房地产行业一直是宏观经济支柱,进入2015年,行业内部主动地“改革”、“转型”已深度发酵。而整体政策环境亦朝着宽松态势发展,央行多次推出降准、降息,甚至出现同时“双降”的罕见局面。此前,二套房首付降低、营业税五改二、公积金贷款额度提升等,都是相关部门在加速房地产市场去化进程,降低其对经济基本面的压力。
而此次,市场果然再度升温回暖。一手商品住宅4-6月单月成交量均突破120万平方米,并呈现阶梯式上扬,而上半年二手房市场总成交量达到了16.58万套的高位水准,仅次于2013年上半年17.45万套,高居历史次席。
商品住宅市场
交易量创六年来同期新高,成交均价步入“3”时代
今年上半年,整体供求走势表现为供不应求,一改去年供过于求的状况。其中供应量最大的两个月4月、5月,供应量分别为101万方和107万方,其余月份供应量均未达100万方。从供应结构上看,上半年最低报价3万元/平方米以上的中高端项目占比达36%,比去年上半年增加近2个百分点。特别是“330新政”后,市场对中高端项目的需求逐步显现,导致这类产品的入市步伐也明显加快。
在“330新政”、公积金贷款政策以及央行年内多次降息、降准等多重政策因素叠加作用下,2015年上海楼市迅速回暖,超过去年下半年成交量,并创下自2010年以来六年的同期新高。尤其是二季度,商品住宅市场成交量扶摇直上,对上半年楼市复苏贡献颇大。
在成交量刷新纪录的同时,上半年商品住宅成交均价更是创下历史新高,半年度成交均价首次突破3万元/平方米大关。
中高端交易占比持续上升,二季度政策刺激后再度上扬
近年来中高端项目成交占比呈现出逐步上涨的态势,而今年这一趋势尤为明显。在新政对改善型需求的支持下,今年中高端市场成交极度活跃。
上半年成交均价在3万元/平方米以上的中高端项目成交占比高达36%,相比去年上半年上涨了9个百分点,为近年来新高。其中单价5万元/平方米以上的高端项目,成交占比达到13%,较去年上半年上涨5个百分点。
特别是“330新政”后,中高端项目成交变化更为显着。据德佑链家市场研究部数据显示,二季度(新政后)上海市成交均价超过3万元/平方米的商品住宅成交占比达到39%,较一季度(新政前)增加8个百分点,涨幅明显。
