取消期房收购 优化产权调换

　　下个月，鹿城区征收集体土地涉及房屋补偿实施细则将正式实施，“取消期房收购、保留货币补偿、优化产权调换”成为今后总体思路。

　　从2018年开始，国家棚改政策逐步收紧，对城市更新的鼓励导向已从货币化安置调整为实物安置。根据宏观形势调整结合鹿城实际，该区也对原有的政策进行了调整。

　　此次实施细则在原“四策合一”政策框架内，对产权调换的房源类型、安置面积换算、价格结算等进行微调，在提高安置房建设品质的同时，适当减轻房屋所有权人的购房资金压力。

　　安置面积

　　按总套内的1.25倍确定

　　新修订的实施细则主要以“就地划拨土地性质住宅期房安置”为基础，其他类型房源均采取“模拟就地划拨土地性质住宅期房安置”的方式，通过等值换算、补差等方式予以处理。

　　在应安置的建筑面积计算方面，过去签约时，协议应安置建筑面积=应安置套内建筑面积×1.25(暂定众用分摊系数)。实际安置房源套内建筑面积不小于协议安置套内建筑面积，安置房众用分摊系数待安置房交付时按实际测绘数据重新计算并按“同类同价”原则办理结算。

　　本次新修订的《实施细则》对住宅产权调换可安置建筑面积的计算方式进行了微调，在确保安置房建筑面积不小于旧房合法及可视为合法建筑面积的基础上，将可安置总建筑面积修改为按可安置总套内建筑面积的1.25倍确定，不再考虑安置房实际众用分摊系数。

　　房屋面积过大可退购部分面积

　　在期房收购政策取消后，房屋所有权人对安置方式的选择将回归到以实物安置为主。而过去“四策合一”政策的特点是，安置面积较大、但安置对象应缴购房款也相对较多。为减轻安置对象购房资金压力，新修订的《实施细则》规定，住宅房屋所有权人签订划拨土地性质住宅期房产权调换协议时，可以选择退购部分建筑面积用于折抵可安置总建筑面积的应缴购房差价款，最终确定协议应安置建筑面积。

　　但是，退购必须同时满足以下两个条件：一是退购折抵的金额不得超过可安置总建筑面积的应缴购房差价款；二是部分退购后保留实物安置的建筑面积必须与安置房源标准套型相匹配。这也是此次《实施细则》修订的一大特色。

　　此外，《实施细则》还对补缴安置房土地性质划拨转出让的差价进行了明确。如房屋所有权人定位的房屋为出让土地性质的，由于签约时安置房价格按划拨土地性质定价，故在办理安置房交付结算时应补缴划拨土地安置房和出让土地安置房的差价。差价根据征地房屋补偿方案批复公告之日划拨土地安置房市场评估比准价结合面积、层次、朝向后的2%确定。

　　安置性质住宅商品房安置的可享优惠

　　安置房属于葡萄棚单元里垟B-11a地块、广化单元双桥村街坊E-10、E-14、E-24地块、轻工产业园区B-4、D-5地块等安置性质住宅商品房的，在模拟计算房屋所有权人就地划拨土地性质住宅期房可安置总建筑面积后，等值换算可安置建筑面积(或退购部分建筑面积)时，还可享受安置性质住宅商品房市场评估比准价15%的优惠。因安置性质住宅商品房的土地性质均为出让用地，因此评估时应一并考虑用地性质等因素。

　　属安置性质商品房安置的，套型差计价标准有所区别，主要在于10平方米以外部分，应按安置性质住宅商品房市场评估比准价的85%计价。

　　此外，对于房屋所有权人选择存量现房安置的，以旧房产权调换权益金额和现房市场评估价值进行结算。旧房产权调换权益金额=模拟就地划拨土地性质住宅期房可安置总建筑面积×模拟期房市场评估比准价-应缴购房差价款。

　　房屋所有权人定位的现房建筑面积超出旧房产权调换权益金额可折抵建筑面积的，套型差在10平方米以外部分应按现房市场评估价计价。