12034元/㎡
地块
位置
该地块位于瓯海区梧田街道大堡底村，北面为河道，南面为瓯海大道，东面临近龙霞路，交通便利。
地块相对位置/浙江省土地使用权网上交易系统
地块
详情
据2019年11月29日发布的补充公告显示：
对该地块的起始价进行细化。细化后为“本地块起始价为人民币251000万元，其中住宅部分起始价为224432万元，回购安置商务办公部分起始价为6925万元，其余商服部分起始价为19643万元，地块竞价产生的溢价部分按对应用途起始价与起始总价的占比进行分摊，增价幅度为人民币800万元整或其整数倍。”
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地块名称 |
温州市核心片区梧田西单元F-06地块 |
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性质 |
城镇住宅用地、零售商业用地、餐饮用地、旅馆用地、商务金融用地、娱乐用地 |
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出让土地面积（㎡） |
88955.26 |
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容积率 |
1.5-3.3 |
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建筑限高（m） |
≤150米（住宅建筑高度≥24米且≤80米；标志性建筑高度≥120米） |
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绿地率（%） |
≥30%（且居住街坊住宅用地绿地率≥35%） |
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出让建筑面积（㎡） |
293551.5 |
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起价（万元） |
251000 |
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起始楼面价（元/㎡） |
8550 |
| 住宅起始楼面价（元/㎡） | 12033 |
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上限价（万元） |
326200 |
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上限楼面价（元/㎡） |
11112 |
？地块详情及规划指标要求
| 性质 | 建筑面积（㎡） |
| 住宅建筑、便民服务设施 | ≤186500 |
| 零售商业、餐饮 | ≤12000（含菜市场建筑面积≥2000） |
| 商务金融、娱乐 | ≤71052且≥70000（其中娱乐建筑面积≤2000） |
| 旅馆 | ≤25000且≥24000 |
其中，地块内不小于23400㎡住宅建筑面积以及旅馆、商务金融建筑面积需沿瓯海大道布置。
该地块住宅全装修和装配式建筑。
该地块住宅外立面裙房部分采用石材或铝板，住宅主体外墙采用高档真石漆、金属漆或金属板。
住宅建筑外立面（不含门窗）平均造价不低于150元/㎡；
商业建筑外立面玻璃幕墙平均造价不低于1000元/㎡，非玻璃幕墙平均造价不低于800元/㎡；
室外景观工程（不含架空层）平均造价不低于600元/㎡。
地块内配建的开闭所、基层社区用房、基层社区文化活动室、100个社会公共停车泊位、菜市场等建成后无偿移交给瓯海区政府。
F-11地块内9班幼儿园，地块周边的霞一路、大堡底路，F-15和F-19a地块绿化带、河岸驳坎及涉及地块内原水管、供水管迁移等由竞得人代建。
（1）代建幼儿园（F-11地块）用地面积为3686㎡，建筑面积不小于3187㎡。幼儿园建设费用按地上建筑面积4400元/㎡包干［须按省一级幼儿园标准全装修交付（包括智能化布线和空调管线预埋），装修标准不低于800元/㎡］。
（2）代建霞一路、大堡底路及原水管、供水管迁移项目。建设费用以包干方式结算。
（3）代建绿化带及河岸驳坎。绿化建安成本为400元/㎡（按用地面积计算），生态河岸驳坎建安成本为2000元/米（按河岸长度计算）。
（4）地块建成并经验收合格后，商务金融用地地上50000㎡计容建筑面积以及相应的地下空间部分由瓯海区政府以委托代建的模式予以回购，专项用于瓯海区范围内拆迁安置户的安置。安置房代建回购价格以7085元/㎡计算。
地块
实景
地块实景图。/浙江省土地使用权网上交易系统
房探
简评
地块交通便利，商业配套趋于完善
该地块位于梧田西单元，北面为大堡路、东面临近龙霞路、南面接壤瓯海大道，交通较为便利。120m超高层，未来无疑是这一带的标志性建筑。
地块周边情况。/房哥VR地图
地块周边商业配套稍弱，与之较近的为万象城购物中心（约2.8km），周边多为工业厂房和老旧小区为主。
不过，该地块自带商业综合体、旅馆、菜市场等，一定程度上弥补了地块周边相应配套的暂时性不足。
成交楼面价较为理性
该地块住宅成交楼面价为12034元/㎡。按照实际成交楼面地价计算，该地块预计保本售价约18009元/㎡（以保本价不用征收所得税增值税为前提）。预计未来毛坯均价在2.3-2.5万元/㎡左右，有一定的利润空间。
2019年以来，梧田-南湖板块土地出让较为活跃。该地块是本周南湖板块供应的第2宗商品房地块，为龙湖所得。自此，龙湖在梧田·南湖一带共有4宗地块。
第1宗为本周一（2020年1月6日），龙湖18.6574亿元+1.58万㎡政策性住房建面拿下南湖村、梧田街道蟠凤村的百亩河景“巨无霸”地块。
地块周边情况
该地块周边（2km范围）居住氛围较为浓厚，近年有较多的商品房源。
目前在售的楼盘有大发、融信、金科·熙悦里，毛坯折后均价约2.3万/㎡，目前剩余住宅建面约5.2万方；
德信大发·麓湖湾，毛坯折后均价约2.2~2.4万/㎡，目前剩余住宅建面约2.5万方；
中南·瓯海印象北府，毛坯折后均价约2.2~2.4万/㎡，目前剩余住宅建面约1.6万方。
该地块2km范围，二手房源有德信·湖滨一号二手房毛坯折后均价约2.4~2.7万/㎡；中梁·香缇公馆二手房毛坯均价约2.4~2.7万/㎡；德信碧辉园·玖号院二手房毛坯折后均价约2.4~2.8万/㎡等房源。（以上二手房信息由资深中介周先生提供）
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